Иркутский фонд памятников архитектуры называют одним из самых больших в России. В своё время столице Приангарья удалось сберечь свой исторический облик не в пример другим российским городам, где уничтожение обветшавших исторических архитектурных объектов было поставлено на широкую ногу. Результат оказался спорным: сохранив своё лицо, Иркутск обзавёлся массивом полуразрушенных строений в самом центре. 

– Большинство архитектурных памятников на территории Иркутска – деревянные постройки, которые находятся в частной собственности, – говорит руководитель службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области Вадим Литвиненко. – Это значит, что за их состояние ответственны именно их владельцы, они и несут бремя по содержанию объекта. Также есть здания, находящиеся в собственности города, региона и федерации. В зависимости от принадлежности деньги на их обустройство выделяются из соответствующего бюджета. 

В начале нынешней недели стало известно, что иркутское Агентство развития объектов культурного наследия (АРПИ) победило в конкурсе Минэконом­развития России. Федеральное ведомство отметило детище иркутской администрации, признав его «Лучшим муниципальным управленческим решением по формированию благоприятной инвестиционной среды» в номинации «Архитектура городов». Таким образом местная практика привлечения внебюджетных средств для сохранения муниципальных памятников архитектуры была признана удачной. По сравнению с частным фондом исторической застройки владения муниципалитета не так уж велики, но и на их реставрацию в городском бюджете денег нет. Именно поэтому три года назад и было создано АРПИ, которое проводит реконструкцию муниципальных памятников за счёт частных средств. С 2012 года агентству удалось привлечь более 300 млн рублей инвестиций на эти нужды. 

Найти и запомнить

Деление памятников культуры, кроме их принадлежности, также происходит на основании их историко-культурной значимости. В зависимости от этого они могут быть признаны объектами местного, регионального или федерального значения. «Этот статус определяется не службой или собственником, а специалистом-экспертом при постановке объекта на учёт в единый госреестр памятников, – рассказывает Вадим Литвиненко. – Для этого собирается целый пакет научно-исследовательской документации. На основании приложенных справок, архивных данных, фотографий и делается вывод о предоставлении статуса». 

Чтобы попасть в реестр, здание также должно получить положительное заключение от эксперта, аттестованного федеральным минкультом (таких специалистов в Иркутске меньше десятка). Лишь на основании этих выводов региональный орган охраны присваивает памятнику тот или иной статус – местного, регионального или федерального значения. «Чем выше статус объекта, тем серьёзнее отношение к нему и жёстче надзор, – говорит глава региональной Службы по охране объектов культурного наследия. – Если выявленный деревянный дом может иметь допущения по реставрации, например, наличников, то федеральный объект должен быть сохранён до мелочей».

При этом большинство иркутских архитектурных памятников сейчас вообще существуют вне единого государственного реестра, и пока их культурная ценность не определена. «Число выявленных памятников в Иркутске идёт на сотни: насчитывается примерно 600–700 таких объектов, – отмечает Литвиненко. – Их судьба зависит от попадания в единый реестр. Проблема в том, что процедура включения занимает много времени. Месяц-два идёт только подготовка научного обоснования, ещё месяц уходит на составление акта историко-культурной экспертизы». Другой вопрос, захотят ли сами собственники выявленных объектов заниматься подготовкой документов и тратить на это довольно большие деньги. 

Общие правила

Нынешней весной Иркутск в числе других 40 городов вошёл в программу сохранения исторической архитектуры, запущенную федеральным минкультом. Суть её, как теперь поясняют специалисты, в том, чтобы отстоять внешний вид иркутских исторических объектов. Прежде реконструкция архитектурных памятников могла завершиться тем, что ничего в реставрированной постройке уже не напоминало предшественницу. «Живой пример – объект на улице Киевской, где от дома-памятника осталась одна стенка. Её сохранили, но проект реконструкции предусматривал надстройку ещё нескольких этажей. В итоге мы получили стеклянное здание с одной стеной, – рассказывает Литвиненко. – Теперь законодательство требует, чтобы реконструкция памятника осуществлялась по его первоначальным планировкам: нельзя менять этажность, планировочный объём, длину фасада или делать пристрои. Такие проектные решения даже не могут рассматриваться. Внутри собственник может вести работы по перепланировке, проведению сетей канализования, водоснабжения, отопления и прочего, но внешний вид должен быть прежним. Вот то, к чему мы стремимся. Так что сегодня купить памятник и приспособить к нему ещё два здания невозможно. Хотя раньше такие примеры были, например, железнодорожный вокзал с кассами ближнего следования – это поздняя пристройка. Её, конечно, никто не уберёт – закон обратной силы не имеет, – но повторная просьба о новой пристройке будет отвергнута».

Но пока и без осуществления масштабных реставрационных работ владение архитектурным памятником для иркутских собственников оборачивается одной головной болью. Даже провести ремонт на своей площади без согласования с надзорными инстанциями сегодня невозможно, и это, признают специалисты, усложняет работу по сохранению исторических объектов. 

– Задумка федерального законодателя была одна – не допустить невнимательного отношения к вопросу реконструкции, когда место прежней доски занимает кое-как прибитая фанера, – поясняет Вадим Литвиненко. – Но окончилось всё тем, что памятники, переходя из общественного фонда в частный путём перекупа или приватизации, в конце концов лишаются возможности получить необходимый ремонт. Может ли обычный частник правильно и качественно обслуживать, сохранять памятник? Бремя содержания непростое и требует больших усилий, чем обыкновенный дом. Даже процедура обновления (покраски) или восстановление упавшей перегородки должны проходить через оформление проектной документации и одобрение экспертов. Если требуются ещё более серьёзные изменения, например замена перекрытий, то там необходимо получение ещё более важных экспертиз, осуществление которых дорогой и долгий процесс, который тянется месяцами.

При всех нынешних требованиях законодательства часто оказывается, что собственники просто не в состоянии содержать имущество на должном уровне. Обычно это карается штрафами. Но не так давно в Иркутске произошёл прецедент изъятия у собственника памятника, который содержался в ненадлежащих условиях. Речь идёт о доме Шубиных на улице Лапина – самой старой деревянной постройке Иркутска. Правда, как показало дальнейшее развитие событий, судебные споры к видимым результатам не привели. «Со зданием в итоге ничего не произошло, – соглашается Вадим Литвиненко. – После выдачи судебного решения и до регистрации права нового собственника, который купил дом на торгах, прошёл год. Уже был готов проект реставрации, но и у нового собственника закончились деньги. В итоге дом снова перепродали, и сейчас новый владелец заключил договор с проектной организацией и уже готовит проект на историко-культурную экспертизу». Между тем самое старое деревянное здание Иркутска продолжает оставаться без необходимой реставрации.

Взять на себя бремя расходов на реконструкцию областной бюджет отказывается, мотивируя это тем, что тратить деньги область может только на собственные объекты, среди которых здания музеев, театров и других культурных объектов, признанные памятниками. Сегодня ежегодные бюджетные траты на исторические объекты, выделяемые областным правительством, оцениваются в 40–60 млн рублей. Ещё пять лет назад общий объём средств на реконструкцию составлял от 130 до 150 млн. 

Найти деньги 

По подсчётам АРПИ, сейчас в Иркутске более 1000 объектов культурного наследия, 650 из них – памятники деревянного зодчества. Около 30% из них являются ветхими аварийными жилыми домами. «По экспертным оценкам, требуется более 10 миллиардов рублей на реставрацию только муниципальных памятников, в бюджете таких средств не заложено, – говорит руководитель Агентства развития памятников Иркутска Ирина Кравец. – В ситуации дефицита бюджетных средств на реставрацию объектов культурного наследия наибольшую актуальность приобретают механизмы частно-государственного партнёрства».

Агентство развития объектов культурного наследия, начавшее работу всего три года назад, как раз и должно помочь привлечь частные инвестиции, на средства которых и будет проводиться реконструкция. Частник, согласившись на условия АРПИ, финансирует ремонт памятника, который потом переходит в его собственность или бессрочную аренду. Муниципальная структура, в свою очередь, помогает инвестору справиться с бумажной волокитой и берёт на себя все обязательства по подготовке необходимых документов, а также разработке и осуществлению проекта реставрации памятника. 

Такой формат уже используется или уже завершён в отношении 17 из 30 памятников, которые находятся на балансе у агентства. В большинстве случаев инвесторы соглашаются на покупку и реставрацию памятников с целью ведения бизнеса. Рестораны, магазины, офисы, гостиницы – вот основное назначение реконструируемых домов. Кроме внешнего облика здания-памятника специалисты не имеют права диктовать собственнику, что именно должно появиться в стенах восстановленного объекта. Конечно, признают собеседники «СЭ», им хотелось бы, чтобы первоначальное назначение памятников сохранялось при реконструкции, но сделать это в нынешних условиях почти нереально. 

Пока город с определённым успехом уже не первый год реализует проект частного финансирования для сохранения памятников, областные власти только пришли к этому формату. На последней сессии Заксобрания были одобрены поправки к региональному законодательству. И теперь планируется ввести льготы для частных физических и юридических лиц, арендующих здания-памятники, находящиеся в областной собственности. Те, кто готов инвестировать в восстановление сооружений, могут получить право долгосрочной льготной аренды. Таким образом область надеется снизить бюджетную нагрузку.

– Это интересное предложение, учитывая опыт АРПИ, – говорит директор по маркетингу ГК «Актив» Татьяна Галущенко. – Однако спрос на такой формат зависит от состояния обсуждаемых объектов, трат на их реконструкцию и места расположения. Если это будет выгодно с точки зрения инвестиций, то потенциал огромен: современные форматы бизнеса, например рейтела, зачастую заинтересованы именно в аренде. Но если выяснится, что памятник, предложенный бизнесу, требует слишком больших вложений на реконструкцию, то инвесторы могут поставить на нём крест.

Набрать критическую массу

Регион только сейчас планирует начать практику льготной аренды на условиях восстановления памятника. Будь этот инструмент в руках региональных властей ранее, его можно было бы применить к тому же дому Шубиных. «Область продала его с аукциона, не заручившись никакими гарантиями, – говорит экс-вице-мэр Иркутска Дмитрий Разумов. – Если бы его сначала отдали в аренду, то под угрозой расторжения договора при невыполнении обязательств по реставрации, возможно, он был бы уже восстановлен». В своё время собеседник «СЭ» сам прошёл похожую процедуру со своей собственностью. Теперь он является единственным владельцем жилого отреставрированного дома в Иркутске, который расположен по улице Бабушкина. В 2007 году, ещё до того, как идея 

АРПИ появилась и была реализована на практике, Разумов с помощью работников Службы по охране памятников культурного наследия отреставрировал усадьбу Винтовкина по сохранившимся архивным материалам. «Я выиграл конкурс на право аренды для воссоздания памятника, – рассказывает экс-вице-мэр. – Был заключён договор аренды на пять лет. За это время здание должно было быть восстановлено, иначе соглашение расторгли бы. В итоге памятник был реконструирован всего за три года. Немалую роль в этом сыграла стоимость арендной платы за участок. Пока велись строительные работы, она достигала 50–70 тыс. рублей в квартал. Как только здание было реконструировано, ежемесячные платежи снизились до 15 тыс. рублей, а дом перешёл Разумову в собственность. Обзаведясь собственным опытом восстановления памятника, позже собеседник «СЭ» стал одним из вдохновителей проекта 

АРПИ. Хотя, признаёт бывший иркутский вице-мэр, задумка была намного шире.

– Нашей главной задачей было  не просто восстановление памятников, а воссоздание среды. Раньше эти здания были жилыми домами – вот их основная функция. Их формат и размер не приспособлены для размещения условного офиса – не те площади: самые крупные постройки зажиточных людей были не больше 300 квадратов. Прибавьте к этому отсутствие парковок в центре и особенности планировки, – перечисляет Дмитрий Разумов.

Этот дом в центре Иркутска пока единственный жилой реконструированный памятник

Исходя из этих факторов, он настаивает на том, что главный упор в вопросе реконструкции нужно сделать на жилом назначении исторических культурных объектов. «Изначально мы хотели создать в центре города зону жилого исторического квартала. В Лондоне, Париже есть такие кварталы. Мы хотели вернуть людей в город, чтобы они поменяли свои загородные коттеджи на историческую усадьбу в центре», – объясняет Ра­зумов. По его подсчётам, реконструкция исторического объекта с «нуля» обойдётся примерно в 30 млн рублей – сопоставимая цифра с затратами на возведение загородного жилья. «Но при этом проживание обходится дешевле, – говорит владелец городской усадьбы. – Подключены все сети, нет проблем с бойлерами и нет нужды в дополнительных подстанциях. Расходы на коммунальные услуги в разы ниже тех, которые насчитываются в загородном коттедже. Кроме этого пешком можно дойти куда угодно».

Несмотря на скептицизм многих специалистов в области недвижимости, Разумов уверен, что перспективы у идеи переселить людей из загородных имений в центр весьма радужные: «Если удастся создать зону в 30–40 домов в центре, то дело пойдёт, – уверен он. – Главное – показать, что жить в центре удобно и модно, то есть создать тренд. Жилой дом, отреставрированный под музей, – это прекрасно, но это вчерашний день. Хотя пример того же 130-го квартала показал, что в восстановление памятников можно и нужно инвестировать деньги. Но надо двигаться дальше. Нужен пример: пусть мэр, губернатор, депутаты поселятся в исторических домах в центре. Как только будет 30–40 таких жилых отреставрированных построек, наберётся критическая масса. Тогда люди потянутся».

Специалисты АРПИ, которые сейчас восстанавливают памятники только под бизнес-проекты на деньги частников или самостоятельно под общественные пространства, готовы рассмотреть все варианты обустройства исторических объектов под жилые нужды. Но пока внимания к такому формату реконструкции, признают в агентстве, нет.