В течение четырёх лет в Иркутской области стабильно строят около миллиона квадратных метров жилья ежегодно. Так, в 2020 году в эксплуатацию введено 1,106 млн кв. м. Такие данные на пресс-конференции 15 апреля привела руководитель территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области Ирина Иванова. В них учтены дома, которые построены на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Без этого темпы ввода составляют чуть менее 1,08 млн «квадратов». Так или иначе, Иркутская область занимает третье место в Сибири по этому показателю. Впереди, по информации Росстата, находятся Новосибирская область (1,94 млн кв. м) и Красноярский край (1,252 млн кв. м), позади – Алтайский край и Кемеровская область, где в прошлом году построили 826,5 тыс. кв. м и 824 тыс. кв. м соответственно.

Лидером в нашем регионе является Иркутский район. На его долю пришёлся 41% жилья, построенного в 2020 году. Иркутск находится на втором месте – 33%. Причина кроется в том, что в областном центре становится всё меньше и меньше свободных участков. «Мы знаем, что их не хватает и они заканчиваются», – подтвердил министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Павел Писарев. Как следует из перечней, опубликованных на официальном сайте городской администрации, если в 2012 году было выдано 112 разрешений на строительство индивидуальных и многоквартирных жилых зданий, а в 2016-м – 232 (в основном на частные дома), то в 2020 году – только 13. Тенденция последних нескольких лет сменилась на противоположную – в списках за последний год нет ни одного индивидуального жилого дома.

При этом в министерстве строительства и дорожного хозяйства Иркутской области рассчитывают на то, что и в 2021 году в регионе сдадут более 1,1 млн кв. м жилья. Надежды во многом возлагаются на программу комплексного развития территорий, которая позволит строить новые дома не только взамен ветхого жилья, как было с ранее действовавшей программой развития застроенных территорий, но и здания, которые не соответствуют другим требованиям, например по сейсмике. «Правительство области в ближайшее время согласует необходимый нормативно-правовой акт, – заметил Писарев. – Думаем, это стимулирует строительство».

Дешевле – значит, популярнее

Тем временем Иркутская область стала лидером по стоимости первичного жилья в Сибири. В конце 2020 года стоимость «квадрата» в среднем по региону достигла 73 тыс. рублей. Цена в целом по Сибирскому федеральному округу, для сравнения, составила примерно 59 тыс. рублей. При этом за первый квартал 2021 года первичка в Приангарье подорожала до 75,7 тыс. рублей. Первое место по ценам на неё занимает областной центр. Как сообщает портал realty.irk.ru, по итогам марта стоимость квадратного метра готового жилья в Иркутске варьируется от 65 тыс. рублей в Свердловском районе до 98,8 тыс. рублей в Куйбышевском. Если брать жилые дома, которые планируют сдать в 2022 году и позже, получается разбег от 65,6 тыс. рублей в Ленинском районе до 102,6 тыс. рублей в Октябрьском.

Вторичное жильё в целом выходит дешевле. В 2020 году в среднем по области его стоимость составила 57,7 тыс. рублей за квадратный метр – по Сибири немногим больше 55 тыс. рублей. Регион уступил Новосибирской области и Республике Тыва, где «квадрат» вторички стоил почти 64 тыс. рублей, а также Алтайскому краю, где его цена достигла 59 тыс. рублей. Однако в первом квартале нынешнего года вторичное жильё подорожало – 63 тыс. рублей за квадратный метр в целом по Иркутской области. При этом в областном центре стоимость «квадрата» на этом рынке составляет от 29 тыс. рублей в трёхкомнатной квартире в деревянном доме до 119,35 тыс. рублей в «однушке» в панельном здании. И минимально возможная, и максимальная цены при этом зафиксированы в Кировском районе Иркутска. А в среднем, по информации realty.irk.ru, дешевле всего вторичное жильё стоит в Ленинском районе (65,13 тыс. рублей за кв. м), дороже – в Октябрьском (95,49 тыс. рублей за кв. м).

Из-за разницы цен оно пользуется повышенным спросом. Помощник руководителя Управления Росреестра по Иркутской области Михаил Жиляев рассказал, что в 2020 году ведомство более 64 тысяч раз регистрировало право на жильё по договорам продажи и мены и ещё почти 11 тысяч раз – по договорам дарения, тогда как договоров долевого строительства было всего 7355. Иными словами, на долю вторичного жилья пришёлся 91% сделок, на первичное – оставшиеся 9%. Таким же соотношение было в 2019 году, разве что в первом квартале оно немного изменилось: 89% и 11% соответственно.

Точка сборки

«Сегодня же все понимают, почему стоимость строительства велика по первичке, – прокомментировал Павел Писарев. – Потому что спрос превышает предложение». Ирина Иванова, в свою очередь, обращает внимание на подорожавшие стройматериалы, из-за чего затраты на возведение квадратного метра превышают 50 тыс. рублей. На совещании в Москве 16 апреля заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин заявил, что в целом по стране рост цен на жильё был также вызван нехваткой рабочей силы, льготной ипотекой и переходом на проектное финансирование. Последний фактор, выразившийся в переходе от долевых схем к системе «эскроу» – банковским счетам, средства с которых девелоперы могут получить только после ввода объекта в эксплуатацию, вызвал скачок цен в позапрошлом году. Об этом, в частности, наша газета писала 22 октября 2019 года в материале «Население не успевает богатеть». Тогда же эксперты отрасли говорили о том, что свою лепту внесло повышение НДС до 20%. На рынок жилья в Иркутской области повлияло и переселение жителей территорий, затопленных из-за летних паводков 2019 года: значительная их часть получила сертификаты на большие суммы, чем не замедлили воспользоваться риэлторы и девелоперы.

«Мы сейчас строим монолит, который исчерпал свои технологические возможности, – добавил главный конструктор системы РКД (рамно-связевый каркас с диафрагмами) «Иркутский каркас» Олег Фотин. – Прошлый год показал, что мы зависим от рабочей силы из ближнего и дальнего зарубежья. Когда [после закрытия границ из-за пандемии] не стало китайцев, таджиков и узбеков, мы столкнулись с дефицитом кадров. Монолит требует большого количества людей – минимум 35–40 человек на одну блок-секцию. И за этими людьми надо смотреть – иностранная рабочая сила зачастую не слишком заинтересована в качестве, им бы деньги быстрее получить». Альтернативой, которая позволила бы удешевить строительство жилья, он считает сборный железобетон. Производство стеновых панелей относительно недорогое, процесс возведения домов из них значительно дешевле. Даже эстетические качества далеко не те, которые были в шестидесятых или восьмидесятых годах прошлого века. «У меня данные пяти- или шестилетней давности, но в Скандинавии 90% жилья для массового потребления строят из сборного железобетона: они достигли такого уровня производства этих конструкций, что даже специалист не сразу можно разобраться, из чего сделан дом. Вот мы представляем «хрущёвки» – большие швы, которые заливают бетоном. Но завод в Нарофоминске, который делает крупные панели, добился точности швов в 5 миллиметров. Мы в шелеховском микрорайоне Жарки сделали шов 20 миллиметров».

Однако в Иркутской области работают всего два предприятия, выпускающих стеновые панели. Так что темпы индустриального строительства в регионе пока невелики. «Но направление перспективное, – заключил Писарев. – Железобетон выгоднее, разве что не соглашусь с дешевизной доставки – логистика зависит от завода. Но в том, что касается развития этого направления, министерство его поддерживает».