Забыли о сборах

В Иркутской области изначально своё желание собирать взносы на капремонт на специальных счетах изъявили собственники чуть больше трёхсот многоквартирных домов. Однако уже через полгода начался обратный процесс: дома закрывали спецсчета, просились вступить в систему «общего котла». Задний ход дали те, кто не смог самостоятельно организовать сбор платежей на капремонт. Впрочем, отказавшихся было немного – всего четыре дома. Позже выяснилось, что далеко не все неорганизованные собственники отказались от спецсчетов.

Сегодня по спецсчетам, которые открыты управляющими компаниями и ТСЖ, средний уровень собираемости составляет 68%. Это неплохой показатель для столь краткого срока работы закона о капремонте, отмечают в областном Жилнадзоре. Но такими же оптимистичными цифрами не могут похвастаться дома, владельцем спецсчетов которых является регоператор: средняя собираемость по области 44%. Самый низкий процент в Иркутске: здесь собираемость чуть больше 14%. Немногим выше в Шелехове – 16,78%, в Байкальске – 31,21%. Самые дисциплинированные жильцы в Саянске, здесь собираемость на спецсчетах у регионального оператора достигает 87%. 

Критическая ситуация в Тулуне. Собираемость на спецсчетах, владельцем которых является регоператор, нулевая, сообщили в Службе государственного жилищного надзора по Иркутской области. 

По словам руководителя регионального Жилнадзора Дениса Воронова, причина низких показателей уходит корнями в 2014 год. Тогда далеко не все собственники осознанно принимали решение о специальной форме накопления средств. На многих домах соседи забывали договориться, кто будет обслуживать спецсчёт, где его открыть, кто будет формировать платёжки, разносить их. Между тем все эти манипуляции подразумевают финансовые затраты.

«Были дома, которые решили, что у них владельцами спецсчетов будут управляющие компании. Но при этом жильцы не обговорили с УК, каким образом будут компенсироваться расходы, – отметил Денис Воронов. – Возможно, некоторые дома, выбирая формой накопления средств спецсчёт, предполагали, что это будет удобным способом ухода от обязанности платить взносы на капитальный ремонт».

Между тем владелец спецсчёта обязан ежеквартально отчитываться в жилинспекцию о накопленных взносах. Если собираемость составляет менее половины, региональный оператор отправляет уведомления с требованием погасить задолженность. Если граждане не гасят долг,  начинается процедура обратного перехода в «общий котёл».

Первый случай произошёл в Иркутске. В областном центре администрация города приняла решение в отношении дома № 234-В/2 на Байкальской. Ещё несколько домов на подходе в Братске и Тулуне. «Товарищи не справились с задачей накопления средств на своём специальном счёте. Они могут вновь принять решение о создании спецсчёта, но выйти из «общего котла» в тот же день не получится», – отметил Денис Воронов.

Согласно последним изменениям в региональный закон о проведении капитального ремонта, изъявившим желание придётся ждать год, прежде чем перейти на спецсчёт. Сменить форму накопления не получится, если за домом числится непогашенный кредит или заём у областного Фонда капремонта. 

Идеальная финансовая история

Впрочем, в Приангарье есть сознательные собственники, которые смогли организовать сборы взносов на спецсчета. Например, в Иркутске жители пятиэтажки по Байкальской (дом № 342) около года держат собираемость на уровне 94%. Такой же показатель у дома № 140 (та же Байкальская). Как рассказала старшая по дому Ирина Монина, у соседей даже не было дискуссии, какой формат накопления средств выбрать. Пятиэтажка новая, зданию всего три года, ещё не закончился гарантийный срок от строителей. Согласно планам регионального оператора, капитальный ремонт дому светит не раньше чем через 30 лет. 

«На общем собрании сразу решили, что хотим сами следить за деньгами: сколько накопили, где они хранятся, – рассказала Ирина Монина. – Остановились на минимальном размере взноса. Дом в хорошем состоянии, пока у нас нет необходимости срочно собрать большую сумму. Сложностей с оформлением платёжек не боялись. На нашем доме, как только мы все заселились, было создано ТСЖ. Я сама составляю квитанции, рассылаю их. Так что опыт у нас уже имелся».

Не испугались соседи и низкой собираемости: с должниками по капремонту решили взаимодействовать как и с неплательщиками коммунальных услуг. Недобросовестных собственников заваливают SMS-сообщениями и звонками, постоянно при случайной встрече в подъезде напоминают о долгах. Дом одноподъездный, поэтому все соседи друг у друга на виду, должников просто берут «моральным измором». Лишь единицы задерживают оплату счетов, добавляет Ирина Монина. 

«Мы все покупали квартиры сами, поэтому есть чувство ответственности за собственность. Конечно, вначале были недовольные новыми платежами, отказывались с ними мириться. Но я объясняла, что эти взносы – не прихоть ТСЖ, а закон, который нужно выполнять», – добавила Ирина Монина.

Пока средства собственников лежат на счету в банке и не приносят прибыль. Но такой расклад соседей не расстраивает: зато они в любой день могут проверить, какая сумма собрана и на какие работы её хватит. «Депозитные счета с хорошим процентом предлагали лишь небольшие банки. Никакой страховки у наших взносов нет, поэтому мы побоялись их потерять, если некрупный банк лопнет. Выбрали в итоге Сбербанк, но у него депозитные счета только при сумме от 500 тысяч рублей. Подкопим, переведём деньги на депозит, если к тому времени не изменятся правила для спецсчетов», – добавила Ирина Монина.

По её словам, бояться спецсчёта для капремонта не стоит, особенно если у соседей есть опыт управления ТСЖ. Главное, правильно просчитать все риски и не торопиться с принятием решения. «Отчётность в Жилнадзоре несложная. Нужно лишь вовремя указывать, сколько накопили денег  и какая собираемость. Это необременительно и несложно», – добавила наша собеседница.

Когда в домах согласья нет

По словам директора СРО «Содружество ЖКХ» Михаила Дамешека, в среднем из 500 домов лишь 10–15 принимают решение о формировании спецсчёта. «Думаю, решаться на спецсчёт нужно лишь тем соседям, у которых есть уверенность, что будет высокая собираемость. Но если у них тот случай, когда «в товарищах согласья нет» даже по элементарным вопросам, спецсчёт – это прямой путь в никуда.  Низкой собираемостью собственники лишь оттягивают время проведения капитального ремонта», – отметил Михаил Дамешек.

В то же время система «общего котла» фактически связывает руки собственникам, считают эксперты. Когда ремонтировать дом, какие виды работ проводить, кто будет подрядчиком – всё это решает администрация муниципалитета и региональный оператор, если дом направляет взносы в «общий котёл». Как показывает практика, собственники далеко не всегда остаются довольными выбором чиновников. 

В этом году запланирован ремонт 145 домов по всей области. Но на многих домах до сих пор не проведены собрания, на которых собственники утверждают перечень и объёмы работ, сообщили в Жилнадзоре. Без решения собственников Фонд капитального ремонта домов Иркутской области не может объявить конкурс на выбор подрядной организации, подчеркнул Воронов. 

«Я понимаю, отчего возникают дискуссии соседей. Жильцов первого этажа не интересует ремонт крыши, им важнее, чтобы привели в порядок подвал, отмостку, входные двери. Но, к сожалению, на эти споры уходит много времени. И чем дольше длится спор между жителями, тем меньше остаётся наиболее продуктивного летнего времени на ремонт дома», – отметил глава Жилнадзора.

Михаил Дамешек добавил, что зачастую жители на общих собраниях уверенно заявляют, что  они в инженерии собственного дома разбираются куда лучше всех других специалистов. «Дома, капитально отремонтированные по 185-му Федеральному закону (работы проводились за счёт федеральных, региональных и муниципальных бюджетов с софинансированием собственников 5–15%. – Авт.), уже вновь требуют серьёзных вмешательств. В Иркутске есть дома, на которых спустя всего семь лет после капремонта кровли крыша находится в плохом состоянии. Жители на собраниях выступают против очередного капремонта кровли, но специалисты знают её реальное состояние. На то, чтобы убедить жителей, тратится много времени и нервов», – рассказал Дамешек. 

Идеального варианта формирования взносов на капремонт нет, подчеркнул Воронов. «Даже если снести дом и на его месте жильцам построить новый, найдутся недовольные переменами», – с улыбкой добавил он.