Фонд «Институт экономики города» просчитал изменения предпочтений
российских граждан в части финансирования сделок по приобретению жилья.
Прогноз специалистов института таков. К 2010 году 72% жилья будет
приобретаться с использованием ипотечных кредитов, 10% — через участие в
жилищно-накопительных схемах, 7% будет приходиться на долевое участие, и
11% — просто приобретение за счет собственных сбережений. В прошлом году
структура финансирования приобретения жилья была совсем другой. Приведу
цифры для сравнения. Путем долевого строительства, без привлечения кредитов
в среднем по стране реализовывалось 63% жилья, на сбережения было куплено
22%, с использованием кредитов покупалось 13% (где только треть приходилась
на ипотечные займы), а жилищно-накопительные схемы использовались в 2%
случаев.

Этот прогноз составлен с учетом реализации пакета жилищных законов, которые
Государственная Дума начала принимать осенью. В настоящее время вступили в
силу 25 из 27 документов, ключевым из них стал новый Жилищный кодекс. В
правовом управлении Госдумы на этот счет шутят: пакет законов можно
заносить в Книгу рекордов Гиннесса, по крайней мере, по количеству норм,
которые там присутствуют.

В идеале за нормотворческим прорывом должен последовать
институциональный, а затем строительный и социальный. Итак, законодатель
заявил, что в стране появится доступное жилье. Просьба не путать с дешевым.
Доступное с точки зрения доступности кредитных, накопительных ресурсов.
Вот уж чего не прогнозируют специалисты, так это снижения цен на
недвижимость (об этом чуть позже).

Опросы банков показывают, что уже начиная с 2007 года эти финансовые
институты полностью смогут удовлетворять спрос населения на жилищные
кредиты. В 2010 году объем выданных кредитов составит более 500 млрд.
рублей. В то время как сейчас объем выданных кредитов немногим превысил 30
млрд. рублей. В Институте экономики города предполагают, что за пять лет
объем жилищного строительства в России возрастет минимум в два раза, до 80
миллионов квадратных метров. Хотя, как утверждают эксперты, и этого будет
недостаточно. По расчетам фонда, оптимальная цифра — 100 млн.

При этом рыночные цены на квартиры будут вести себя следующим образом. По
инерционному варианту они вырастут за пять лет более чем на 80%, а с
условием реализации реформ — на 60%. И если в первом случае рост цен будет
стабильным, то второй чреват скачком, который должен произойти в 2005-2006
годах и составит около 40%. За это время спрос и предложение на рынке жилья
должны приблизиться к балансу. Сейчас говорить об адекватном соотношении двух этих
показателей было бы чрезмерно смело. К примеру, в то время когда спрос
требует до 75% готового жилья, рынок, напротив, в 84 случаях из ста предлагает
участие в строительстве. Тем не менее ввиду отсутствия достаточного
предложения жилья население вынуждено буквально покупать котлован.
Существующее предложение абсолютно не удовлетворяет даже того низкого
платежеспособного спроса, который у нас есть.

А теперь давайте посмотрим на предпочтения граждан. Надо иметь в виду, что
39% жителей страны удовлетворены своими жилищными условиями, 28,5%
собираются купить жилье на рынке, 7,1% хотят улучшить свои жилищные
условия по очереди или в порядке расселения, 6,2% — иными способами, а 19,2%
не видят возможности улучшить жилищные условия. Однако при условии
частичной государственной помощи, по данным Института экономики города,
жилье на рынке могли бы купить 49,3%, зато оставшиеся группы уменьшились
бы до 2,7 процентных пункта тех, кто рассчитывает на расселение или очередь,
и до 6,9% тех, кто не видит способов улучшить свои жилищные условия.

Однако активно декларируемый способ прямых инвестиций государства в
покупку жилья для населения — компенсация части процентной ставки по
кредиту — очевидно, не сделает доступнее кредитные ресурсы. Процентную
ставку по ипотечным займам, считают специалисты,
можно сократить на 3-4 пункта только за счет снижения
рисков, связанных с этим видом кредитования.
Теоретически при конкуренции банки могли бы выдавать займы
под 11-12% годовых, что сопоставимо с уровнем инфляции. А снижение
процентной ставки за счет снижения банковских рисков
— это как раз дело законодателей. Жилье стало бы
более доступным в том случае, если бы государство
стало компенсировать часть взноса для получения
кредита на покупку жилья. Сегодня кредит
предоставляется заемщику, как правило, лишь в случае
оплаты 30% стоимости жилья. В случае покупки
двухкомнатной квартиры в Иркутске первоначальный
взнос, вероятнее всего, превысит 300 тыс. рублей.

Нельзя не сказать, что пропагандируемая государством на протяжении
последних десяти лет ипотека до нынешнего года, по сути, была вне закона.
Ведь что такое ипотека? Это кредитование под залог покупаемой недвижимости.
Купленная квартира является обеспечением по возврату займа. В случае дефолта
на недвижимость обращается взыскание и полученные деньги делятся между
банком и незадачливым заемщиком. Но до недавнего времени нельзя было
обратить взыскание на единственное жилье. Все жилищные кредиты выдавались
в основном в расчете на поручителей.

Приобрести такой товар длительного пользования, как жилье, невозможно ни за
месячную зарплату, ни даже за годовую. Надо или
копить деньги огромное количество времени, или
купить квартиру в кредит, а потом расплачиваться за него
из своих будущих доходов. Так приобретают
жилье практически во всем мире.