От перемены мест слагаемых

Сразу два интересных события произошли в сегменте иркутской торговой недвижимости. В начале декабря стало известно, что крупный федеральный девелопер DVI Group, владеющий в нашем городе торгово-развлекательным центром (ТРЦ) «КомсоМолл», находится на грани банкротства. Иск о банкротстве компании подал Альфа-Банк, кредитовавший стройки DVI Group. Сумма задолженности перед банком, по данным газеты «Ведомости», составляет 260 млн долларов. В числе активов, которые могут отойти Альфа-Банку за долги, значится и иркутский ТРЦ «КомсоМолл» площадью 75 тыс. кв. метров. Управляющий ТРЦ «КомсоМолл» в Иркутске Виталий Аникин информацию о том, что объект действительно может сменить собственника, «Конкуренту» подтвердил. Однако от дальнейших комментариев воздержался.

Специалисты местного рынка коммерческой недвижимости считают, что объект либо отойдёт Альфа-Банку за долги, либо сменит собственника в результате продажи. И говорят, что, за исключением чисто юридических деталей, на судьбе «КомсоМолла» эти изменения никак не отразятся. Правда, сказать, кто в текущей экономической ситуации решит купить подобный объект, пока сложно. 

– Теоретически новым собственником «КомсоМолла» может стать как местная, так и федеральная компания, – считает директор по маркетингу группы компаний «Актив» Татьяна Галущенко. – Но сейчас федералы не очень рвутся в регионы из-за того, что потенциал развития сильно ограничен. Конечно, будет хорошо, если найдётся местный миллиардер и купит этот объект. Хотя если вспомнить, что «ДжемМолл» до сих пор никто не купил, можно сделать вывод, что и «КомсоМолл» будет долго находиться в стадии продажи.

В Hermitage Construction& Management Group (HCMG), являющейся собственником ТРЦ «ДжемМолл» в Иркутске, заявили: «Любой бизнес продаётся, но за адекватную цену». «Предложений о покупке по адекватной цене нам не поступало. Потому мы не станем его продавать, а планируем развивать», – пояснил «Конкуренту» генеральный директор HCMG Юрий Семёнов. Стоимость объекта, за которую сейчас руководство HCMG готово продать объект, Семёнов не назвал, сославшись на то, что это коммерческая информация. Впрочем, как удалось выяснить изданию, пару лет назад объект площадью 28 тыс. кв. метров оценивался в 2 млрд рублей. Правда, тогда дела у «ДжемМолла» шли более успешно: объект насчитывал 80 арендаторов, среди которых был ряд крупных ритейлеров, и имел высокую проходимость.

Сейчас «ДжемМолл», в своё время ставший первым ТРЦ нового формата в городе, переживает не лучшие времена. Всему виной появление более крупного соседа: в середине декабря рядом с «ДжемМоллом» заработал новый ТРЦ «СильверМолл» площадью 108,6 тыс. кв. метров. Что примечательно, собственником нового центра является крупная иркутская компания, владеющая  сетью супермаркетов SPAR. Точный объём инвестиций в строительство крупнейшего в регионе объекта торговой недвижимости не разглашается. Впрочем, известно, что только в 2013 году ОАО «Сбербанк России» открыло кредитную линию на строительство ТРЦ на сумму 2,85 млрд рублей.

Между тем с запуском «СильверМолла» часть арендаторов «ДжемМолла» перебралась на территорию более крупного ТРЦ. «Несмотря на то что мы пошли им навстречу и предложили лояльную схему выплаты арендной платы», – пояснил Юрий Семёнов, сославшись на то, что все ритейлеры сейчас переживают не самые простые времена. На освободившиеся площади собственник планирует привлечь компании, специализирующиеся на формате детских развлекательных центров, долю которых на арендных площадях «ДжемМолла» HCMG планирует довести до 35–40%, тогда как сейчас, по словам Семёнова, она составляет около 10–15%.

Впрочем, есть и плохие новости. Владельцы «СильверМолла» также заложили в концепцию ТРЦ развитие формата детских развлекательных центров и уже ищут арендаторов на свои площади. А значит, конкуренция двух ТРЦ продолжится. 

Перспективы заполнения «СильверМолла» эксперты при этом тоже оценивают сдержанно. Но говорят, что дело тут не в количестве и качестве ТРЦ в городе, а в общей экономической ситуации в стране. И хотя собственники «СильверМолла» утверждают, что сегодня у них занято около 40% торговых площадей, эксперты считают, что заполняться объект всё равно будет медленно.

– Но выжить – выживет, – прагматично рассуждает Татьяна Галущенко. – Если бы сейчас ситуация в стране была такой, как в 2013 году, то и у «СильверМолла», и у «КомсоМолла» всё было бы хорошо, потому что потенциал у иркутского рынка есть.

Сумма перспектив

Если существующим торгово-развлекательным центрам города в ближайшие год придётся непросто, то строительство новых ТРЦ пока вообще откладывается на неопределённый срок. Напомним, планы по строительству крупного торгово-развлекательного центра есть у группы компаний «Фортуна». По словам представителя компании, сегодня у них готов проект ТРЦ площадью около 100 тыс. кв. метров, выбрано место и известен объём финансирования. Однако в ближайшие два года, как пояснил «Конкуренту» генеральный директор ГК «Фортуна» Михаил Замаратский, строительство объекта точно не будет начато. «В связи со сложившейся экономической ситуацией», – коротко объяснил причины Замаратский.

Неизвестно, удастся ли достроить и торгово-развлекательный центр на пересечении улиц Байкальская и 1-я Советская. Собственник возводит его на месте снесённого в 2014 году ТЦ «Престиж». Кроме того, эксперты говорят, что был проект строительства крупного ТРЦ по улице Трактовой. «Но и этот проект останется проектом, – считает Татьяна Галущенко, – потому что собственных средств на такие большие объекты обычно у девелоперов не хватает, а банки сейчас не будут рисковать и финансировать столь крупные сделки».

А вот перспективным форматом торговой недвижимости специалисты называют современные ТРЦ небольшой площади, которые будут ориентированы на жителей отдельных микрорайонов города. «Это ниша у нас по-прежнему остаётся незакрытой, – говорит собеседник «Конкурента». – А ведь в каждом микрорайоне такой ТРЦ площадью от 3 до 7 тыс. кв. метров будет востребован. Потому что сегодня микрорайоны Иркутска остаются без своих качественных и небольших торгово-развлекательных центров». И в пример приводит опыт работы ТРЦ «Юбилейный», который, хоть и имеет большую площадь, однако работает именно на микрорайон.