Земля у дома

Спокойная, тихая жизнь жильцам смежных домов № 30 и № 30а на улице Зверева в Иркутске пока только снится. Недавно в 50 метрах закончилось строительство большого жилого комплекса из шестнадцатиэтажек. И вот прошлой осенью очередной забор из профлиста с колючей проволокой появился буквально под окнами жилых домов. На месте, где раньше стояли покосившиеся деревянные домики с огородами. Жители округи сразу поняли, что предстоит большая стройка. «Мы не противники строительства как такового, – рассказывает Алексей Попов, руководитель ТОС «Благо», куда входит дом № 30 на Зверева. – Мы понимаем, что город должен развиваться, что существует программа реновации территории, но мы не ожидали, что под окнами появится ещё один жилой комплекс. Надеялись, что будет детский сад или поликлиника, которых катастрофически не хватает в районе, где активно заселяются высотки».

Старожилы района и вовсе рассчитывали на появление парка или сквера. Дома № 30 и № 30а на Зверева строились в середине девяностых, тогда в плане фигурировала общественная зелёная зона.

«Мы пытались объяснить администрации, что на этом пятачке нелогично возводить ещё один жилой комплекс, что он подорвёт инфраструктуру, ведь сети коммуникаций не расширяются – элементарно напор воды сокращается, – вспоминает Попов. – Но ответ был однозначным: этот участок – частная собственность, ничего изменить нельзя. Когда мы поняли, что стройка наступает, решили оформить право собственности на землю под своим домом, чтобы не лишиться и её». Одновременно с этим сосед-застройщик приступил к активным действиям. Он организовал автостоянку на месте огородов частных домов, где в последующем планировал построить жилой комплекс. Подъезд к автостоянке проложил прямо через двор дома № 30 вдоль деревьев, участок с газоном быстро превратился в укатанную гравийную дорогу.

Осенью прошлого года жильцы провели общее собрание собственников. Тогда почти единогласно решили обратиться к профессиональному кадастровому инженеру, чтобы оформить все документы на землю. К середине ноября все процедуры были завершены. Участок под домом и исторически определённая прилегающая территория (в том числе и участок с незаконным подъездом к автостоянке) стали собственностью жильцов. Каково же было их удивление, когда в почтовых ящиках появились письма из Октябрьского суда. Суть их сводилась к тому, что застройщик намерен увеличить свой участок за счёт двора дома № 30. Вдобавок он требовал взыскать со всех собственников жилья – 72 человек – судебные издержки в размере 175 000 рублей.

«В доме проживают два ветерана Великой Отечественной войны, два человека имеют статус детей войны, – отмечает председатель ТОС. – Старики очень переживали, из каких денег будут выплачивать, если суд примет сторону застройщика. Жильцы попробовали по-хорошему договориться с владельцем строительной компании. Но он отказался идти на переговоры, заявив, что действует в рамках закона, и предложил встретиться в суде».

Дорогая ошибка

Судебное разбирательство длилось почти полгода. Выяснилось, что администрация Иркутска чуть раньше жильцов – в июле прошлого года – постановлением утвердила проект межевания, в соответствии с которым земля под домом выделена в отдельный участок. И размеры участка полностью совпадают с теми, которые после обращения определил кадастровый инженер и которые сложились исторически.

Однако в декабре Управление архитектуры и градостроительства администрации Иркутска в ответ на запрос застройщика ответило, что была допущена техническая ошибка. И участок под домом № 30 необходимо сократить более чем на 572 кв. м – это те самые шесть «соток», на которых был организован подъезд к автостоянке. На основании именно этого письма и подготовлен иск ко всем жильцам дома № 30. Между тем в судебном деле есть отзыв кадастрового инженера, который ставил на учёт земельный участок под домом по адресу: ул. Зверева, 30. Он поясняет, что о реестровой ошибке в данном случае не может быть и речи. Росреестр в ходе госрегистрации обязан проверить соответствие координат границ регистрируемого земельного участка по имеющимся у него данным. Допускается расхождение до 5–10% площади земельного участка. Такая проверка в Росреестре была выполнена, ошибки в координатах земельного участка под многоквартирным домом на улице Зверева нет. Любопытно, что позже кадастровый инженер по неизвестным причинам пошёл на попятную и заявил, что действительно совершил ошибку. Это следует из протокола судебного разбирательства.

Однако существует проект планировки территории, утверждённый постановлением администрации, в соответствии с которым на земельном участке, смежном с домом № 30 по ул. Зверева, планируется среднеэтажное строительство. И этот участок проходит по границе старых огородов.

Жители решили до конца бороться в суде, потому что понимали: согласие с такой «ошибкой» может дорого обойтись всей округе. Дело в том, что застройщику для возведения большого жилого комплекса на 223 квартиры в соответствии со всеми нормами не хватает немного земли – как раз около 5 «соток». Между тем параметры запланированной застройки подразумевают значительное сокращение социально важных элементов. Так, уменьшается территория рекреационного значения, озеленение сокращается почти до минимума: на человека будет приходиться всего половина квадратного метра зелени.

Плотность жилой застройки возрастёт с 8600 до 14 100 кв. м на гектар. При этом сети водоснабжения только реконструируют, новые не строят. Между тем нагрузка на них уже сейчас выросла настолько, что напор воды на верхних этажах домов неудовлетворителен.

Коммунальные неудобства – лишь часть проблемы. В этом районе не хватает социальных объектов. Здесь нет поликлиники – ближайшая находится на улице Волжской, и она переполнена, отсутствует и детский сад. Появление пяти жилых секций на 223 квартиры только усугубит ситуацию. Кроме того, жильцы дома № 30 небезосновательно боятся обрушения шестиэтажки, если строительный котлован выкопают в непосредственной близости от её стен. Если строительство будет вестись в границах участка, который застройщик решил отстоять в суде, тяжёлая техника будет работать буквально в 15 метрах от их дома.

Мечты сбываются

Сегодня жильцы вспоминают, как нервничали перед первым судебным разбирательством. И как, напротив, излучал уверенность представитель застройщика. 3 июля Октябрьский районный суд Иркутска встал на сторону предпринимателя. По мнению суда, в документы действительно закралась ошибка, и часть двора принадлежит застройщику. То решающее заседание, к слову, прошло в отсутствие жителей дома на улице Зверева. Поэтому они вместе с юристом Алёной Солянкиной решили подать апелляцию в Иркутский областной суд. Ещё несколько месяцев напряжённого ожидания – и правда за жильцами! Судьи были готовы к рассмотрению дела. Они хорошо изучили материалы и подготовили каверзные вопросы к застройщику и к администрации, на которые те не смогли ответить.

Апелляционная инстанция пришла к выводу, что «материально-правовой интерес застройщика заключается в установлении иной границы между земельным участком, собственником которого он является, и спорным земельным участком». В переводе на понятный язык, объясняет Солянкина, суд сказал, что застройщик пытался присвоить себе часть соседского земельного участка, не имея на это оснований. А первая инстанция, вставшая на сторону строительной компании, фактически приняла незаконное решение. Поэтому судебная коллегия полностью его отменила и определила: отказать застройщику в удовлетворении иска к 175 жителям дома № 30 по улице Зверева и оставить в их собственности спорные площади.

Теперь в планах жителей – добиться благоустройства и закрыть проезд к автостоянке. Также жители записали видеообращение к президенту. Об этом извещена и администрация Иркутска, которая, надеются жители, проведёт проверку и выяснит, как в документы затесалась кадастровая ошибка, которая чуть не развязала руки частной строительной компании.