Тем не менее, как сообщил председатель экспертного совета Иван
Грачев, закон о ЖНК, каким бы он ни был несовершенным, на
сегодняшний день является для кооперативного движения основным. И
сейчас готовится ряд документов в развитие закона. Первым из них в
правительство поступил проект постановления о нормативах оценки
финансовой устойчивости деятельности ЖНК.

Стоит отметить, что именно требования по финансовой устойчивости
вызвали больше всего возмущений у действующих кооперативов.

Во-первых, новым законом серьезно ограничивается возможность
кооперативов инвестировать средства в новое строительство.

По закону стоимость приобретения прав на объекты долевого
строительства и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна
превышать 20% стоимости имущества ЖНК. При этом будут заморожены
немалые средства: ведь для того, чтобы только получить право на
приобретение или строительство жилья, каждому пайщику кооператива
необходимо внести не менее 30% от размера паевого взноса.

«Теперь из-за требований закона, — говорит член совета директоров
ТФПГ «Доступное жилье» Валерий Казейкин, — ЖНК смогут покупать
только старье. А мы еще что-то говорим о развитии строительства
жилья».

Во-вторых, право на приобретение или строительство жилья у члена
кооператива появляется только через два года после его вступления
в ЖНК.

Раньше такие вопросы решались в течение нескольких месяцев. До двух
лет придется ждать возвращения своих денег и пайщику, решившему
выйти из кооператива, тогда как ранее кооперативы были обязаны
вернуть пай в течение трех месяцев.

При этом совершенно не ясно, как все-таки государство защищает
граждан — членов кооперативов. Пайщики по-прежнему несут риск
убытков, связанных с деятельностью кооператива, а в случае его
ликвидации оказываются последними в очереди кредиторов. А если, не
дай бог, на момент ликвидации ЖНК паевой взнос за уже полученную
квартиру выплачен не полностью и у человека нет возможности
моментально внести недостающую часть, его на вполне законных
основаниях выбрасывают на улицу.

Очевидно, что подобные меры отпугнут население от участия в ЖНК.

В то же время, как объяснил Иван Грачев, хотя Градостроительный
кодекс и разрешает разные варианты кооперативов, но для тех, кто
собирает деньги на жилищное строительство, оставлено два пути: либо
долевое участие, либо ЖНК.

В последние годы большинство российских жилищно-строительных
кооперативов (ЖСК) работали по принципу кассы взаимопомощи.
(Кооперативы в подавляющем большинстве носили наименование ЖСК, так
как понятия ЖНК до появления соответствующего закона вообще не
существовало.) Накопив определенную сумму, гражданин получал в
пользование купленное или построенное для него кооперативом жилье.
Оставшуюся часть паевого взноса член кооператива возвращал по
строгому графику рассрочки платежей.

Новый Жилищный кодекс фактически упразднил финансовую деятельность
ЖСК, сведя их к организациям, предназначенным для строительства и
последующей эксплуатации одного многоквартирного дома.

Однако, как считают многие члены экспертного совета, сегодня такая
деятельность совершенно нереальна. Действительно, как в наше время
можно собрать 30% средств, необходимых для того, чтобы начать
строительство многоквартирного дома. И как группа граждан может
тягаться со строительной компанией или банком при проведении
аукциона (по новому ГК получить землю можно только выиграв аукцион).

«Процесс может стать необратимым, — считает Валерий Казейкин. —
Сотни успешно работавших кооперативов сегодня стоят перед выбором:
развалиться или менять специализацию. И режут ведь по живому — уже
сейчас более 200 объектов по всей стране остановлено. Из-за
невозможности соблюсти требования закона надо распускать 35000
членов кооперативов».

Не вызывает восторга у участников рынка как необходимость
преобразования всех кредитно-потребительских организаций,
приобретающих в собственность граждан квартиры, в ЖНК, так и
предъявляемые к ним требования (например, ведение государственного
реестра пайщиков и регистрация каждого из них в налоговых органах).
Во всяком случае,
экспертный совет не располагает сведениями ни об одной
организации, которая полностью привела бы свои документы и
деятельность в соответствие с требованиями нового закона.

«Я не думаю, что в стране есть хоть один кооператив, который хотя бы
месяц проработал, честно выполняя новые правила, и остался после
этого жив, — говорит заместитель председателя экспертного совета
гильдии народных кооперативов «Жилье в рассрочку» Вячеслав
Бараненков. — Наша организация попыталась провести такой
эксперимент. Взяв один из наших небольших жилищно-строительных
кооперативов, мы попытались создать из него жилищный накопительный —
ЖНК, как того требовал вступивший в силу закон. Но эксперимент не
удался, и его пришлось прекратить, потому что мы не могли рисковать
живыми людьми — членами кооператива».

Впрочем, первый опыт реализации закона не стал для специалистов
каким-то откровением. Еще на стадии обсуждения законопроекта
говорилось о том, что создается масса трудностей для участников
рынка, результатом которых в первую очередь будет удорожание
существующих схем. Подавались сотни поправок, которые не были
учтены: осуществляющим небанковскую ипотечную деятельность
организациям четко дали понять, что «незачем плодить конкурентов».
(Хотя не совсем понятно, как могут стать конкурентами банкам
кооперативы, в которые приходят люди, не имеющие возможности стать
клиентами банков.)

В итоге результатом введения закона о кооперативах стало их
фактическое упразднение — полным ходом идет массовая перерегистрация
законопослушных кооперативов, только не в ЖНК, а в иные, не
урегулированные законом организационно-правовые формы.

Зато появился новый стимул для развития уже было начавших уходить
в прошлое серых схем.

А граждане, похоже, все дальше и дальше отодвигаются от заявленной
новым Жилищным кодексом цели — доступного жилья.