— Почему, на ваш взгляд, до сих пор население достаточно осторожно относится к реформе ЖКХ?

— Первое: инертность мышления. На протяжении многих лет человеку внушали, что многоквартирный дом – не его собственность, это собственность государства. Потом, собственность обременяет. У человека появляются дополнительные обязанности, выполнение которых требует времени. Сегодня Министерство регионального развития подготовило рекомендуемую форму договора управления многоквартирным домом. Это документ на 30 страницах. Даже чтобы прочитать этот договор, требуется очень много времени, а разобраться — тем более.

Есть и другая проблема: у нас нет жёсткой позиции государства в вопросе управления жильём. С одной стороны, законодательство говорит, что это бремя полностью лежит на собственниках. По Гражданскому и Жилищному кодексам, по правилам содержания общего имущества забота о содержании общего имущества лежит на собственниках. С другой стороны, эта обязанность не подкреплена никакой ответственностью. Например, в соответствии с ЖК собственник обязан выбрать способ управления многоквартирным домом. Это не право – обязанность. Но если я не выполняю эту обязанность, меня никто за это не накажет.

— Каким может быть наказание в этом случае?

— Единственный вариант – административные, штрафные санкции. Если я не буду платить налоги, ко мне применят штрафные санкции. Но если я не выполняю свою обязанность по управлению жильём, никакие санкции не наступают.

К сожалению, пока законодательно до конца не определены границы ответственности собственника жилья. Например, обязан ли собственник финансировать консьержку и видеокамеру в доме, обязан ли собственник обеспечивать надлежащее санитарное состояние общего имущества? Это дело добровольное или обязательное? Должны быть разработаны технические регламенты управления многоквартирным домом, которые бы говорили, что дом должен содержаться в таком-то виде.

Говоря об этом, нельзя не упомянуть декларируемую Жилищным кодексом норму о жилье социального найма. У нас взят курс на реализацию международных стандартов в распределении социального жилья. В развитых странах (странах Европы и Америки) социальное жильё выдаётся людям с низкими доходами. Аналогичные нормы содержатся и в нашем законодательстве. Граждане, проживающие по социальному найму, не несут ответственность ни за капитальный ремонт общего имущества, ни за капитальный ремонт жилого помещения. Они не должны менять инженерное оборудование (плиту, ванну, раковину, смеситель и т.д.) в занимаемом помещении. Жилищный кодекс говорит: если собственник в лице администрации города не выполняет обязательства по содержанию жилья, то наниматель вправе сам выполнить работы и потребовать через суд компенсации понесённых расходов.

Идеология действующего законодательства такова: бедные должны жить в жилье по договорам социального найма. Люди с более высокими доходами должны жить по иным договорам. Они могут иметь жильё в собственности, арендовать. Когда бабушка-пенсионерка с низкими доходами не в состоянии содержать своё жильё, возможны два варианта развития ситуации: если эта квартира нужна для детей и внуков, то они должны помогать ей содержать это жильё; когда ни внукам, ни детям жильё не нужно, может быть, ей стоит де-приватизировать его. Это можно сделать до 1 мая 2010 года.

— Надо полагать, что этот процесс идёт неактивно?

— Абсолютно неактивно. Во-первых, людям никто не рассказывает о том, что это можно сделать. А население, живя в приватизированных квартирах, продолжает считать, что им государство должно всё предоставлять бесплатно. Такая достаточно иждивенческая позиция подкрепляется ещё и тем, что федеральные власти выделяют 250 млрд. рублей на капитальный ремонт жилья. Хотя, с точки зрения действующего законодательства, никто никому ничего не обязан. Важно, чтобы правительство законодательно определилось с тем, какие обязательства готово взять на себя государство. Иначе никто не будет платить, например, за тот же капитальный ремонт. Все будут ждать, когда президент, муниципалитет или губернатор выдаст деньги на ремонт его собственности.

— Справедливо ли говорить о том, что решение перенести срок, в течение которого граждане должны были определиться со способом управления, на 1 мая 2008 года затормозило процесс реформы ЖКХ?

— Есть объективные причины, почему перенесли конец проведения конкурсов. К тому же речь идёт не об ограничении права выбора способа управления, собственники могут выбирать и после 1 мая 2008. Просто, если они этого не сделали до 1 января 2007 года, за них выбор управляющей компании на конкурсной основе осуществит муниципалитет. В итоге сфера управления жильём должна быть демонополизирована. Порядок проведения конкурсов прописан самым тщательным образом. Он проводится в форме аукциона. И тот, кто предложил больший перечень работ за определённую цену, тот и получает подряд на управление жильём. Поэтому возможности сохранения контроля муниципалитетов за этим комплексом существенно снижаются.

— А как вы оцениваете факт создания компаний со стопроцентной муниципальной собственностью на базе действующих РЭУ и их активной экспансии на рынок?

— Закрепление таких компаний на рынке управления многоквартирными домами – это выбор собственников. И даже если это происходит, это положительный момент. Потому что компании вынуждены идти к собственникам и их о чём-то просить. Допускаю, что созданные на базе МУП компании могут применять кучу недобросовестных приёмов. Но у народа появляется возможность спрашивать и требовать с тех, кто к ним приходит. Существенным условием договора об управлении жилым домом является перечень услуг, которые должны предоставить управляющие компании. Собственники становятся хозяевами положения.

— Является ли позитивным, с вашей точки зрения, появление среди участников рынка энергокомпаний?

— Я отношусь к этому отрицательно. В структуре коммунальных платежей сегодня 20% занимают услуги по содержанию жилья, а остальное – ресурсы, главным образом тепло (порядка 50% платежей). Структура платежей любой европейской страны другая: 50% — жилищные услуги, а 50% — ресурсы. Поэтому у них комфортность проживания и состояние жилья намного лучше. Это не потому, что мы мало денег на жильё выделяем (хотя правда и в этом есть). Дело в том, что у нас энергонеэффективные дома. Эксперименты, поставленные в России по утеплению домов, говорят о возможности сэкономить от 40% до 70% тепла. Я не допускаю даже мысли о том, что энергетики будут внедрять энергосберегающие технологии. Они продают эти ресурсы, у них нет стимулов к экономии. По этой причине приход энергетиков в сектор управления многоквартирными домами не приведёт к повышению уровня обслуживания жилья, к снижению энергопотерь в домах.

— Насколько позитивной может оказаться передача регионам права самостоятельно устанавливать предельные индексы на коммунальные ресурсы?

— Это шаг правильный. Хотя введение самих предельных тарифов – это ошибка. Сейчас государство на федеральном уровне ограничивает рост тарифов, при этом не обеспечиваются минимальные затраты производителя. Думаю, если предприятие доказало, что ему для производства услуги необходимы определённые средства, значит, ему надо обеспечить эти средства, иначе мы развалим коммунальный комплекс. Внешне государство защитило население от резкого роста тарифов, но привело к недофинансированию коммунальных предприятий. Возникающие убытки компенсируются через некачественные услуги и отсроченную инфляцию. Перевод права устанавливать предельные индексы на региональный уровень должен позитивно отразиться на ситуации в отрасли, поскольку губернские власти, как мне думается, в этом вопросе могут оказаться более объективными.

— Какой может быть динамика роста тарифов в коммуналке?

— Для каждого предприятия она может быть своя. Есть города, где уже нет потребности в серьёзном росте тарифов. Но есть населённые пункты, где стоки сбрасывают в реки, моря неочищенными. Для ликвидации этой ситуации нужны деньги. А взять их, кроме как у потребителя, неоткуда. Я не просматриваю перспективы финансирования объектов коммунальной инфраструктуры со стороны государства. Пока заявлено о выделении средств в жилищном секторе. В основном позиция такова, что эти инвестиции должны осуществлять концессионеры, частные инвесторы. А возвращать деньги будут через тарифы, и ясно, что это приведёт к их росту.

— В Иркутске многие настороженно отнеслись к итогам первых концессионных торгов, когда Иркутская энергосистема получила контроль за сетями и несколькими котельными…

—У нас производство коммунальных ресурсов само по себе монополия. И попытка разрушить эту монополию по принципу разделения генерации и транспортировки не очень эффективна. Это касается также компаний, оказывающих услуги водоснабжения и канализации. Чем меньше продавцов, тем лучше.

— С чем, на ваш взгляд, связана сдержанность муниципалитетов в вопросе приватизации земельных участков под жилыми домами?

— Незнание населением законодательства даёт возможность муниципалитетам затягивать этот процесс. Сдерживание этого процесса имеет негативные последствия. Во-первых, муниципалитеты недополучают земельный налог. Во-вторых, как только земельные участки становятся собственностью, население получает право решать, как ими распоряжаться. Как правило, муниципалитеты не спешат решать эти вопросы в надежде ещё что-нибудь разместить на этой земле. По закону местные власти обязаны провести межевание, и сразу же после межевания земля переходит в общую долевую собственность граждан, имеющих в собственности квартиры и нежилые помещения в этом доме бесплатно. Конечно, не во всех муниципалитетах есть средства на проведение межевания. Но это не такие дорогие услуги. Согласно ЖК собственники обязаны оплачивать только те услуги, которые осуществляются на общем имуществе многоквартирного дома. Если земельный участок не входит в состав общего имущества, обслуживать его должен реальный собственник земельного участка. Речь может идти, к примеру, об оплате услуг дворников. Таким образом, у населения есть рычаги, чтобы подтолкнуть власти к проведению межевания.