Иркутский рынок недвижимости: великая депрессия

Кризис на рынке недвижимости в Иркутске в 2003 году вышел на свою самую
неприятную фазу. Она позволяет говорить о практической парализации такой сферы, как
продажа жилья. Если в минувшем году цены на квартиры в областном центре росли в
пределах инфляции на уровне 18%, то уже в нынешнем году аналитики констатируют
рост на уровне 4%.

Подобная динамика, может быть, и говорит о стабилизации цен, но сопровождается
серьезным сокращением сделок с жилой площадью. По известным причинам, риэлтерские
компании предпочитают не иллюстрировать этот факт конкретными цифрами. Лучшей
картинкой будет то обстоятельство, что в текущем году каждое четвертое агентство
недвижимости прекратило свое существование. Неблагоприятная ситуация на рынке —
главная причина происходящего.

Темпы ввода нового жилья также снижаются. За десять месяцев 2003 года в Иркутской
области было сдано в эксплуатацию 116 тыс. кв. м жилья, за прошлый год — 230 тыс. В
областном центре в текущем году планируется сдача в эксплуатацию квартир общей
площадью 101,6 тыс. кв. м, а на 2004 год — 86 тыс. кв. м, что составляет 84,6 % к вводу
текущего года. Но это не значит, что спроса на жилье нет.

Информационное агентство «Телеинформ» обозначает диапазон цен на аренду
однокомнатной квартиры в отдаленных районах в среднем от 3,5-4 тыс. руб до 8 тыс.
руб. и выше — в центре. Причем в большинстве предложений по аренде предполагают
оплату за полгода и за год вперед. Директор агентства недвижимости «Полярная звезда»
Александр Гоцкин, комментируя ситуацию, заявил, что «цены на покупку жилья в
Иркутске настолько высоки, что большинству людей все равно дешевле арендовать
квартиру». «Спрос на аренду остается достаточно высоким в течение всего года, — говорит
он. — Любая жилплощадь, даже квартиры по 7-8 тыс. рублей, рано или поздно находит
своего арендатора».

Дороговизна жилья в областном центре стала общим местом в обсуждении ситуации в
строительном комплексе региона. Специалисты, как заправские циркачи, жонглируют
фактами: Екатеринбург по объему строительства жилья на душу населения опережает
Иркутск в два раза, жилье в Красноярске и Новосибирске на 20% дешевле, чем у нас.
Иркутская область в 2003 году по темпам ввода жилья была последней среди регионов
Сибирского федерального округа. Очень средняя цена квадратного метра общей площади
квартиры для Иркутска на сегодняшний день приблизилось к 470 долларам на вторичном
рынке, в новостройках — 500-700 долларов.

Настроения строителей: лучше меньше, да дороже

Иркутское жилье на четверть дороже среднероссийского. Можно ли в Иркутске, в городе
с трехсотлетней историей, находящемся в зоне резко континентального климата и
высокой сейсмоопасности, строить дешевое и одновременно комфортное жилье? Любой
строитель скажет, что нет. И в некотором смысле будет прав. Только затраты на
дополнительное укрепление конструкций в связи с сейсмоопасностью составляют 10-12%
от стоимости жилья. Соблюдение требований теплосбережения также стоит денег. Кроме
того, коммуникации, особенно в центре города, все напрочь старые.

Но наряду с объективными факторами существуют и субъективные. В отличие от того же
Красноярска или Новосибирска в Иркутске лишь эпизодически сохранилась
домостроительная система. Стройматериалы зачастую завозятся по железной дороге за
тысячи километров, что соответственно обходится в копеечку.

Иркутск — один из немногих городов, где согласования с чиновниками на предмет
возведения любого здания занимают годы. Стройиндустрия
— как раз та отрасль, в которой
вопрос времени легко переводится в деньги: потеря времени чревата финансовыми
издержками. Бывают случаи, когда подобные обстоятельства оборачиваются
замораживанием объекта. Далее до завершения строительства требуются определенные
процедуры по корректировке проекта, а иногда и по реконструкции.

В числе субъективных факторов специалисты называют крайне слабые финансовые
возможности местных строительных компаний. Сами строительные боссы иногда
признаются, что приходится корректировать проекты по причине отсутствия необходимой
техники для реализации проектных решений. Денег на покупку навороченного
оборудования нет. Также как и нет возможности кооперироваться с другими компаниями,
здесь свою роль играют амбиции первых лиц — руководителей.

Глава Байкальского банка Сбербанка Максим Полетаев недавно предложил
законодательную инициативу: разрешить отдавать в залог банкам недостроенные
объекты, операции с которым на сегодняшний момент невозможны. Дефицит залогового
имущества приводит к тому, что строительные организации не могут воспользоваться
кредитными ресурсами. В частности, в 2002 году лимит кредитования строительных
предприятий был недореализован Сбербанком почти на 200 млн. рублей. Компании
получили 386,7 млн. рублей вместо планируемых 600 млн.

Все участники строительного рынка уповают на развитие ипотечного кредитования, как
на единственную возможность реанимировать умирающую в Иркутске отрасль. Между
тем все та же дороговизна новостроек сдерживает спрос на такого рода услуги. Замкнутый
круг какой-то получается.

Проектирование: про экономию денег и дефицит простого жилья

Но дешевле без ущерба для качества жилья строить можно. Как утверждает генеральный
директор ОАО «Иркутскгражданпроект» Андрей Макаров, стоимость жилья уменьшается
на четверть за счет удачного выбора площадки и проектных решений. Самой дешевой
площадкой архитекторы называют район Ново-Ленино. А самым дешевым жильем —
типовое.

«В целом застройка Иркутска скорее хаотична. Очевидно, что областной центр
нуждается в типизации проектных решений», — считает Андрей Макаров. Хотя даже в
старом Иркутске масса примеров применения как раз типовых решений. Та же любимая
всеми улица Карла Маркса сформирована в основном разработанными питерскими
архитекторами, образцовыми или, говоря современным языком, типовыми домами.

Сегодня институт предлагает ряд проектов жилых домов, которые могут быть
унифицированы и применены не один раз. Один из них уже несколько лет реализуется в
микрорайоне Радужный. Он выполнен и в многоэтажной, и малоэтажной версии. Перед
архитекторами стояла задача разместить недорогие и несложные по технологиям здания,
рассказал главный архитектор проектов Владимир Распутин. Сейчас совместно с
московскими специалистами ведется разработка проекта на базе 120-й серии.

Но подобные этому проекты пока не находят ажиотажного спроса у заказчиков.
Строительные компании больше ориентированы на дорогостоящее элитное жилье. Между
тем, по мнению Андрея Макарова, спрос на этот вид жилья хотя и будет оставаться
устойчивым, но при этом всегда будет крайне узким. Строительство типового жилья,
напротив, достигает своей максимальной экономичности при массовом вводе в
эксплуатацию.

Серийная застройка удешевляется не только из-за «сноса» так модных сейчас башенок.
Она становится более эффективной, в том числе за счет сдачи в эксплуатацию больших
объемов. Поэтому строительство необходимо вести микрорайонами или группами жилых
домов. Строителям не приходится осваивать при возведении каждого дома новую
технологию. Экономятся средства даже на подготовке строительства.

«Привезти и смонтировать кран тоже стоит денег, — замечает Владимир Распутин. — До
90-х годов мы только и занимались крупными задачами, тогда строительство велось
микрорайонами. В то же время микрорайон Университетский за пять лет построили.
Правда, сейчас одну блок-секцию столько же времени строим». К тому же и город не
готов к комплексной застройке.

Предлагаемые серийные проекты все больше напоминают трансформеры. При
неменяющейся конструктивной схеме планировочное решение в зависимости от заказа
может быть разным: меняются строительные материалы, фасад или внутренняя отделка, а
можно изменить и то, и другое, и третье. На базе одного проекта можно строить дома с
набором квартир, соответствующим текущему спросу, где будет, к примеру, больше
трехкомнатных, или однокомнатных квартир, или это вовсе будет малосемейное
общежитие. При этом каждая группа домов будет индивидуальной за счет отделки, благо
на рынке в избытке современных материалов.

Квартира будущего: нью-хрущевка

Заместитель генерального директора по производству ОАО «Иркутскгражданпроект»
Лариса Ежова подчеркивает, что в свое время «хрущевки» решили жилищную проблему,
позволили переселить людей из подвалов и коммуналок. «Сейчас на рынке должно
появиться жилье, которое позволяет при минимизированных затратах решить эту
серьезную для города проблему, — говорит она. — Дешево, это не значит примитивно.
Даже самая дешевая квартира должна быть комфортной, иначе она будет неликвидной на
рынке. Ведь самая дешевая квартира является достаточно дорогой».

Итак, современная квартира в серийном доме должна иметь и гардеробные, и лоджии
(которые раньше, кстати, были открытыми балконами и каждый ухитрялся из них делать
невесть что, уродуя фасад дома). Не проще ли сразу застеклить все лоджии, а также
установить в квартирах энергосберегающие приборы? В конечном итоге, на стоимость
жилья это не окажет значительного влияния, зато повысит его комфортность, считает
Лариса Ежова. И не только. Это вполне может положить начало некоторой унификации
городской среды, культуры каждого отдельно взятого домовладельца.

Меняются и другие параметры квартиры. Андрей Макаров убежден, что «мы все равно
будем приближаться к европейским стандартам жилья». Это раньше у нас была
однокомнатная квартира площадью 36 кв. м, двухкомнатная — 52, трехкомнатная — 64-69,
европейские стандарты выше: трехкомнатная — 90, двухкомнатная — 70, однокомнатная —
50. Тяготение к этим стандартам объясняется в том числе появлением новых бытовых
приборов, сантехоборудования, которые требуют увеличения размеров ванных комнат,
кухонь, санузлов.

Архитекторы настаивают: пришло время инженерных решений. Технократия заставляет
относиться к зданиям, как к инженерным системам, менее материалоемким, но более
наукоемким. Сегодня никого не удивишь мраморным телефоном, только к чему он?

В сознании обывателя, думается, пока еще с трудом может уложиться новая для
иркутского рынка жилья установка: высокие потребительские свойства, невысокая
стоимость. Достичь ее можно, используя известные методы проектирования. Они-то,
главным образом, и позволяют соблюсти еще на этапе, когда дом существует только на
бумаге, баланс между относительно невысокой ценой и высокой степенью комфортности.

Предлагаемые проекты рассчитаны на строительство для людей с невысокими доходами.
Весьма кстати иркутские власти начали предпринимать действия по оказанию помощи в
приобретении квартир. На днях было утверждено положение о порядке и условиях
предоставления компенсации процентных ставок по кредитам и займам, полученным
гражданами для строительства жилья. На них могут претендовать иркутяне, которые
находятся на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Появление средств на руках горожан может спровоцировать рост цен на вторичном
рынке. Но сегодня большая часть из предлагаемых квартир в панельных домах старой
постройки непригодна для проживания и скорее всего подлежат сносу, а не покупке.
Очевидно, что иркутяне с большим удовольствием заселились бы в новые квартиры. Тем
более что возможность строительства недорогого качественного жилья доказана
архитекторами «Иркутскгражданпроекта» на конкретных примерах.

Вопрос в том, кто все это будет воплощать в жизнь? Сумеют ли воспользоваться
ситуацией строительные организации, подготовятся ли к появлению клиентов нового
сорта, чьи запросы, мягко говоря, отличаются от того, что предъявляли застройщикам
ранее?