Предложение без спроса

Иркутский рынок недвижимости успел перегреться ещё весной. До марта цены продолжали расти в прошлогоднем темпе (в 2006 году, по разным оценкам, этот показатель составил 80 — 100%): за январь-февраль 2007 года стоимость квадратного метра успела увеличиться на 30%. В начале марта эта сумма перевалила за 60 тыс. рублей и достигла, по мнению некоторых риэлторов, психологического предела. К перегретому рынку жилья, однако, весьма прохладно отнеслись потенциальные покупатели: с марта количество сделок уменьшилось почти в три раза, замечает генеральный директор агентства недвижимости (АН) «Олимп», президент Иркутского областного союза риэлторов (ИОСР) Наталья Комиссаренко. «Раньше спрос превышал предложение, что подстёгивало рост цен, весной ситуация изменилась с точностью до наоборот, – говорит директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков. – Предложение на вторичке за последние три месяца увеличилось в два раза, в агентствах появилось больше эксклюзивных вариантов».

Тем временем стоимость квадратного метра во вторичных квартирах Иркутска впервые за последние семь лет поползла вниз, констатирует менеджер АН «Мегаполис» Татьяна Волкина. По данным realty.irk.ru, в мае в Ленинском и Кировском районах жильё подешевело на 9,6% и 9,8% соответственно. В Свердловском и Октябрьском районах цена квадратного метра жилья снизилась на 2,9% и 2,4%. Впрочем, в мае движение цен прекратилось: возвратив потерянные позиции, они застыли. Сейчас средняя стоимость вторичного квадратного метра в Кировском районе равна 63,42 тыс. рублей за кв.м., в Свердловском – 50,88 тыс., в Октябрьском – 56,13 тыс., в Ленинском – 42,69 тыс. Единственный район Иркутска, в котором вторичное жильё по-прежнему дешевеет, – Куйбышевский: с 20 мая по 20 июня цена там снизилась на 2,4% — с 46,69 тыс. рублей за кв.м до 45,57 тыс. Единичные примеры снижения цен на вторичку сертифицированный аналитик недвижимости агентства «Тысячелетие» Юрий Винников связывает со стремлением собственников повысить шансы квартиры на продажу. В этом случае продавцы снижают цены на 50-70 тыс. рублей. Те, кто заинтересован в быстрой реализации, готовы на более существенные уступки. «Один клиент планировал приобрести загородный дом, заключил договор, внёс задаток, а недостающую сумму хотел получить от продажи квартиры, – рассказывает Юрий Винников. – Но быстрой сделки не получилось. Пришлось снизить цену «хрущёвки» на 150 тысяч, чтобы заплатить за дом».

Болезнь роста

Между тем на первичном рынке жилья сложилась иная ситуация. Спрос здесь по-прежнему велик, а предложение исчерпано на два года вперёд. Сейчас можно приобрести квартиры в строящихся домах, но сдача в эксплуатацию этих объектов намечена на конец 2008 – начало 2009 года, сообщила Наталья Комиссаренко. На первичном рынке жилья цены растут вместе с новостройками. В зависимости от этапа строительства стоимость квадратного метра варьируется от 28 тыс. рублей до 65 тыс. Рост цен на новое жильё, в отличие от вторичного, не прекратился. Однако коммерческий директор мультилистинговой компании «Эмэлси» Яна Варшавская отмечает нетипично низкую за семь лет динамику роста цен.

По информации коммерческого директора группы строительных компаний «Форт Росс» Андрея Мисютина, за последние три месяца стоимость жилья в Кировском районе повысилась на 4%, в Октябрьском – на 5%, а в Свердловском – на 4-6%. Только в Ново-Ленино цены остались на прежнем уровне (около 30 тыс. рублей за кв. м). Согласно данным на конец июня, в центральном Кировском районе средняя цена квадратного метра в новостройке составила 48,5 тыс. рублей. В Октябрьском районе эта сумма равна 44,29 тыс., в Свердловском – 41,2 тыс. рублей. Главной причиной роста цен на новое жильё является его нехватка. Директор АН «Рим» Иван Яцухно заявляет, что возможность выравнять цены появится только тогда, когда жилья будет строиться в 20 раз больше. По мнению некоторых экспертов, сами строительные компании не стремятся удовлетворить покупательскую потребность, придерживая новые квартиры до осени, когда цены начнут опять ползти вверх. Одгнако риэлторы недоумевают, на каких покупателей рассчитывают строители: уже сейчас определяющим критерием выбора жилья становится не его расположение или площадь, а цена.

Бумеранг ипотеки

В прошлом году в покупку недвижимости населением был вложен большой объём кредитных ресурсов. Развитие банками ипотечных продуктов позволило многим желающим приобрести квартиры, считает Наталья Комиссаренко. Тогда, по разным оценкам, с привлечением займов совершалось от 60 до 80% объёма сделок на рынке жилья. Но частично удовлетворённый в прошлом году спрос стимулировал рост цен. В связи с этим в настоящее время риэлторы наблюдают спад интереса покупателей к ипотеке. «Несмотря на то, что условия получения кредита в банке упрощаются, возросшие цены на жильё отпугивают потенциальных заёмщиков», — говорит директор АН «33 квадратных метра» Елена Драпеза.

Застой на вторичном рынке эксперты связывают и с тем, что продавцы привыкли завышать реальные цены на квартиры. По словам риэлторов, определяющими факторами в этом являются местоположение, наличие балкона, этажность и возраст дома. «Хозяева «хрущёвок» с дорогостоящим ремонтом плюсуют его к цене. Это добавляет к сумме до миллиона рублей, — рассказывает Наталья Комиссаренко. — Однако покупатели жилья экономкласса не готовы доплачивать такие деньги». Традиционно завышают стоимость квартир в «тихом центре»: по улицам 5-й Армии, Ярослава Гашека, Российской и Марата. Продолжают увеличивать цены на главных улицах – Карла Маркса и Ленина, хотя покупателей уже мало интересуют квартиры в этих районах. Собственники, заглядывая в будущее и рассчитывая на открытие нового моста через Ангару, поднимают цены на жильё в Академгородке, Университетском и районе ИрГТУ.

Летняя акция

То, что одни называют стагнацией рынка, для других – его стабилизация. «Цикличность для рынка жилья, как и для любого другого, нормальна, особенно на фоне роста цен прошлого года», – считает Наталья Комиссаренко. Кроме того, в этом году на рынок повлияла характерная сезонность, которая не наблюдалась уже три года. Период с мая по сентябрь риэлторы называют мёртвым.

Сейчас самое время покупать квартиру на вторичном рынке, уверяют эксперты. «С лета прошлого года до марта 2007 рынок принадлежал продавцу, сейчас – покупателю», – резюмирует Комиссаренко. До середины сентября цены будут стоять, считают эксперты. Между тем, по прогнозу Дмитрия Щербакова, до нового года квартиры ещё могут подорожать на 25 –30% на первичном рынке жилья и на 15-20% – на вторичном. В любом случае цены уже не будут увеличиваться на глазах у изумлённых покупателей, как в 2006 году. Риэлторы ожидают стабильный ежегодный рост цен, как в 2003-2005 годах, примерно на 20%.