Кто во что горазд

В прошлом году на заседании одного из административных
комитетов губернатор Борис Говорин в сердцах заметил:
«Самым позорным рыночным явлением стало то, что
среднеобеспеченный человек не может решить свою
жилищную проблему».

Область, которая в конце 80-х занимала третье
место по вводу жилья в РФ, скатилась на предпоследнее
в Сибирском регионе. По данным статистики, в прошлом
году в Приангарье введено лишь 216 тыс.кв.м жилья. Это
в основном недоступные для среднего иркутянина элитные
дома и квартиры.

Отчего столь плачевные результаты? Большинство
участников «круглого стола» сошлись во мнении,
что «реформы» и «либерализация» сделали наш
стройкомплекс каким-то обособленным, неуправляемым.
Иным, по мнению президента Союза строителей Иркутской
области Юрия Шкуропата, он и быть не может: «При
отсутствии в областной администрации департамента по
строительству с нами просто некому заниматься».
Разработанная два года назад Союзом строителей целевая программа по
увеличению темпов строительства жилья до сего дня не
принята, мы чуть ли не единственная область, не
имеющая до сих пор территориальных норм по
проектированию и строительству. Поэтому строим кто во
что горазд.

Интересная ситуация сложилась в некоторых городах, в
том числе и областном центре, с отводом площадок. Их
для застройки жилья нет, в то же время, по словам Юрия
Шкуропата, идет сплошная перепродажа участков, отведенных 10-15
лет тому назад. Во времена варварской приватизации
эти участки раздавались кому попало, даже тем, кто их
никогда не мог освоить. А теперь законодательство не
позволяет властям изъять неиспользуемые площади. Вот и
получается, что хозяин в городе не администрация, а
перепродавцы и перекупщики. Словом, создали
ситуацию, при которой по ценам догоняем и
Москву, и Питер, отчего и самим теперь становится
неприятно. Как из нее выйти?

— Необходимо провести инвентаризацию и опубликовать
перечень «белых пятен» застройки для реализации их на
конкурсной основе, — предлагает Юрий Шкуропат. — И
торговать желательно с техусловиями, архитектурными
решениями, чтобы на подрядчика не навешивали потом
дополнительные затраты на прокладку сетей или
строительство подстанций.

Не меньшим тормозом в строительных процессах остаются
и чиновники согласующих и контролирующих органов.
Сколько можно вести речь о создании «единого окна»,
которое бы позволило в течение 1-2 месяцев решить все
вопросы по отводу участка, согласованиям, техническим
условиям и др. Заплатил в эту организацию при
администрации за ее услуги — и получай всю необходимую
документацию. Так нет же, волокита с оформлением продолжается до
двух и более лет. То же с законченным объектом: сдать
его не менее сложно, чем получить площадку. И стоит ли
удивляться, что организация площадки (снос, отселение)
занимает до 25% стоимости жилья. Выдача техусловий,
перекладка навязанных инженерных сетей — тоже за счет
квадратного метра.

Заоблачная ипотека

В свое время многие из нас уповали на ипотеку.
Сегодня на доступные кредиты претендует, по словам
руководителя регионального ипотечного агентства
Владимира Щербакова, 70 тысяч семей. Это в основном
молодежь, которая мечтает о дешевых, площадью до 70
кв.м квартирах. «Однако наш рынок жилья недостаточен
для удовлетворения спроса, — подчеркнул Владимир
Александрович. — Поэтому кредитные ставки понижать бессмысленно».

Думается В. Щербаков недоговаривает.
Переломить ситуацию в жилищном строительстве с
помощью ипотеки можно. Вся закавыка в том, что
покупатель должен сразу внести 30% рыночной стоимости
(а не себестоимости) приобретаемого жилья. Для
Иркутска это будет 5-7 тыс.руб за 1 кв.м. Но именно эта
сумма, по данным экспертов, и является себестоимостью
строительства 1 метра. А за все время выплат (10-15
лет) счастливый обладатель должен будет оплатить 50-70
тыс.руб., тем самим обеспечивая прибыль инвестора в
500-600%.

Тормозят развитие ипотеки и непосильные для
большинства ставки кредита (18% годовых), и
слишком высокая стоимость заветного квадратного метра.
В Иркутске она уже около 20 тысяч рублей. Не многие
одолеют этот барьер при средней зарплате 5-6
тыс.рублей. Но если кто и соберет нужную сумму, то это
еще не гарантия получения кредита. Это второй барьер
на пути жилищного строительства. Нынешнее
законодательство сразу делает заемщика кредита
собственником купленного жилья и запрещает выселять
его на улицу в случае невыплаты займа.
Переселенческого же фонда нет, как и твердых гарантий
залога для получения кредита. Нет стабильности в
экономике: сегодня ты зарабатываешь прилично, завтра —
безработный на бирже труда.

Все это дало повод генеральному директору СПАО «АУС»
Виктору Середкину заявить:

— Можно сказать тысячу раз слово «ипотека», но ее в
сущности нет. Сегодняшнее кредитование — не для простого
человека. Переломить эту ситуацию можно, выдавая
кредиты под 5-7% в рассрочку на 15-20 лет. Но ни
банкиры, ни строители пока не готовы работать в таких
условиях без государственных гарантий.

Ангарское управление строительства, кстати, единственное в
области, сохранившее индустриальное полносборное домостроение.
Экономически жилье ангарчан самое выгодное в нынешней
ситуации и самое дешевое — 12-14 тыс.руб за
квадратный метр. Сегодня АУС в состоянии строить до 30
тыс. кв. метров. Их усовершенствованная серия может
быть переработана в 14-16-этажную застройку, а это еще
ниже опустит планку стоимости.

И своя ноша тянет

Сегодня, как и десять лет тому назад, здание — это 50%
металла и бетона и столько же кирпича. Столько
времени ведем речь о развитии современной базы
стройиндустрии. Союз строителей даже разработал
специальную программу по ее реализации. И что же? Да ничего не сделано.
По-прежнему продолжаем завозить 80-85% материалов
из-за пределов области.

— Не парадокс ли: имеем под боком мощную науку,
химические и целлюлозные производства, единственное
в стране месторождение магнезита, а
плитку, ячеистые бетоны, утеплители везем бог весть
откуда, — сказал в своем выступлении генеральный
директор ЗАО «Иркутскпромстрой» Антон Шлойдо. — Из
материалов в области остались только цемент и кирпич.

При этом кирпичное производство в Иркутске вышло на
проектную мощность, и уже сегодня строители испытывают
дефицит этого материала. А что будет, если поднимем
объемы строительства? Рассчитывали на новосибирский
ячеистый бетон, но там увеличили объемы строительства,
и поставки
прекратились. Между тем хороший завод в Германии по
выпуску стеновых материалов стоит в пределах 20 млн.
марок. Почему бы не приобрести его в складчину с
областной администрацией? Все чего-то ждут, даже
программы по развитию базы стройиндустрии нет. А говорят,
своя ноша не тянет. Вон как потянула назад.

Отсюда и допотопное оборудование, и отсутствие новых
технологий, и запредельные цены на квартиры. Они
растут не только за счет удорожания энергоносителей,
материалов и механизмов, но и за счет мизерных объемов
ввода. При сложившейся сегодня ситуации дешевого жилья
не будет. Первое, что влияет на цену, — спрос. Если один
подрядчик продает квадратный метр за 20 тысяч рублей,
то с какой стати другой отдаст за 15 тысяч, хотя и
обошелся он ему в 8-10 тысяч? Чтобы что-то изменить,
необходимо менять положение вещей на рынке. То есть
нужно, чтобы предложений и спроса было больше. Для
этого — больше строить. А чтобы больше строить,
необходимо развивать базу. Без активной помощи со
стороны властей самим строителям эти вопросы не
решить.

К сожалению, и это подтвердили выступления участников
«круглого стола», помощь эта малозаметна.
Как обмолвился председатель
Законодательного собрания Геннадий Истомин, «она
больше на словах и бумаге». Поэтому вполне резонны
итоговые рекомендации участников «круглого стола»
законодательным и исполнительным органам власти по
организации работ стройкомплекса и развитию базы
стройиндустрии, увеличению темпов строительства и
удешевлению жилья, целевым программам и льготному
кредитованию, а также курированию вопросов развития
стройкомплекса и финансовых операций…

Политика невмешательства в экономические процессы
не оправдала себя. Не случайно президент России все
настойчивее ведет речь о регулировании, госконтроле,
координирущей роли в сохранении государственных и
частных предприятий. Да и примеры других регионов в
этом убеждают. В Липецкой области в прошлом году
введено 600 тыс.кв.м жилья. На Орловщине в стадии
строительства более 6 тыс. домов, 44 сельских школы со
спортзалами, в областном центре возводятся больничные
комплексы, поликлиники. В обороте более 500 млн.рублей.

Считаем также разумным ввести в программу и такое
условие, как списание части долга за квартиру молодой
семье при рождении ребенка — например, в размере
стоимости 18 кв.м, что явилось бы хорошим стимулом к
увеличению рождаемости (область-то теряет свою
численность), улучшению демографической ситуации в
Приангарье.

На рынок необходимо действовать его же инструментом —
ценами. Значит, основной заботой деятельности
администраций, подрядчиков, общественных организаций
должно быть снижение стоимости строительства, что
достигается лишь изобилием квартир на рынке жилья.