Тем не менее «только само по себе наличие этого закона положительно, — считает руководитель регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в Восточно-Сибирском регионе Владислав Щенников. — И все жёсткости, которые присутствуют в этом нормативном акте, можно объяснить тем, что закон писали в первую очередь для защиты интересов пайщиков». Приказы на основании данного закона продолжают ратифицироваться.

Зарегулированныйкооператив

ЖНК — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путём объединения пайщиками паевых взносов. В соответствии с законом о ЖНК количество членов такого кооператива не может быть меньше 50 и больше 5 тысяч. Это условие предотвращает вероятность создания финансовых пирамид. В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ЖНК обязаны предоставлять сведения о своей деятельности в ФСФР, проходить независимую аудиторскую проверку, обеспечивать доступ к необходимой информации для своих пайщиков. Приказ «Об утверждении порядка представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчётности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости» устанавливает состав, сроки и процедуру предоставления этой отчётности. К ежеквартальной отчётности должны прилагаться ежеквартальный бухгалтерский отчёт кооператива, изменения в уставе или устав в новой редакции, протокол общего собрания членов ЖНК и решения собрания пайщиков о порядке определения очерёдности приобретения кооперативом жилых помещений, принятые в отчётном периоде. Эти документы должны представляться кооперативом в ФСФР России не позднее 45 дней после даты окончания отчётного квартала, за исключением отчётности за 4-й квартал, которая должна быть представлена в ФСФР не позднее 15 апреля года, следующего за отчётным.

Под действие данного приказа и закона вообще подпадают только ЖНК. Этот документ не запретил существования других форм коллективного финансирования решений жилищного вопроса. 1 апреля 2005 года, когда вышел закон о ЖНК, региональное отделение ФСФР провело ревизию рынка. В результате ревизии было выяснено, что в регионе существует порядка двух десятков кооперативов, которые в той или иной форме связаны с удовлетворением потребности населения в жилье. На тот момент из 20 кооперативов только два предоставили о себе информацию как о накопительных. К настоящему времени работает всего один. Все остальные либо закрылись, либо начали процедуры реорганизации, формального перепрофилирования: убирали из документов информацию о том, что они накопительные или как-то связаны с финансированием покупки жилья. Такие кооперативы автоматически вышли из поля зрения ФСФР.

Риски контроля

Самой большой проблемой ФСФР сейчас является поиск вариантов регулирования деятельности предприятий, которые, формально не являясь накопительными, на практике оказывают те же услуги, что и ЖНК. Причём делают это на условиях более выгодных для вкладчика, нежели в ЖНК. Правда, как считает Владислав Щенников, иногда это сопровождается определёнными рисками.

Пример — кооператив «Гранит», сейчас уже прекративший своё существование. В ФСФР поступало много жалоб от пайщиков, которые составили договоры с кооперативом и заплатили деньги, но квартир своих так и не получили. Были возможны варианты создания пирамиды: когда деньги новых вкладчиков использовались для получения квартир пайщиками, зарегистрировавшимися ранее.

Преимущество других кооперативов по сравнению с накопительными заключается в том, что в ЖНК квартира передаётся в собственность только после выплаты всей её стоимости, хотя жить в квартире пайщик начинает сразу после того, как он внёс не менее 30% суммы от стоимости жилья. В других кооперативах зачастую обещают отдать квартиру в собственность члена кооператива сразу после первоначального взноса.

Плюсы ипотеки по сравнению с ЖНК в том, что она действует быстрей, но вкладчикам её услуги обходятся дороже. Владислав Щенников назвал ипотеку и ЖНК инструментами схожего порядка, но предназначенными для разных слоёв населения. «Ипотека работает для населения с более высоким уровнем дохода, а ЖНК — для людей, которые готовы подождать с приобретением жилья, чтобы этот процесс вышел им дешевле. Как инструментарий ЖНК могут жить и выживать в межвидовой борьбе, занимая определённый срез рынка».

На вопрос, влияет ли принятие регулирующих деятельность ЖНК законов на их конкурентоспособность в отношении других видов кооперативов, руководитель регионального отделения ФСФР отвечает неоднозначно: «Если говорить о том ЖНК, который есть у нас, он на этом рынке успешно выживает. Выполняет требования о раскрытии информации о своей деятельности, о сбалансированности средств, о регистрации членов кооперативов в налоговой. Но можно сказать, что закон и ущемляет ЖНК, потому что на рынке в Иркутской области по сравнению с другими вариациями кооперативов в этом спектре услуг остался только один участник».

Тем не менее контроль за деятельностью ЖНК скорее формализуется, а не ужесточается издаваемыми подзаконными актами, считает Владислав Щенников. Закон о ЖНК и приказы на основании закона устанавливают правила игры в отношении граждан и граждан в отношении накопления и приобретения жилья. Ежеквартальная отчётность поможет потенциальным пайщикам определиться с выбором решения жилищного вопроса.

Лимит конкурентности

«Все правонарушения в сфере деятельности ЖНК возникали до принятия закона, — отмечает руководитель регионального отделения ФСФР в Восточно-Сибирском регионе, — сейчас в нашем ведении лишь один ЖНК, и на него жалоб не поступало. Всё же риск в работе с ЖНК существует и заключается в том, что средства пайщиков могут растратить или вкладчики могут копить деньги и не накопить, например, в случае наступления инфляции. Для предотвращения этих вещей и предусмотрен приказ о раскрытии информации».

Проблема в том, будет ли жизнеспособна данная конструкция. Тот норматив, который принимается, запаздывает, но пытается описать некие схемы, которые нарабатывает практика, а их множество. И внутри этих наслоений можно запутаться как тем, в отношении кого закон принимается, так и органам, контролирующим этот процесс. Не всё в этом процессе зависит от ФСФР. Например, с конца прошлого года были внесены изменения в Налоговый кодекс. Эти изменения привели к тому, что члены жилищно-накопительных кооперативов стали нести дополнительную налоговую нагрузку, которая колеблется в зависимости от паевых взносов, от выбранной квартиры. Этот факт тоже имеет значение при выборе формы накопительно-сберегательной системы, за исключением ЖНК, который не попадает в этот список как структура, которая регулируется и имеет определённый правовой статус. Деятельность всех остальных участников альтернативного банковскому регионального рынка предоставления услуг по приобретению жилья носит несколько хаотичный характер, считает Владислав Щенников.

1 апреля текущего года заканчивается срок, в течение которого кооперативы должны были определиться, чем они являются: ЖНК или ЖСК — организацией, рассчитанной на приобретение квартиры только в новостройке, в то время как члены ЖНК могут рассчитывать на покупку жилья в любом из домов области, как первичного, так и вторичного. Председатель кооператива «Содействие» Сергей Пушкарёв высказывается за появление конкуренции среди кооперативов, так как добросовестные участники рынка обеспечат доверие потребителей. Владислав Щенников говорит, что главное, — чтобы в этом срезе рынка не существовало монополизма, у людей должен быть выбор.