Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был окончательно принят 29 июля этого года. Его задача – обеспечить дополнительную защиту участников долевого строительства и решить проблемы обманутых дольщиков. Он вносит ряд значительных поправок в 214-ФЗ, регулирующий правоотношения в области долевого строительства.

Формально компенсационный фонд создан ещё в 2016 году и курируется Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Министерства строительства РФ. Однако в полную силу механизм должен заработать в октябре нынешнего года. Сейчас осуществляется работа, связанная с регистрацией организационно-правовой формы.

Фонд учреждён как публично-правовая компания. В состав наблюдательного совета войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счётная палата. Это должно обеспечить полную прозрачность его работы. Вся деятельность фонда подлежит обязательному ежегодному аудиту, в средствах массовой информации должна быть размещена исчерпывающая информация о нём.

Закон возлагает на застройщика обязанность оплаты взносов в новую структуру, регламентирует порядок определения размера взноса и его внесения, а также использования средств компенсационного фонда. Размер отчислений будет составлять 1,2% от стоимости договора долевого участия. По оценке РБК, объём фонда может составить 40–50 млрд рублей в год. Забрать отчисления из фонда застройщик уже не сможет, даже если выполнит все свои обязательства перед дольщиками.

Средства в компенсационный фонд должны быть перечислены за три дня до регистрации договора долевого участия. Денежная масса, сформированная благодаря таким отчислениям, будет направляться на достройку проблемных объектов или выплату компенсации дольщикам.

Планируется, что решение будет приниматься отдельно по каждому объекту путём прямого голосования дольщиков. Таким образом, фонд будет только реализовывать решение граждан.

Например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» – о получении денежного возмещения. Если общим собранием участников долевого строительства будет принято решение о получении денежного возмещения, размер компенсации для гражданина будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте. Таким образом, будут покрываться риски всех покупателей стандартного жилья, но не риски покупателей элитных квартир. Во всём мире такие покупатели относятся к так называемым «квалифицированным» инвесторам, риски которых государство не покрывает.

– Произошло очень серьёзное ужесточение требований к застройщикам, которые хотят работать на рынке строительства с долевым участием, – говорит заместитель министра строительства Иркутской области Андрей Макаров. – Всё меньше компаний будут способны выполнить эти требования. Появление компенсационного фонда лишь усиливает созданную подушку безопасности. Даже если возникнет какой-то риск, фонд позволит его нивелировать.

Создание компенсационного фонда должно заменить существовавшую раньше систему страхования гражданской ответственности застройщика. Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Службы государственного строительного надзора Иркутской области Анастасия Шелепетко считает, что прежний институт очень плохо себя зарекомендовал в сегменте долевого строительства. Многие компании, получившие страховые взносы от застройщиков, просто ушли с рынка. На сегодняшний день 218 ФЗ отменено страхование гражданской ответственности застройщиков.

К самим застройщикам теперь предъявляются дополнительные требования. С 1 июля 2018 года застройщиками могут выступать только хозяйственные общества. «Никакие МУПы не смогут осуществлять строительство с привлечением средств дольщиков», – констатировала Анастасия Шелепетко. Кроме того, застройщик должен обладать опытом работы в строительной сфере не менее трёх лет, иметь в наличии разрешения на ввод в эксплуатацию определённого количества квадратных метров жилья. Такими требованиями сразу вытесняются с рынка мелкие компании, которые получили разовое разрешение на строительство.

Среди новшеств – обязанность иметь в наличии заключение экспертизы для проектно-сметной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве. До последнего времени Градостроительным кодексом было предусмотрено проведение экспертизы для ПСД только многоквартирных домов выше трёх этажей. Малоэтажки не попадали под это требование, и застройщики могли самостоятельно вносить изменения в проектно-сметную документацию, например, для уменьшения стоимости строительства.

Ещё одно новое требование закона – отсутствие обязательств по кредитам, ссудам, за исключением целевых кредитов, взятых непосредственно под строительство объекта. Если застройщик намерен начинать стройку за счёт дольщиков, рассчитывать он может только на целевые кредиты. Иные ссуды в банках брать будет нельзя. Застройщикам также запрещается выпуск облигаций и ценных бумаг, кроме акций. Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1% от стоимости строительства.

К деятельности застройщика также предъявляются значительные требования. Например, вводится очень значимое для строителей требование – «Один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть, пока не закончен один объект, разрешение на строительство второго объекта застройщик не получит. Это правило не позволит строительным компаниям смешивать на одном балансе несколько разных объектов, финансируя одни за счёт других и в конечном итоге создавая строительную пирамиду.

Предъявляется запрет на ведение иных видов деятельности и совершение сделок, не связанных со строительством. Кроме того, запрещается создание юридических лиц, участвующих в уставных капиталах хозяйственных обществ, и иных коммерческих организаций.

С 1 июля 2017 года заработало новое требование к застройщикам в части уставного капитала. Застройщик должен обеспечить наличие собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости строительства, и средства эти должны находиться на специальном счёте в банке.

– Это очень сложное требование, мы пока не знаем, как застройщик будет его выполнять, – отметила Анастасия Шелепетко. – Особенно если учесть, что застройщику запретили строительство нескольких объектов одновременно. Сильные застройщики могли распределять денежные потоки между двумя объектами и высчитывать свою экономику. Сейчас они это делать не смогут.

Дополнительные требования предъявляются к информационной открытости застройщика. Например, вся информация вплоть до бухгалтерской отчётности и аудиторского заключения должна размещаться на официальном сайте. Одновременно информация должна размещаться в Единой информационной системе жилищного строительства. В состав руководящих органов не могут входить лица, имеющие определённые виды судимостей, связанные с экономическими преступлениями.

– На наш взгляд, требования негативно скажутся на деятельности застройщиков, в том числе и крупных, – добавила Анастасия Шелепетко. – Соответственно, когда требования начнут применяться ко всем застройщикам, мы думаем, что рынок жилищного строительства сократится.

Из всех 116 застройщиков, зарегистрированных на территории Иркутской области, к крупным можно отнести не более 20 организаций. Андрей Макаров привёл данные, согласно которым в России сейчас около 70 тысяч обманутых дольщиков. Из них около 30 тысяч пострадали от действий «знаменитого» СУ-155. Схема финансирования объектов этого застройщика как раз была основана на переводе средств с одного объекта на другой. Катастрофа, которая произошла с компанией, стала ещё одной причиной для введения правила «Один застройщик – одно разрешение».

Правда, требования в их нынешнем виде не будут распространяться на тех, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Это время станет переходным периодом.

– Несмотря на то что закон принят 29 июля, его обсуждение продолжается, – говорит Андрей Макаров. – Не зря нам дан переходный период до июля 2018 года. Скорее всего, в него ещё будут внесены дополнительные изменения и поправки.

Стоит отметить, что новый закон направлен исключительно на решение проблем будущих объектов и никак не может помочь дольщикам, которые уже попали в беду. Последняя задача относится исключительно к компетенции региона, и для её решения изыскиваются другие возможности. В частности, региональным правительством разработан законопроект о возможности, минуя процедуру торгов, предоставлять земельный участок инвесторам, которые способны завершить строительство проблемного объекта. Сейчас он проходит процедуру согласования и скоро должен предстать перед депутатами.

– Это своего рода компенсация, – говорит Анастасия Шелепетко. – Застройщик из собственных средств завершает строительство, а ему за это в качестве компенсации выделяется земля, на которой он впоследствии может построить многоквартирный дом. Как вариант, можно построить дом на этом участке и предоставить пострадавшим гражданам часть квартир.

Однако с принятием нового федерального закона увеличивается вероятность, что региональный закон «О компенсации» не сыграет. Земельный участок в обмен на решение проблем дольщиков может уже не так сильно заинтересовать строителей, которые не смогут тут же получить разрешение на строительство на новом участке.

В контексте

В Иркутской области на сегодняшний день насчитывается около двух десятков проблемных объектов. К таковым относятся три блок-секции на улице Сергеева, где застройщиком выступает ООО «БазисСтройИнвест». За ЗАО ЖСК «Инвест» числится проблемный объект на улице Седова, 62, где заключено 138 договоров долевого строительства. За ООО «МолдРосс» числится несколько долгостроев на улицах Байкальской и Дыбовского, где заключено 332 договора долевого строительства. В число проблемных застройщиков попало федеральное бюджетное учреждение исправительная колония № 6 ГУ ФСИН по Иркутской области, которая имеет 120 договоров долёвки на объект по улице Булавина,1. Иркутский государственный медицинский университет ведёт строительство на улице 4-й Советской, где имеет 48 договоров долевого строительства.