В первые годы существования рынка недвижимости происходило много неприятных
происшествий, из-за которых слово «риэлтор» приобрело негативный оттенок.
Риэлтор — значит прохиндей и мошенник, а в агентство вообще лучше не обращаться:
деньги заплатишь, а пользы никакой… В последнее время ситуация изменилась в лучшую
сторону, в Иркутске появились солидные фирмы, в которых работают компетентные в
своем деле люди. Можно сказать, что агентства недвижимости так
же прочно вошли в
нашу жизнь, как супермаркеты. В дни ярмарки ведущие специалисты в сфере
недвижимости, банковского дела, страхования и юриспруденции проводили бесплатные
семинары для потребителей на самые актуальные темы: «Как грамотно заключить договор
с агентством недвижимости», «Как обезопасить себя, приобретая жилье в рассрочку»,
«Долгосрочное ссуды на приобретение жилья», «Техническая инвентаризация объектов
недвижимости».

Деловая программа ярмарки была вообще очень насыщенной: состоялось выездное
заседание национального совета гильдии риэлторов, были организованы экскурсии по
новостройкам, прошел целый ряд «круглых столов»,
презентация обучающего центра для риэлторов, созданная совместными
усилиями областного союза риэлторов и БГУЭП.

По единодушному мнению организаторов и гостей, ярмарка — это наиболее эффективное
средство для продвижения своих услуг на рынок, которое полностью оправдывает
вложенные в него средства. Это площадка для обмена опытом, поиска новых партнеров и
клиентов. Как выразилась вице-президент областного союза
риэлторов Анастасия Литвиненко, наш потребитель в отличие от
западного не поленится сходить на ярмарку, посмотреть и выбрать товар или услугу
собственноручно, а не по телефону или по Интернету. Для российских покупателей важно
общение с продавцом лично, с глазу на глаз, тогда только можно рассчитывать на
успех.

По данным социологических опросов, 60% российских семей хотели бы улучшить свои
жилищные условия, 40 млн. человек проживают в неблагоустроенных квартирах и домах, а
5 млн. — в аварийном, ветхом жилье. В 80-90 годы ежегодно в эксплуатацию
сдавалось 60 млн. кв. м. жилья. В последние годы этот объем сократился почти в два раза:
в 2001 году — 31 млн., в 2002-м — 33,7 млн., в 2003-м — 36,3 млн. Но вспомним, какое
жилье строилось 20 лет назад? Преимущественно некачественное и убогое. А какое
сейчас? Красивое и… недоступно дорогое. Постоял,
полюбовался и пошел домой, в «хрущевку».

Думается мне, что пяти миллионам наших сограждан, которые живут в аварийном,
предназначенном под снос жилье, покажется раем и обычная панельная «двушка-
вагончик». Кого-то такой вариант совершенно не устраивает, и душа требует
новостройку со стеклопакетами…

В 2003 году средняя по России цена за 1 кв. м составляла 8007 руб., что на 30% выше, чем
в 2002-м. А в 2004 году рост прогнозировался около 2% в месяц. На иркутском рынке
жилья в 2001-2002 году цены выросли на 100%, но в 2003
г. — ситуация
стабилизировалась и среднегодовой рост составил всего 14%. Такая же тенденция
наблюдается и в этом году, рост цен на недвижимость прогнозируется относительно
невысокий. Это объясняется тем, что большинство желающих купить
квартиру уже сделали это раньше, и сейчас наступило
относительное затишье. Сегодня средняя стоимость одного квадрата равна от 19 до 35
тыс. руб. Многие думают, что агентства завышают
цены. Но самим риэлторам лавинообразный рост цен невыгоден, потому что тогда
падает покупательная способность населения, и, как следствие, снижается объема продаж.
Так что тут интересы продавца и покупателя пересекаются.

И на федеральном, и на региональном уровнях сейчас обсуждается вопрос о
строительстве социально доступного жилья, о том, какие меры нужно предпринять, чтобы
дать населению возможность приобрести себе крышу над головой. У кого-то эта крыша
есть, но хотелось бы получше, а у кого-то ее почти нет.
Много разговоров и об ипотеке. Все понимают, что ипотека — это благо, но как бы это благо пощупать и
потрогать, чтобы оценить его надежность. Только 1,2% сделок на российском рынке
совершаются по ипотеке. Процентная ставка, по которой банк выдает кредит на квартиру,
— 15%. Сроком на 27 лет. Спрашивается, кто возьмет кредит под такие проценты да еще на
такой длительный срок? Люди боятся не расплатиться, боятся, что опять
случится какое-нибудь экономическое потрясение.
Наконец, нам покап еще непривычно жить в кредит.

С рынком жилья вроде бы все понятно. Предложение явно превышает спрос, а цены
реально отражают состояние квартир. Если вы располагаете достаточным количеством
денежных ресурсов, можете рассчитывать на качественное жилье; если денег не очень
много — что-нибудь да подберут. В любом случае продается больше, чем покупается.

Проблемы рынка коммерческой недвижимости обсуждались на одном из «круглых
столов» в рамках деловой программы ярмарки. По мнению специалиста агентства
недвижимости «Восточно-Сибирская правда» Сергея Непомнящих, спрос на
качественные офисные и торговые площади очень велик, каждый день поступает по одной
заявке, а предложить что-то стоящее клиентам риэлторы не могут в силу объективных
причин. Спрос на коммерческую недвижимость удовлетворен только на 15-20%.

Традиционно средоточением деловой активности в Иркутске был центр города. На
сегодня практически все здания и помещения в центре уже раскуплены, а строить особо
негде, и так тесно. К тому же у нас кругом памятники архитектуры, которые
никак нельзя сносить. Есть и другая проблема — отсутствие удобных подъездов и
паркингов. Поэтому в последнее время большой популярностью пользуется коммерческая
недвижимость на таких улицах, как Байкальская, Советская и Лермонтова, — там
гораздо просторнее. Однако эти улицы обладают большой протяженностью, и
образование какого-либо ядра, нового иркутского «сити», представляется крайне
затруднительной задачей. Во всем мире бизнес-центры растут не вширь, а ввысь. У нас же
осваиваются только первые этажи и подвалы.

К сожалению, в Иркутске нет центров, где сосредотачивалась бы
интеллектуальная, финансово-промышленная элита и т.д. Бизнес готов покупать
качественную, дорогую недвижимость, но ее нет.

Даже с той недвижимостью, которая есть в продаже, возникают определенные проблемы.
Одна из таких: перевод из жилого помещения в нежилое, особенно это касается первых
этажей. Уж очень много времени уходит на согласование различных документов, плюс
к этому соседи, от которых требуется согласие, зачастую занимаются «шантажом».
Абсолютно все риэлторы сходятся во мнении, что систему перевода нужно упростить.
Тогда можно ожидать, что объектов недвижимости появится больше. Например, в Братске
существует «одно окно» (имеется в виду организация), куда платишь определенную
сумму — и в короткие сроки получаешь необходимый результат.

Ну вот покупатель приобрел-таки вожделенные квадратные метры. Так их нужно еще
ремонтировать, перестраивать, переделывать, проводить связь, потому что продаются в
основном «полуфабрикатные» площади, но цены у них такие, как будто это помещения
«под ключ». То, что в Иркутске продается очень мало специализированных площадей,
говорит прежде всего о неразвитости рынка недвижимости.

Какой же можно сделать вывод? Нужно строить. По
словам главного архитектора проектов института
«Иркутскгражданпроект» Владимира Снежко-Блоцкого, концепция
застройки города разработана давно и на данный
момент генеральный план проходит стадию утверждения. По нему наш город разделен на
зоны: жилые, промышленные, транспортные, административные, охранные…
Планируется создание деловых зон на площадке между Ново-Ленино и Иркутском-II, на
выезде из Ново-Ленино традиционно будет развиваться байкальское направление.

Однако ни строители, ни риэлторы не уверены, что такое местоположение деловых
центров будет пользоваться популярностью среди покупателей. Слишком далеко, на
окраине, считают они. Зато какую «конфетку» можно было бы сделать из Нижней
Набережной, если ее облагородить, озеленить, застроить красивыми зданиями. Какой
бешеной популярностью пользовался бы этот район!

Вообще-то компромисс можно найти, и В. Снежко-Блоцкий подчеркнул, что диалог
между проектировщиками и строительными компаниями возможен и желателен. Внести
изменения в план генеральной застройки еще возможно. Инвестиционно-строительные
компании готовы строить, но весь вопрос в том, что строительство коммерческой
недвижимости — это «длинные» деньги, а с реализацией жилья дела обстоят гораздо
проще. Нужны дополнительные инвестиции, со стороны города, например. По идее,
повышение деловой активности, а, следовательно, и наполняемости бюджета выгодно
всем, и городской администрации в том числе. В этом ключе заявление
представителя комитета по экономике и финансам администрации
Иркутска Игоря Савельева о том, что
создание общественной инфраструктуры входит в перечень бюджетных инвестиций, а
городским властям нужно эффективно тратить деньги на развитие города, пришлось по
душе всем участникам «круглого стола».