Своя крыша

В целом загородную недвижимость можно разделить на дачные дома, коттеджи и таунхаусы (многоуровневые сблокированные коттеджи, расположенные под одной крышей, с приусадебным участком). Под определение коттеджей попадают отдельно строящиеся здания на выделенном куске земли. Однако, как говорит первый заместитель мэра Иркутского района Михаил Кельман, сейчас в сознании людей коттедж воспринимается как что-то сверхкомфортабельное.

[ title=»» pos=»abs» width=»40%»]
Цена квадратного метра коттеджа сопоставима с ценами в квартирах-новостройках. Оценщик агентства РАО «Бизнес» Сергей Графов отмечает, что цены на загородную недвижимость за год выросли на 10-15% и составили в среднем 25 тыс. руб. за кв. м.

В зависимости от вида жилья формируются цены на квадратный метр. По словам маркетолога ЗАО «Грин гарден» Игоря Балаганского, стоимость коттеджа в централизованном посёлке превышает стоимость коттеджа в посёлке с хаотичной застройкой не менее чем на 20% в связи с затратами на проведение коммуникаций и создание инфраструктуры. По данным коммерческого директора строительной компании «Форт-Росс» Андрея Мисютина, цена коттеджа в строящемся посёлке Дивный варьируется от 4,5 до 8 млн. руб., в то время как таунхаус стоит от 0,5 млн. руб. Цены на дачи, например, по Александровскому тракту значительно ниже: от 200 до 400 тыс. руб. На цену загородного жилья влияет и наличие построек на участке, планировка дома, технология строительства.

Цена квадратного метра коттеджа сопоставима с ценами в квартирах-новостройках. Оценщик агентства РАО «Бизнес» Сергей Графов отмечает, что цены на загородную недвижимость за год выросли на 10-15% и составили в среднем 25 тыс. руб. за кв. м. «По идее, метр в квартире-новостройке должен стоить больше, потому что это благоустроенное жильё. Однако за последние три года эти цены практически сравнялись, — рассказывает риэлтор агентства «Наш Иркутск» Андрей Потапов. — Коттедж теперь считается благоустроенным жильём: к нему либо подводятся центральные коммуникации, либо устанавливаются боулеры, роется скважина. Таким образом, на рынке сложилась нездоровая ситуация, когда квадратный метр в загородном доме в микрорайоне Солнечный иногда стоит так же, как и в элитной новостройке в центре Иркутска — около 30 тыс. руб».

Комфорт и издержки загородной жизни

В стоимость коттеджа входят затраты на проведение системы водоснабжения, канализации и электричества. Не для всех комплекс дополнительных затрат к покупке земли и непосредственно строительству является подъёмным. В связи с чем некоторые пытаются избавиться от загородной недвижимости, так и не доведя её до ума. Недостройки продаются в среднем по 12 тыс. руб. за кв.м.

[ title=»» pos=»abs» width=»40%»]
В новых коттеджных посёлках предлагается заплатить застройщику и за инфраструктуру: дороги, ограждение, магазины. Инженерно-техническое обеспечение включает в себя также тротуары, освещение, спутниковое телевидение, выделенный Интернет-канал, городской телефон, систему охраны (будка для охраны и шлагбаум). Как правило, предусмотрены аптечный пункт, административная зона, прачечная, теннисные корты, спортивные площадки, детский сад, школа.

Но в ряде случаев дом на стадии строительства подключается к центральным коммуникациям. Такие условия обеспечиваются в посёлке Ерши, прилегающем к Иркутску, или в новом посёлке Дивный рядом с Пивоварихой. Чем дальше от города находится коттедж, тем дороже обходится его обеспечение коммуникациями. Игорь Балаганский считает, что на расстоянии свыше 15 км от города оказывается уже нерентабельным тянуть к дому трубы централизованной системы водоснабжения, канализования и отопления. Это обстоятельство, по его мнению, может уже в ближайшее время спровоцировать дефицит земельных участков на территории вдоль Байкальского тракта до 15—17 км.

Чаще хозяевам приходится благоустраивать коттедж самостоятельно, что чревато большими дополнительными вложениями. После установки электрического теплооборудования плата за электричество измеряется уже тысячами рублей. Часть обладателей невыгодных коттеджей не сдают дома в эксплуатацию, чтобы не платить за электричество. Тогда для них устанавливается средний тариф — около 500 руб. в месяц.

Ещё одной проблемой является водоснабжение. «В посёлке Молодёжный был случай, когда один хозяин вырыл скважину глубиной 20 метров, а другой — 40 метров. В результате технические воды с высоким содержанием железа стекали в более глубокую скважину. Подобные ситуации происходят из-за того, что каждый строит себе замок и пытается обустроить его автономно. В этом случае, конечно, коттеджные посёлки с централизованной подачей воды и тепла значительно удобнее», — рассказывает Андрей Потапов.

В новых коттеджных посёлках предлагается заплатить застройщику и за инфраструктуру: дороги, ограждение, магазины. Инженерно-техническое обеспечение включает в себя также тротуары, освещение, спутниковое телевидение, выделенный Интернет-канал, городской телефон, систему охраны (будка для охраны и шлагбаум). Как правило, предусмотрены аптечный пункт, административная зона, прачечная, теннисные корты, спортивные площадки, детский сад, школа, комментирует Андрей Мисютин.

Эксперты отмечают, что в самом доме для клиента важна, прежде всего, оптимальная площадь. Сейчас можно подыскать дом площадью и 450 кв. м, и около 100 кв. м. «Маркетинговое исследование показало, что сегодня клиенты чаще предпочитают коттеджи площадью 120 кв. метров. Гигантомания закончилась, и дома по 300-500 кв. м почти не пользуются спросом», — отмечает коммерческий директор «Форт-Росс». Ещё одно требование будущих владельцев — наличие гаража на одну-две машины. Впрочем, эксперты предупреждают, что гаражи, соединённые с домами, могут быть опасны при некачественной системе вентиляции.

Внутренняя отделка дома, бассейны, камины и прочий личный комфорт в стоимость квадратного метра не входят. «Рекламные щиты предлагают мало-этажное жильё по 10 тыс. руб. за кв. м, — говорит Андрей Потапов. — Нужно помнить, что это цена только фундамента, стен и крыши. Остальное — насколько хватит денег и фантазии. Иногда внутренняя отделка и покупка мебели удваивают цену дома». Естественно, что такие затраты по карману только состоятельным клиентам в возрасте 45 — 50 лет. В одном из иркутских агентств в мае прослеживалась необычная тенденция. Было заключено три сделки, когда женщины в возрасте 30 — 35 лет самостоятельно покупали коттеджи без участия мужей.

Доходная сотка

На рынке загородной недвижимости у иркутян земля пользуется большим спросом, нежели готовые коттеджи. Это связано с тем, что покупка готового дома обойдётся клиенту примерно на 40% дороже, чем покупка земли и самостоятельное строительство. «За последние несколько месяцев было четыре заявки на покупку земли и ни одной на приобретение коттеджа», — отмечает риэлтор одного из ведущих агентств города.

Основным критерием, по которому формируются цены на землю, является её расположение. Стоимость участка может существенно увеличить престижность района и его близость к городу. Так, по словам оценщика агентства РАО «Бизнес» Сергея Графова, стоимость участка на 12 км Байкальского тракта на 200 тыс. руб. выше, чем цена примерно такого же отрезка земли на 28 км. Сотка земли в менее престижном посёлке Западный (с. Хомутово) стоит приблизительно 10,6 тыс. руб., а земля по Байкальскому тракту — в среднем 35 тыс. руб. Цены на землю, по данным оценщиков, выросли с прошлого года примерно на 20%, причём участки дорожают быстрее, чем квадратный метр загородного жилья. Например, ещё 4 года назад цена земли в районе Новоразводной составляла 5-6 тыс. руб. за сотку, а сейчас эти цифры выросли до 40-50 тыс. руб.

Люди продолжают активно скупать землю под застройку жилья в посёлке Молодёжный, в Новой Лисихе, Новоразводной, Ершах, Марково. Традиционно самым популярным районом эксперты называют правую сторону Байкальского тракта, где цена за сотку земли доходит до 100 тыс. руб. «Популярность Байкала стремительно растёт, — считают риэлторы, — в связи с развитием туризма, открытием гостиниц, яхт-клубов». Впрочем, в строительной компании «Форт-Росс» не согласны с абсолютной популярностью этого района: «Сейчас наметилась тенденция продавать дома по Байкальскому тракту и уезжать оттуда. Одна причина — холодно, другая — не ухожено, на береговой линии много мусора». По словам Андрея Мисютина, зачастую состоятельного клиента смущает ещё и то, что на участке по соседству могут разводить кур и свиней.

Несчитанные посёлки

В Иркутской области загородное жильё строится пока по большей части хаотично. В связи с этим даже эксперты затрудняются назвать точное количество коттеджных посёлков. Так, в фирме «Эмэлси» их насчитали пять, а первый заместитель мэра Иркутского района Михаил Кельман назвал около 20. Впрочем, посёлков с высоким уровнем комфортности пока только два, и те недостроенные, однако в ближайшее время планируется заложить ещё не менее четырёх.

Куда сложнее оказалось обозначить объём ежегодно вводимого загородного жилья. Никто из наших собеседников не рискнул оценить этот рынок. И опять же главным образом потому, что строительные компании пока неактивно включились в процесс загородной застройки. А то, что строится в индивидуальном порядке, не всегда поддаётся адекватной оценке, поскольку многие частники не спешат заявлять об этом в официальные органы, экономя таким образом на коммунальных платежах.

Тем не менее строительство коттеджных посёлков для Иркутска очень перспективно, считают эксперты. «В городе сейчас наблюдается некоторый спад продаж дорогих квартир с большой площадью, потому что те, кто мог приобрести такие квартиры, уже купили их, — отмечает Андрей Мисютин. — И сегодня их уже интересует загородное жильё. Имея квартиру в городе, люди хотят владеть ещё и загородным домом».

Андрей Потапов считает сомнительным утверждение о том, что «массовое малоэтажное строительство — «это наше будущее». «Возможно, но нам пока людей хотя бы квартирами обеспечить», — сказал он. Другой наш собеседник предполагает, что Александровский тракт может в ближайшее время стать местом размещения загородных посёлков эконом-класса. Большинство наших экспертов хотя и считают рынок загородного жилья перспективным и прогнозируют, что рост цен на коттеджи продолжится, но в ближайшие годы не ждут на этом рынке бума, полагая, что на ближайшую перспективу сохранится нынешняя динамика увеличения спроса на 10-13% в год.