Отцы — детям

О намерениях пенсионного фонда «Благосостояние», аффилированного с ОАО «Российские железные дороги», «Конкуренту» рассказал заместитель главы администрации Иркутской области Сергей Воронов. Сумма инвестиций в 3 млрд. рублей в 2007 году фигурировала в письме от руководства «Благосостояния», поступившем в администрацию области. Фонд готов сотрудничать с региональными властями в рамках программы «Доступное и комфортное жильё».

По словам заместителя главы администрации Иркутской области по развитию региональной инфраструктуры, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Анатолия Никитина, инвестиции позволят возвести в областном центре 200 тыс. кв. метров жилья. Это на 40 тыс. кв. метров больше, чем было построено в 2005 году. До конца следующего года планируется подготовить проектную документацию, выбрать площадку, провести согласование с федеральным центром, который может выступить в качестве соинвестора. Предполагается, что строительство завершится к 2010 году. Причём цены на недвижимость будут ниже сложившихся на иркутском рынке.

Приангарье стало первым регионом, куда «Благосостояние» планирует инвестировать средства, сообщила «Конкуренту» директор Восточно-Сибирского филиала фонда Наталья Барнадаева. Фонд уже в течение полугода ведёт активную работу по подготовке комплексных проектов, предусматривающих в том числе и жилищное строительство, отметил заместитель исполнительного директора НПФ «Благосостояние» Сергей Водопьянов. По его словам, решение об участии фонда в конкретных проектах, определение объёмов инвестиций будут приниматься после их тщательной оценки с позиций надёжности, доходности, возвратности вложений.

Опрошенные «Конкурентом» эксперты отметили, что инвестиции различных негосударственных фондов в недвижимость — распространённая в мире практика. «У фондов есть потребность обеспечить не только сохранность, но и рентабельность вложенных средств, чтобы гарантировать возврат с заявленными процентами. Что особенно актуально с учётом того, что у застройщиков не всегда есть деньги на начальном этапе строительства», — отметила исполнительный директор Байкальской региональной ассоциации строителей Александра Финкельштейн.

Пенсионный эксклюзив

В России негосударственные пенсионные фонды обычно вкладывают средства в государственные и частные облигации или в готовую недвижимость, отметил директор Иркутского филиала ИК «Брокеркредитсервис» Сергей Четвериков. Его удивляет желание фонда вложить 8% своих активов в одну отрасль. Поскольку он считает это рискованным. Хотя единичный опыт инвестиций в недвижимость есть и в нашей стране. «Негосударственный пенсионный фонд «УГМК-Перспектива» вложил часть пенсионных резервов в коммерческую недвижимость Екатеринбурга, — рассказал аналитик ИК «ФИНАМ» Сергей Фильченков. — Правда, большинство компаний создают отдельные структуры для вложения средств в недвижимость, предпочитая не подвергать пенсионные средства строительным рискам». По информации вице-мэра Иркутска Игоря Бычкова, «Благосостояние» планирует создать отдельное юридическое лицо, через которое будет идти финансирование, — ЗАО «Корпорация внедрения проектов». Интерес фондов к строительству жилья связан с тем, что эта отрасль сегодня наиболее инвестиционно привлекательна. «Доходность недвижимости превышает инфляцию в полтора раза и составляет 15-20% в год, — рассказал Сергей Четвериков. — В 2006 году цены на жильё в Иркутске выросли на 40%. Для города, где «строительный бум» только начинается, — это не предел». Поэтому инвестиции в иркутскую недвижимость являются интересным направлением вложения средств, резюмирует Сергей Фильченков. Он не исключает, что решение «Благосостояния» может быть связано и с корпоративными связями губернатора Александра Тишанина, который ранее возглавлял Восточно-Сибирскую железную дорогу. Возможно также, что фонд просто намерен профинансировать деятельность строительного треста СМТ-14 ОАО «РЖД», который реализует проекты в Иркутской области, полагает аналитик.

Цены не вырастут, если упадут

Собеседники «Конкурента» по-разному оценивают перспективы появления крупного инвестора на городском рынке недвижимости, объём которого составляет 2-5 млрд. рублей в год. Общую ёмкость рынка первичной недвижимости Игорь Бычков оценил в 1,8 млн. кв. метров. Если умножить эту цифру на среднюю стоимость одного «квадрата» в новостройке — 30 тыс. рублей, то получится 54 млрд. рублей. По мнению начальника отдела маркетинга и аналитики ООО «ЖСК «ВостСибСтрой» Алексея Зайцева, строительные мощности позволят Иркутску освоить 3 млрд. рублей за год-полтора.

«Такой объём инвестиций для областного центра — плюс», — полагает Сергей Четвериков. — Ведь при существующих темпах строительства для удовлетворения спроса нужно будет возводить дома ещё десятилетия». «Важно, чтобы под эти средства были найдены земельные участки и коммунальные сети», — отметила Александра Финкельштейн.

Эксперты не считают, что появление крупного инвестора в ближайшее время может отразиться на расстановке сил на рынке строительства жилья, где сейчас работает 35 различных компаний, 10 из которых сдают в эксплуатацию более 5-6 тыс. кв. метров в год. «Если фонд будет ориентироваться на социальное жильё, наша компании переориентируется на бизнес-класс», — рассказала директор ЖСК «ВостСибСтрой» Наталья Ушакова. «Инвестору резоннее сотрудничать с несколькими компаниями. В противном случае финансовый поток создаёт конкурентное преимущество для одного игрока и может «охладить» рынок, — считает Алексей Зайцев.

Сергей Четвериков уверен, что инвестиции могут способствовать снижению цен на жильё в Иркутске. С таким мнением согласен и Алексей Зайцев: «Вложение денег в строительную отрасль будет способствовать её стабилизации». Эксперты отмечают важность своевременности инвестирования. «Если бы новые квартиры были сданы к весне-осени 2007 года, можно было бы удовлетворить существующую сейчас острую потребность в жилье», — считает президент Иркутского областного союза риэлторов Анастасия Литвиненко. Если же массовое увеличение построенных квадратных метров произойдёт не в ближайшее время, а через несколько лет, Иркутск, как и Москва, может столкнуться с переизбытком построенных квадратных метров. Рынок может просто «встать», полагает Анастасия Литвиненко.