Кредит на капитальный ремонт, отмена плановых проверок управляющих компаний, штрафы за неверные начисления по услугам ЖКХ, депозиты для спецсчетов на капремонт. Директором департамента ЖКХ Минстроя России Оксаной Демченко были озвучены вопросы жилищного законодательства, которых в ближайшее время коснутся изменения. По словам Демченко, задолженность в сфере ЖКХ по стране достигла почти триллиона рублей. Большой пакет законодательных инициатив направлен на формирование платёжной дисциплины, а также на стимулирование граждан проявлять инициативу  при управлении жилищным фондом.

Прозрачные намерения

Недавно Минстрой завершил разработку законопроекта об упорядочении деятельности информационно-расчётных центров. Центры должны будут расщеплять платежи, которые приходят от граждан. Таким образом, средства будут оперативно направляться в те организации, которым они и предназначались. Сегодня в регионах, в том числе в Приангарье, формируется сеть информационно-расчётных центров. Минстрой России разработал единые требования для таких организаций. Помимо общепринятых требований  (организация не должна быть банкротом, иметь задолженности перед бюджетами, не должна находиться в стадии ликвидации) законотворцы предложили определить внушительный минимальный уставной капитал – 2 млн рублей. Конечно, в случае банкротства эта сумма не покроет всех потерь клиентов центров. Но это требование ещё на стадии регистрации центров минимизирует шансы фирм-однодневок зайти на рынок. 

– Полагаем, что эта норма позволит избежать или минимизировать злоупотребления, защитит платежи населения от разворовывания, – отметила Оксана Демченко. – Кроме того, эта норма, по нашему мнению, будет способствовать формированию платёжной дисциплины в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Напомню, что долг в этой сфере достиг почти триллиона рублей. По итогам первого полугодия 2015 года произошло сокращение на 7%, но сейчас ждём цифры Росстата по итогам третьего квартала. После этого мы поймём, наметилась ли положительная тенденция или просто произошло случайное снижение долга при переходе в зиму. Это серьёзная проблема для отрасли, которая дестабилизирует её работу. Полагаем, что упорядочение деятельности организаций, которые осуществляют сбор средств, даст положительный результат.

В каждом регионе орган государственного жилищного надзора будет вести реестр этих центров. Осуществлять деятельность единого расчётного центра будет возможно только при подаче всего пакета документов в Жилнадзор. За нарушение правил деятельности предполагается введение административной ответственности. Жилнадзор получит возможность инициировать  прекращение деятельности центра. 

Защитить УК

Сейчас готовится к выпуску Стратегия развития жилищного хозяйства на среднесрочную перспективу до 2023 года. Её значительная часть посвещена  вопросам управления многоквартирными домами. В частности, Минстрой России подготовил нормативно-правовой акт, конкретизирующий выплаты штрафов при предоставлении некачественных коммунальных услуг и ошибок в начислениях. 

При предоставлении услуг ненадлежащего качества в течение менее 10 дней организация оплатит неустойку собственнику в размере 15% от стоимости услуги,  более 10 дней – 30%. За ошибки в начислениях неустойка составит 50% от неверно начисленной суммы. Данная компенсация  будет предоставляться собственникам путём уменьшения оплаты в последующий период.

Впрочем, новые поправки не только ужесточают требования к деятельности управляющих компаний, но и ограничивают собственников помещений в многоквартирных домах. Сейчас разрабатывается нормативный акт, который будет регулировать процесс разрыва договорных отношений с управляющей организацией. Напомним, сегодня собственники в одностороннем порядке фактически без объяснения причин могут расторгнуть договор с УК. По мнению специалистов, данный подход в корне неверен. Он приводит к злоупотреблению полномочий собственниками многоквартирных домов, которые таким образом пытаются уйти от оплаты коммунальных счетов.

– Если мы говорим, что управление многоквартирными домами – это бизнес, то необходимо помимо ужесточения условий его проведения создать нормы, которые подразумевают, что без объективных причин, реальных нарушений, допущенных со стороны управляющей организации, расторгать с ней договор нельзя. Определим условия, при которых будет возможным расторжение договора в одностороннем порядке. Мы недавно общались с управляющими организациями: данное право собственников тормозит процесс инвестирования компаниями средств в дом, потому что те не чувствуют себя устойчиво. Они понимают, что если компания неожиданно потеряет адрес, то пропадёт источник возврата средств, которые она уже вложила в этот дом, – пояснила Оксана Демченко.

Подготовлен нормативно-правовой акт, который разрешает ещё одну проблему, с которой постоянно сталкиваются управляющие компании. Документ касается порядка составления актов о временном проживании (незарегистрированных лиц). Как только документ заработает, управляющие организации смогут самостоятельно фиксировать факт проживания в квартире незарегистрированных лиц и начислять оплаты за ЖКУ согласно фактическому количеству проживающих.

Как сообщила Оксана Демченко, в Госдуму недавно был внесён законопроект, предусматривающий мораторий на проведение плановых проверок  управляющих организаций. Документ предлагает для контроля деятельности управляющих организаций сохранить лишь внеплановые проверки по обращениям граждан. По мнению разработчиков нормативного акта, это заставит УК наладить контакт с собственниками, а самих жильцов более ответственно относиться к содержанию домов. 

Кредит на капремонт

Внушительный пакет изменений направляется в Думу по вопросу проведения капитального ремонта. Наконец появится система так называемых «специальных депозитов», которая позволит собственникам размещать средства специальных счетов на условиях депозита, получать банковские проценты. Кроме того, идёт обсуждение законопроекта об освобождении одиноких пенсионеров от взносов на капремонт. Принципиально его поддержал председатель правительства РФ Дмитрий Медведев, но детали – механизм реализации и компенсации выпадающих доходов – ещё не прописаны. В ближайшие две недели по итогам обсуждений законопроект будет оформлен, отметила Демченко.

Параллельно обсуждаются механизмы расширения источников финансирования капитального ремонта. Так, всерьёз прорабатывается вопрос кредитования в банковских организациях. 

– Нужно быть реалистами. Особых федеральных денег не будет. Необходимо стараться развивать институты внебюджетных источников. Последние исследования показывают, что собственники готовы брать кредиты на капитальный ремонт. Настраиваем территории (местные Фонды капремонта. – Авт.), что нужно рассказывать не только о тех ремонтах, которые проводятся, но и о возможности досрочного капитального ремонта, если есть в этом потребность, ликвидации недоремонта. По сути, единственным инструментом для этого сейчас является кредитование. Поэтому данный вопрос остаётся приоритетной задачей для Минстроя, – подчеркнула Демченко.

Впрочем, федеральный бюджет готов выделить небольшую сумму на проведение капитального ремонта многоэтажек. Предполагается, что 1 млрд рублей из средств госкорпорации Фонда содействия реформированию ЖКХ пойдёт на субсидирование процентной ставки по капремонту для собственников, которые будут брать кредиты на эти цели.

–  Мы готовим постановление правительства РФ о порядке оказания государственной муниципальной поддержки на проведение кредитования. В рамках этой поддержки на уровне региона должны приниматься меры, которые бы стимулировали развитие кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. В России такой опыт уже есть. В Калининграде, даже в условиях отсутствия федерального нормативного акта, предусмотрели субсидирование процентной ставки и прямое финансирование работ. Наше мнение – лучше идти по пути субсидирования кредитной ставки, поскольку это позволит большему количеству желающих оказать эту поддержку, – подчеркнула Демченко.

Она добавила, что сегодня Минстрой совместно со Сбербанком готовит два пилотных проекта по кредитованию капитального ремонта многоквартирных домов в Липецкой и Владимирской областях. Если опыт будет удачным, его начнут транслировать на все регионы.

Вопрос – ответ

– Рассматривается ли вопрос о создании отдельной федеральной целевой программы для ремонта лифтового оборудования в многоквартирных домах?

– Отдельной целевой программы, которая была бы посвящена капитальному ремонту лифтов, нет, вопрос о её создании не поднимается, – комментирует Оксана Демченко. – Данную проблему необходимо решать в рамках развития кредитования капитального ремонта.

– Предполагается ли создание отдельной федеральной целевой программы или специального органа с госсубсидированием для проведения ремонта внутридомового газового оборудования (ВДГО)?

– Верховный суд признал незаконным пункт о том, что обслуживанием внутридомового газового оборудования должна заниматься специализированная организация. Было принято решение, что Ростехнадзор установит требовании к организациям, которые смогут оказывать услуги по обслуживанию ВДГО. Создание федеральных программ для капремонта ВДГО не планируется. 

– Имеет ли право региональный Фонд капитального ремонта многоквартирных домов использовать проценты банка с котлового счёта на своё содержание? 

– Сейчас пока имеет право. Но эта норма в скором времени будет скорректирована. Сегодня региональный оператор не может использовать средства, которые он размещает в банке, как временно свободные – непосредственно взносы собственников.