Объемы строительства: много не бывает

В 2003 году в Иркутске было сдано в эксплуатацию 33 жилых дома общей площадью 106
тыс. кв.м, нынче ожидается 128 тыс. кв.м. В следующем году специалисты прогнозируют
ввод 148 тыс. кв.м. За первое полугодие 2004 года в Иркутске сдано в эксплуатацию 217
квартир общей площадью 34,3 тыс. кв. метров. Основная масса жилья будет принята в
конце ноября — начале декабря, и, по предварительным расчетам, на ее долю придется
около 86 тыс. кв. метров.

— Объемы нового жилья выросли заметно, по крайней мере, по сравнению с прошлым
годом, — утверждает финансовый директор компании «Востсибстрой» Елена Бабушкина.
— Кроме того, намечаются новые большие проекты по строительству. Например, в
Солнечном, в районе Иркутского водохранилища. Мы сами начали строительство
большого комплекса, где планируем десять блок-секций по пять, девять и четырнадцать
этажей.

Компания «Новый город», продолжая работать на площадке в Октябрьском районе
(микрорайон «Новый город»), начинает застройку новой площадки на берегу Ангары в
районе Знаменского монастыря. Тем не менее генеральный директор компании «Новый
город» Галина Кузняная дает скептическую оценку ситуации на рынке: «Масштабы
жилищного строительства в области по-прежнему небольшие. А за счет чего им расти?
Все строительство в городе можно разделить на две категории: ведомственное (когда
крупные компании строят для себя) и коммерческое (когда инвесторами выступает кто
угодно, кроме государства)».

Несколько противоречивое впечатление отчасти может объясняться тем, что статистика
предоставляет данные лишь по тем объектам, которые уже официально сданы в
эксплуатацию. Однако принятие готового здания иногда затягивается не только на
месяцы, но и на годы. Дом может быть уже заселен, но так и не зарегистрирован. Кроме
того, насколько реально возросли масштабы строительства за последний год, мы сможем
объективно судить лишь по окончании строительства всех объектов. Но в любом случае,
по утверждению экспертов, объемы строящегося жилья ни в коей мере не соответствуют
потребностям населения.

Елена Бабушкина полагает, что спрос на жилье в Иркутской области превышает
предложение по меньшей мере на 30%, несмотря на растущую активность местных
строительных компаний. Об этом также свидетельствует расширяющееся сотрудничество
с банками. За первое полугодие 2004 года Байкальским банком Сбербанка России открыто
кредитование по пяти новым договорам финансирования строительства в Иркутской
области с лимитом кредитования более ста миллионов рублей. Кроме того, около 10
строительных компаний региона постоянно пользуются краткосрочными кредитами
Сбербанка для пополнения оборотных средств. Если говорить о целевом кредитовании
конкретных проектов, то по состоянию на конец второго квартала 2004 года в банке
действовало 12 строительных кредитов с общим лимитом кредитования более 300 млн.
рублей. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года осуществлялось
финансирование только двух строительных проектов.

Элитное или просто дорогое?

Более противоречивые ответы вызывает вопрос о том, на какого покупателя сегодня
сориентирован строительный рынок. Еще пару лет назад ответ был бы однозначный: на
богатого. На первичном рынке преобладали четырех- и пятикомнатные квартиры
площадью не меньше ста метров. Впрочем, с оценкой жилья как «элитного» многие готовы
поспорить.

— Почему-то в Иркутске дорогое жилье приравнивается к жилью элитному, —
рассуждает Галина Кузняная. — Мне кажется, что у нас строится хорошее, добротное,
недешевое по ряду причин жилье. Но ему далеко до размаха «Алых парусов» в Москве.

Сейчас многие участники рынка говорят о том, что в строительной сфере произошла
переориентация. Строительные компании меняют планировку новых домов, увеличивают
выбор малогабаритных квартир. «Рынок практически переориентировался, —
подтверждает начальник отдела инвестиционного кредитования и проектного
финансирования Байкальского банка Сбербанка Наталья Карасева. — Объекты, которые
строятся при выдаче кредитов, ориентированы на среднюю семью. При использовании
ипотечной схемы их вполне может купить семья с официальным доходом 10 тыс. рублей».

Правда, существует еще один сегмент рынка, который пока не охвачен строителями, —
маленькие квартиры типа малосемеек. На вторичном рынке такие квартиры уже стали
дефицитом. Впрочем, нельзя сказать, что застройщики сейчас полностью игнорируют эту
потребность. Как рассказала Елена Бабушкина, строительство малогабаритного жилья
малосемейного типа стоит в планах их компании. Возможно, проект будет готов в
следующем году.

Коммерческая недвижимость: бутики против офисов

Региональный рынок недвижимости сталкивается еще с одной проблемой — дефицитом
коммерческих площадей. По данным риэлторов, наибольшая потребность в Иркутске
существует на два вида помещений: офисы и отдельные торговые помещения для
специализированных магазинов типа супермаркетов. А имеющаяся коммерческая
недвижимость имеет еще и низкое качество. Как говорит Юрий Винников, у нас в городе
трудно применять принятую в столице классификацию офисных помещений по
категориям «А», «Б» и «С». Если «Байкал Бизнес Центр» можно отнести к серии «Б», то все
бывшие НИИ, переоборудованные под офисы, на «С» идут с большой натяжкой.

Тем не менее среди новых или реконструированных объектов, даже при беглом осмотре
города, наблюдается преобладание торговых площадей. Из крупных офисных центров,
возникших за этот же период, мы можем назвать только один — «Байкал Бизнес Центр». По
словам Натальи Карасевой, две трети строительных кредитов идут на возведение нежилых
помещений, среди которых большую часть составляют торговые центры различного
формата.

Постройка хороших офисных центров является более дорогостоящим предприятием, чем
постройка жилого дома. «Строители понимают, что по уровню — если мерить категорией
отелей — офисный центр не может быть ниже четырех, пяти звезд, — говорит Наталья
Карасева. — Это очень дорого, у нас не много компаний, которые могут это позволить».

Крупных инвесторов на строительство офисных помещений очень мало, подтверждает
Галина Кузняная. А торговые центры чаще строились по принципу: «Хотите через
несколько лет иметь в аренду 100 кв.м, платите вступительный взнос — кругленькие
суммы в долларах». Практика показала, что такие вложения не всегда себя оправдывают,
а вот вернуть взнос -это уже проблема.

— Сейчас строителям выгоднее строить торговые площади, потому что в центре спрос на
них все-таки превышает спрос на офисы, — поясняет Юрий Винников.
— Если офисные
помещения в Кировском районе сейчас сдаются по цене от 450 до 1000 рублей
за кв.м в месяц, то торговые — от
600 до 2000. В полтора-два раза дороже.

Тем не менее определенные подвижки в сфере коммерческой недвижимости в последний
год все же наблюдаются. Практически в любом строящемся объекте цокольные и первые
этажи полностью отводятся под коммерческие помещения. А вот строительство
отдельных бизнес-центров по-прежнему остается на уровне единичных проектов. На углу
улиц Чкалова и Степана Разина завершается строительство нового делового центра. По
словам представителей Байкальского банка, кредитующего этот объект, в здании будут
располагаться супермаркет, банк и офисы. Новый девятиэтажный бизнес-центр появится и
в районе в комплексе «Зеон» (Октябрьский район Иркутска). Деловой центр смешанного
типа (магазины, кафе плюс офисы) строится и в одном из спальных районов города —
Первомайском.

Кстати, уровень потребности в крупных офисных зданиях хорошо иллюстрирует тот факт,
что все эти площади раскупались еще до того, как был заложен фундамент здания.
Несмотря на цену. По словам Елены Бабушкиной, в компанию уже поступают заявки на
помещения в микрорайоне Лазурный, строительство которого еще не началось.

В среднем сегодня метр коммерческой недвижимости по Иркутску стоит почти в два раза
дороже, чем метр жилой площади. Причем это относится и к рынку вторичного жилья.
Квартира, которую можно перевести в нежилое помещение, продается почти в два раза
дороже идентичной, но годной лишь для жилья.

По мнению риэлторов, цены на офисы будут расти еще быстрее, чем цены на жилье.
Причем как на небольшие помещения, так и на офисы от ста метров. Очевидно, без
активной деятельности строительных компаний вопрос не может быть решен. В свою
очередь, строители жалуются на муниципальные власти, по сути законсервировавшие
центр Иркутска для застройки и реконструкции.

Панель кирпичу не конкурент

Основным строительным материалом для возведения жилых домов в Иркутской области
по-прежнему остаются бетон и кирпич. Заменить его можно, например, сэндвич-
панелями, поясняет Галина Кузняная. «Но, зная консерватизм, основательность
сибиряков, можно с уверенностью сказать, что «картонные» домики у нас не приживутся,
тем более по цене они никак не дешевле», — отметила она.

Строители признают, что в Иркутске технологии меняются медленнее, чем на
Западе. Но о безнадежной отсталости говорить не приходится. Постепенно все новшества
проходят сибирскую апробацию (другое дело, что не все становятся оправданными).
Несколько лет назад и к нам пришел монолит. Этот способ постройки является более
быстрым, и он более оправдан с точки зрения сейсмостойкости. Он предполагает полное
единовременное возведение стен. Первоначально эту технологию использовала в своих
проектах только компания «Новый город». Сейчас монолит набирает популярность среди
других строительных фирм. В этом году его впервые опробовал «Востсибстрой» в своем
комплексе «Зеон». По словам Галины Кузняной, существенно изменились за последнее
время и запасы прочности, закладываемые в такие дома. Большую часть материалов
местные строители закупают за переделами области — в Москве, Новосибирске,
Красноярске.

— В Иркутске не осталось ни одного комбината, производящего панели, вся опалубка с них
перекочевала в Китай в виде металлолома, — говорит Галина Кузняная. — Ближайший
производитель панелей- Ангарск, но хватит ли его мощностей?

Наиболее дешевым способом сегодня является панельное домостроение. Однако на
рынке, по словам строителей, панель пользуется меньшим спросом, чем кирпич. Причин
несколько. Во-первых, существует устоявшееся мнение, что панельные дома холоднее.
Во-вторых, панель является недолговечным материалом. Официальный срок
эксплуатации панельного дома — пятьдесят лет, кирпичного — сто лет, монолита — двести.
Также есть убеждение, что панельные дома проигрывают по экологическим показателям.

По этому поводу у строителей существуют разные мнения. Но многие
соглашаются, что рынок должен предлагать разные типы домов, в том числе и панельные,
поскольку жилье в них будет более доступным для большинства населения. Так, в
частности, УКС мэрии города намерен построить на средства муниципалитета шесть
общежитий в панельном исполнении.

Года три назад в строительную отрасль области пришел пенобетон. По ряду параметров
этот материал выигрышнее, чем кирпич: дешевле, легче, прочнее. Но строители пока
относятся к нему настороженно и избегают его массового использования.

— Мы пока не набрались опыта и не знаем, насколько он оправдан, — говорит Елена
Бабушкина. — Строительство из пенобетона началось только недавно, и неизвестно, как
этот материал себя покажет в будущем. Лет через десять посмотрим.

Пока только одна компания в городе — «Dry Work Siberian» — строит из пенобетонных
блоков. Кстати, стоимость квадратного метра в этих домах ниже, чем в среднем на рынке.

И строители, и эксперты признают, что восстановление или создание в области
собственного производства стройматериалов — о каком бы их виде ни шла речь — очень
дорогостоящее предприятие. Местному производителю потребуется вытеснить с рынка
иногородние фирмы. Это означает, что необходимо изначально ставить более высокую
планку качества и при этом не повышать себестоимость материала. Возможно, именно
поэтому в регионе пока не находится много желающих заняться этим бизнесом.

В Байкальском банке Сбербанка России сообщили, что на рассмотрении находится только один
подобный проект — на производство кирпича в Ангарске. Правда, еще идет
финансирование одного проекта в Чите, но вряд ли стоит ожидать, что забайкальское
производство повлияет на наш рынок.

Нестрашный демпинг

Сегодня на строительном рынке Иркутской области работают только местные компании.
Но это не значит, что иркутский рынок неинтересен предприятиям из других регионов, и в
первую очередь из Москвы. Так, например, по словам Натальи Карасевой, в ближайшее
время на строительном рынке Иркутска может появиться компания «Социальная
инициатива» — московский девелопер-инвестор. Впрочем, большинство иркутских
строителей иногородней конкуренции не боятся.

Что касается наших сибирских соседей — новосибирцев, красноярцев и других, —
то, по мнению Елены Бабушкиной, у них нет необходимости выходить за пределы своих
регионов. Строительная отрасль в этих городах развивается очень бурно. Кроме того, там
в последние месяцы цены на новые объекты выросли на 30-40% и практически
сравнялись с иркутскими.

Любая пришедшая на рынок компания автоматически сталкивается с тем же набором
проблем, что и остальные. Это нехватка площадок, необходимость постройки сетей,
отсутствие местного производства строительных материалов и т.п. Для того, чтобы
строить большими объемами и за счет этого удешевлять жилье, естественно, нужны
большие участки земли. Даже если город их выделит, можно предугадать, что это будет
не центр, а отдаленные районы, там, где жилье пользуется меньшим платежеспособным
спросом, резюмируют наши собеседники.

Скорее всего, при отвоевывании клиентов иногородними строителями у местных
компаний «речь пойдет о простом демпинге, есть такой способ входа на новый рынок»,
полагает Галина Кузняная. Один из наших собеседников предположил, что даже в случае
установления иногородними компаниями демпинговых цен местные строительные
фирмы серьезно не пострадают: они имеют сейчас неплохую маржу, которую в будущем
просто уменьшат. «Хотя существует опасность, что ситуацию откорректируют власти:
могут быть подняты цены на разрешения, инфраструктуру, — подчеркнул он. —
И тогда город не получит эффекта от массовой застройки — цены будут расти дальше».

Дорогое будущее

Почти два года в Иркутске как на первичном, так и на вторичном рынке жилья темпы
роста цен оставались на уровне инфляции. Однако примерно с начала весны
начался новый виток цен. На вторичном рынке рост составил примерно 6% в квартал и не
прекратился даже летом — в традиционный мертвый сезон. Специалисты обосновывают
это в основном психологическим эффектом.

— Ситуация на рынке просто вышла из ситуации стагнации, — говорит Юрий Винников.
— У людей появились деньги. Рост цен московских привязан к нефти. А в Иркутске
сказывается просто экономическая стабильность. Если стабильно выплачивается зарплата,
людям проще накопить деньги и улучшить свои жилищные условия. Квартир на чистой
продаже у нас пока не так много. В основном все на вторичном рынке — цепочки. Кто-то
съезжается, разъезжается. Экономическая ситуация способствует
тому, что рынок стал более
активным, чем год и два года назад.

Сейчас средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Иркутске составляет
двадцать тысяч рублей. Строительные компании в последние три месяца также подняли
цены на 5-10%. Причиной называют удорожание строительных материалов: арматуры,
кирпича, цемента.

По словам Юрия Винникова, на вторичном рынке жилья сейчас ожидается сезонный рост
цен — с осени и до конца года. На первичном рынке за этот период цены, скорее всего, уже
существенно не изменятся. Метры будут дорожать только по мере продвижения
строительства на каждом конкретном объекте. Разница от начального этапа до конечного
составляет в среднем около 2 тыс. рублей за кв. м.

А вот дальнейшие перспективы развития цен на новое строительство специалисты
оценивают однозначно: цены будут расти. И не стоит обольщаться, что развитие ипотеки
может сыграть на их снижение. По крайней мере, до того времени, пока ипотека в
большей степени будет работать на вторичном рынке. А это, по общему признанию, путь
тупиковый — старые квартиры не увеличивают жилищный фонд.

— Появление дополнительных денег для покупки нового жилья не породит автоматически
увеличение объемов строительства, новые строительные компании, производителей, —
поясняет свое мнение Галина Кузняная. — Строительная отрасль последние 20 лет находилась в состоянии не просто застоя, а
постепенного разрушения.

По мнению Юрия Винникова, трудно точно предсказать, какими темпами будет дорожать
недвижимость дальше, так как это зависит от многих микро- и макроэкономических
факторов. Но он предполагает, что, скорее всего, рост будет идти с опережением
инфляции и к новому году цены в Иркутске в среднем могут вырасти на 10-15%. По
информации, поступающей из других городов, можно отметить рост цен в Ангарске,
Братске, Саянске, Тайшете. Юрий Винников предполагает, что это может быть связано с
восстановлением производства и укреплением материальной базы населения. Люди уже не
стремятся уезжать из своих городов так, как несколько лет назад.

Застройщики полагают, что основные возможности по снижению себестоимости жилья
зависят от таких факторов, как цена выделения площадок под застройку (огромный снос,
отсутствующие либо изношенные сети, деревянные памятники) и восстановление
собственного производства стройматериалов.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Иркутске

Данные www.dom.irk.ru