В Иркутской области на протяжении последних двух лет ежегодно строят примерно по миллиону квадратных метров жилья. Если точнее, то в 2017 году было введено 973,8 тысячи «квадратов», а в 2018-м – 987,5 тысячи. Таковы данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики. Согласно им, в прошлом году регион дал 1,3% всего жилья, построенного в стране. Иркутская область отстаёт от сопоставимых по численности населения Воронежской и Саратовской областей, но опережает Алтайский край. Сравнение с теми, у кого примерно такой же валовый региональный продукт, внушает ещё меньше оптимизма: Пермский край, а также Нижегородская и Новосибирская области в прошлом году ввели больше жилья.

Окончательно его развеивает информация из базы данных муниципальных образований, доступной на сайте Росстата, здесь цифры немного иные. Согласно им, в 2018 году в Иркутской области введено 960 тыс. кв. м жилья. Чуть более 553 тыс. «квадратов» из них – это частные дома. Объёмы строительства многоквартирных зданий на протяжении последних трёх-четырёх лет только сокращаются. «За базу для сравнения мы берём 2015 год, когда был достигнут максимальный ввод жилья, – отмечает директор управления финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка Ольга Бондаренко. – В 2018 году ввод жилья в России по отношению к нему упал на 15%, в Иркутской области – на 44%». Речь идёт именно о многоквартирных домах.

Разница в десять тысяч

Ещё одна региональная тенденция последних лет в строительстве – перенос «центра» тяжести из Иркутска в Иркутский район. Так, в 2017 году в областном центре было введено 289,5 тыс. квадратных метров жилья, а в прилегающем к нему районе – 334,8 тысячи. В 2018 году разрыв только увеличился: 334 тыс. и 425,7 тыс. «квадратов» соответственно. Различие в том, что площадь частных домов, построенных в Иркутском районе, составила 375,5 тыс. кв. м, а в Иркутске – 28 тыс. кв. м. Тем не менее доля крупных жилых комплексов, которые возводятся в пригороде, хоть и сократилась в 2018 году, но остаётся довольно высокой.

«Помимо того, что в последние годы дачники активно регистрировали свои дома по амнистии, я вижу две причины происходящего, – комментирует заместитель руководителя Байкальского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов Татьяна Галущенко. – Одна из них заключается в том, что Иркутский район представляет интерес для жителей области, переезжающих из отдалённых городов и сёл поближе к областному центру. Они выбирают пригород, потому что транспортная инфраструктура там достаточно хороша, а жильё дешевле. Вторая причина заключается в том, что на текущий момент в Иркутском районе достаточно качественные жилые массивы, которые побуждают жителей самого города выбирать их при покупке жилья. По сути дела, имея все условия городской жизни и работая в городе, они получают сельские тарифы и свежий воздух, и всё это по цене квадратного метра ниже городской». Так, в сентябре 2019 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке в Иркутске составила 61 тыс. рублей, а в Иркутском районе – 50,8 тыс. рублей. При этом по сравнению с 2018 годом она выросла на 12% и 18% соответственно. Рост объясняется не рыночной конъюнктурой, а повышением НДС до 20% с начала 2019 года и предпринятым в рамках реформы жилищного строительства переходом от долевых схем к системе «эскроу» – банковским счетам, средства с которых девелоперы могут получить только после ввода объекта в эксплуатацию.

Перспективы на миллион

Тем не менее Галущенко отмечает, что жильё стало более доступным, чем десять лет назад. По данным, которые она приводит в подтверждение своих слов, в январе 2010 года среднестатический иркутянин на зарплату в 24,6 тыс. рублей мог приобрести только 0,6 квадратного метра нового жилья стоимостью 40,3 тыс. рублей. В июле 2019 года средняя зарплата в Иркутске, по официальной статистике, составляла 54,3 тыс. рублей, а цена «квадрата» в новостройке – 60,9 тыс. рублей. Получается, что доход иркутянина за месяц позволяет ему приобрести 0,9 квадратного метра жилья. При этом в Иркутской области средняя зарплата составляет 43,3 тыс. рублей, а медианная, меньше которой получает половина всех работающих в регионе, – 37,9 тыс. рублей. «Не следует забывать, что мы, согласно данным Общероссийского народного фронта, находимся на четвёртом месте в стране по уровню закредитованности населения, – добавляет замруководителя Байкальского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов. – Разбег заработных плат тоже достаточно высок – от 30 тысяч рублей в сфере гостеприимства до 211 тысяч в нефтяной отрасли. Поэтому всё-таки жильё для иркутян остаётся достаточно дорогой покупкой и достаточно большой финансовой нагрузкой».

Стоимость квадратного метра, ощутимо выросшая за год, продолжит повышаться. Способствовать этому будут не только законодательные новации, но и прогнозируемый дисбаланс между спросом и тем предложением, которое могут обеспечить застройщики. «Наша компания в этом году ни одного нового квадратного метра не начинает строить в Иркутске, хотя у нас есть земля, – говорит исполнительный директор ООО «ВостСибСтрой» Иван Ильичёв. – Подождём, пока все достроятся по старым правилам, и посмотрим, что будет с новыми, можно ли в этой агрессивной среде дальше вести бизнес по строительству жилья. Я думаю, что можно, просто в определённых категориях – бизнес-жильё или комфорт-жильё. Объём строительства действительно упадёт».

Количество разрешений на строительство, выданных администрацией Иркутска, подтверждает его слова. В 2017 году их было три, в 2018 году – 26. Рост объясняется тем, что девелоперы решили «запастись» разрешениями до того, как вступит в силу реформа отрасли и будет отменено долевое строительство. В первом и втором кварталах 2019 года администрация Иркутска выдала три разрешения на строительство жилья общей площадью 66,2 тыс. кв. м. Одно из них – на комплекс зданий в 31,8 тыс. квадратных метров на Цесовской набережной, возможность возведения которого поставил под сомнение Иркутский областной суд, отменивший постановление регионального правительства об изменении высотности построек на этом участке.

«Дальше перспективы у строительной отрасли и рынка жилья печальные, – прогнозирует председатель общественного движения «Регенерация города» Денис Воронов (бывший руководитель Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области). – Строительство многоквартирного жилья в Иркутске как таковое сворачивается. Для покупателей оно будет менее доступным, какой бы ни была ипотека. Просто это рукотворный кризис». Финансисты возражают, указывая на снижение ключевой ставки Центробанка и, как следствие, уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Первая с 9 сентября составляет 7%, вторые – около 9,5%. «Ставки находятся на одном из исторически минимальных уровней, – подчёркивает начальник отдела ипотечного кредитования Байкальского банка Сбербанка Кирилл Диковенко. – У каждого банка есть своё особое предложение, которое позволит клиенту получить минимальную платёжную нагрузку и минимальную процентную ставку». С коллегой согласна начальник сектора партнёрских продаж Иркутской дирекции по развитию бизнеса Восточно-Сибирского филиала Газпромбанка Татьяна Карпова. «В 2019 году средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам росла, в апреле-мае достигнув пика в 10,5%, – говорит она. – К 1 сентября она снизилась до 9,92%. Но банки постепенно переходят в область ниже».

Уже выданные разрешения на строительство, в свою очередь, позволяют возвести в Иркутской области 2 млн кв. м жилья. Об этом сообщает начальник отдела аналитики и стимулирования в строительстве министерства строительства и дорожного хозяйства региона Александр Лобач. Львиная доля нового жилья появится в областном центре и его пригородах. В настоящее время из всего того объёма, который был заявлен, строится чуть более 1 млн «квадратов» по 79 проектам. «Ещё миллион лежит у нас в запасе, – заключает Лобач. – После того, как мы договоримся с банками, они выделят финансирование, эти объёмы пойдут в реальный сектор, в стройку».

Министерство при этом предлагает застройщикам участвовать в федеральных программах, которые предусматривают создание инженерных сетей и другой инфраструктуры за счёт бюджета. Это, по мнению Лобача, позволит в какой-то степени снизить стоимость квадратного метра.

Сами застройщики этот энтузиазм не разделяют. «На текущий момент в Иркутске и пригороде заявлено к строительству около миллиона квадратных метров жилья, – приводит расчёт Галущенко. – При средней стоимости поглощения порядка полумиллиона «квадратов» в год его раскупят за два года. После этого объём существенно снизится, что вызовет дисбаланс спроса и предложения. Это приведёт к росту цен». Данные Сбербанка говорят о том, что коэффициент поглощения в Иркутской области выше: строящееся жильё раскупается за 4,5 года при условии, что спрос на него сохраняется. Но прогнозируемого повышения цен это не отменяет.

Ильичёв полагает, что отказ от долевого строительства и переход к счетам «эскроу» фактически поставил крест на массовом возведении жилья эконом-класса. Это напрямую повлияет на те компании, которые работают в данном сегменте. «Объём строительства упадёт, – резюмирует исполнительный директор «ВостСибСтроя». – Покупатель будет тем, кто больше всех пострадает. Раньше человек мог купить жильё по 35 тысяч за квадрат, теперь найти подобную квартиру будет очень сложно даже с учётом тех программ, которые предлагает Минстрой. Население не успевает богатеть такими темпами, какими мы принимаем законы, чтобы якобы обезопасить долёвку и тому подобное».