Сегодняшняя обеспокоенность участников рынка проблемами
финансирования строительной отрасли понятна — рынок переживает не
лучшие времена.

До недавнего времени (примерно до середины 2004 года) опережающий рост
цен позволял участникам рынка работать в условиях исключительно
высокой доходности. По данным Росстроя, средняя цена на жилье в
России в 2004 году составляла 20 тыс. рублей за кв. м, тогда как
себестоимость строительства не превышала 9,7 тыс. рублей. Но уже в
прошлом году платежеспособный спрос начал отставать от темпов роста
цен на недвижимость, что вкупе с банковским кризисом лета 2004 года
негативно сказалось на рынке жилищного строительства.

В крупных городах возник кризис продаж новостроек, снизилась
инвестиционная активность, заметно понизился спрос и на вторичном
рынке.

Судя по данным за последнее полугодие, рынок жилья так и не
оправился от этих потрясений. По информации Минэкономразвития
России, замедлился рост капиталовложений в строительство: если за I
квартал прошлого года инвестиции выросли на 13,1%, то за аналогичный
период 2005-го — всего на 7,6 %. Снизились и темпы роста объемов
жилищного строительства.

В Москве, по данным Мосгорстата, столичные строители в I квартале
2005 года сдали на 3,7% меньше жилья, чем в I квартале 2004 года.

Неопределенности в планы застройщиков добавили и новые законы. С
одной стороны, вступил в силу закон «Об участии в долевом
строительстве», запретивший привлекать средства граждан до
регистрации прав собственности или аренды на земельный участок. С
другой стороны, согласно новому Градостроительному кодексу, уже с 1
октября 2005 года продажа земельных участков будет осуществляться
исключительно на аукционах. При этом представители местных
администраций, не желающие расставаться с более выгодной,
непрозрачной схемой заключения инвестконтрактов, заявляют о
неготовности к проведению аукционов и отсутствии сформированных
земельных участков под застройку. В этих условиях наверняка
возникнет дефицит площадок, а «пятна» под застройку станут буквально
«золотыми».

Уже в апреле этого года (сразу после вступления в силу закона о
долевом строительстве) застройщики заговорили о возможном снижении
объемов строительства. По их мнению, из-за роста себестоимости
строительства, стабилизации цен и ужесточения законодательства
рентабельность бизнеса стремительно сокращается, и если нынешние
объемы строительства увеличить хотя бы на 10%, то цены на жилье еще
больше снизятся, а многие строительные фирмы просто разорятся.

И в создавшихся условиях, по мнению участников конференции, вопрос
эффективности привлечения инвестиций становится для строительных
компаний вопросом выживания.

Традиционно «длинные деньги», питающие стройкомплекс, привлекались
в него через банковское кредитование, ипотеку и соинвестирование.
Две первые формы финансирования, правда, можно признать лишь
дополнительными.

Так, сами по себе банковские кредиты не являются основным источником
финансирования строительных компаний. По самым оптимистическим
оценкам, доля банков составляет около 20%. По данным рейтингового
агентства «Эксперт РА», из 12,5 млрд. долл., которые были инвестированы в
2003 году в строительство в Москве, на банки приходилось 2 млрд.
долл. При этом банки, как правило, в большей степени интересуются не
жилой, а коммерческой и торговой недвижимостью. Сами девелоперы тоже
не спешат в банки, где их ждут высокие процентные ставки,
рискованные схемы финансирования и желание банков принять участие в
акционерном капитале. Гораздо интереснее для застройщиков
разрабатывать совместные с банками программы кредитования населения.
Схема простая: застройщик предлагает клиенту воспользоваться
ипотечными программами тех банков, с которыми у него заключено
соглашение.

Кстати, по словам вице-президента Международной ассоциации ипотечных
фондов Ирины Радченко, «внушает серьезное опасение» количество
кредитов, выданных в Москве иностранными банками. «Участие в
ипотечном кредитовании иностранных банков выше, чем отечественных. И
может случиться так, что вся московская недвижимость будет заложена
иностранцам», — заявила на конференции госпожа Радченко.

Но это частности. В целом пока еще рано говорить о значимости продаж
квартир по ипотечным схемам. Несмотря на резкое увеличение
выдаваемых банками ипотечных кредитов, их доля в общем объеме
покупок жилья, по оценкам агентства «Эксперт РА», не превышает
полутора процентов.

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки, хорошо известны: низкая
платежеспособность населения, высокий первоначальный взнос, «серые
доходы», высокие процентные ставки, несовершенная
нормативно-правовая база.

К тому же пока ипотечные деньги минуют рынок жилищного
строительства. По данным Федерального агентства по ипотечному
жилищному кредитованию, в 2004 году лишь 7% ипотечных кредитов было
направлено на приобретение жилья в новостройках, остальные деньги
были потрачены на покупку квартир на вторичном рынке. А Ирина
Радченко привела и вовсе анекдотичный пример: недавно в городе
Торжок в результате активности Сбербанка и местных властей
разразился «ипотечный бум». В итоге, что называется, на ровном месте
(доходы населения не выросли, в городе не появилось ни одной
новостройки) цены на жилье — вторичный, в большинстве своем ветхий
фонд — выросли вдвое. «Так что это слава богу, что ипотека у нас не
идет, иначе при существующих темпах жилищного строительства подобный
результат мы получим повсеместно», — сделала вывод вице-президент
Международной ассоциации ипотечных фондов.

В целом, как было отмечено на конференции, главным источником
финансирования строительного рынка — до 80% — остаются деньги
соинвесторов, то есть покупающих новостройки граждан.

Видимо, поэтому новый закон «Об участии в долевом строительстве» и
был так болезненно воспринят привыкшими к полной безответственности
застройщиками. Согласно этому закону, застройщик лишается права
расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если дольщик
просрочил платежи. Застройщик также обязан выплачивать штрафы за
каждый день просрочки, открывать свои финансовые документы.

Кроме того, застройщик лишается возможности использовать деньги
дольщиков не по целевому назначению.

Соблюдение перечисленных норм закона может привести к тому, что
застройщики будут получать более скромные прибыли, чем это принято
сейчас, что само по себе, конечно, катастрофой для отрасли не
является. Главная проблема, по мнению управляющего южной дирекцией
юридической фирмы «Вегас-Лекс» Романа Домащенко, заключается в
запрете привлекать средства граждан до получения и обнародования
всей разрешительной документации. (Сегодня, по данным различных
экспертов, в московском регионе едва ли не каждый дом строится «без
разрешения», необходимые бумаги добываются потом, в процессе
строительства).

Пока, правда, участники рынка пытаются обходить новый закон из-за
отсутствия контроля за его исполнением. Кроме того, закон о долевом
строительстве распространяется только на те объекты, разрешение на
строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. Но,
как считают участники конференции, работать по старым правилам
осталось недолго и наступают времена, когда долевое строительство,
от которого давно отказались за рубежом, начнет сокращаться и в
России.

А поскольку дольщики — основной источник денег, строительным
компаниям придется либо сворачивать свой бизнес, либо осваивать
новые формы заимствований.

Теоретически развитию строительного сектора могли бы
поспособствовать новые, нетрадиционные схемы финансирования, в
частности, выход на облигационный рынок и рынок IPO. Однако мало
вероятно, что они смогут стать альтернативой традиционным.

Последствия сложившейся в отрасли ситуации могут быть весьма
болезненны, считают участники конференции: с рынка уйдут
небольшие, не имеющие собственных капиталов компании, и в итоге
неизбежно снизится предложение на первичном рынке.

Это может вызвать подорожание и без того запредельно дорогой для
большинства российских граждан недвижимости. К чему, в свою очередь,
это приведет в стране, половина населения которой нуждается в
улучшении жилищных условий, никто из участников конференции
прогнозировать не стал.