Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Из буквального толкования смысла ч. 1 ст. 158 ЖК РФ следует, что обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также взносы на капитальный ремонт возложена на каждого собственника помещений в многоквартирном доме лично, а не на уполномоченную всеми собственниками организацию (управляющую компанию).

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта, содержится в ст. 166 ЖК РФ.

Способ формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать самостоятельно (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). К таким способам относятся:

– перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счёте (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте);

– перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Как следует из вопроса, собственники жилых помещений выбрали способом формирования фонда капитального ремонта перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора и заключили с ним договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта согласно требованиям ч. 1 ст. 181 ЖК РФ.

Заключение подобного договора обязывает собственников жилых помещений многоквартирного дома уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, представленных региональным оператором, в установленные сроки (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ), а регионального оператора – провести капитальный ремонт общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определённые региональной программой капитального ремонта, а также финансирование такого капитального ремонта (ч. 2 ст. 181 ЖК РФ).

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Общее собрание должно быть проведено не позднее чем через три месяца с момента получения собственниками предложения от регионального оператора о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объёме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Предложенные региональным оператором источники финансирования капитального ремонта утверждаются решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что предложение об источниках финансирования капитального ремонта поступает не от собственников имущества в многоквартирном доме, а непосредственно от регионального оператора, на счёт которого перечисляются взносы в фонд капитального ремонта. Собственники же должны только утвердить предложенные региональным оператором источники финансирования.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта и иных не запрещённых законом источников (ч. 2 ст. 158 ЖК).

К иным источникам финансирования капитального ремонта, прямо упомянутым в законе, относятся, в частности, дополнительные взносы, уплачиваемые собственниками в случае, предусмотренном ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ, средства государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

Как видно, возможности расходования средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, на осуществление работ по капитальному ремонту ЖК РФ не предусмотрено.

Кроме того, обращаем ваше внимание на то, что взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые жителями многоквартирного дома, являются составной частью имущества регионального оператора и используются для выполнения оператором своих функций (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 179 ЖК РФ).

Соответственно, полагаем, что говорить о переводе средств, аккумулированных на текущий ремонт конкретного многоквартирного дома, в фонд капитального ремонта, сформированный на счёте регионального оператора, не является корректным, поскольку возможность подобного перевода прямо не предусмотрена законом, денежные средства, поступающие на счёт регионального оператора, являются составной частью имущества регионального оператора.

Следовательно, в том случае, если подобный перевод денежных средств будет осуществлён, собственники МКД потеряют право самостоятельно распоряжаться указанными денежными средствами.

Однако в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора (например, за счёт средств, аккумулированных на проведение текущего ремонта) и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше, чем размер предельной стоимости этих работ, определённый в соответствии с ч. 4 ст. 190 ЖК РФ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счёт исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счёте, счетах регионального оператора (ч. 4 ст. 181 ЖК РФ).

Отметим, что приведённая выше точка зрения является исключительно нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Рижская Мария, Парасоцкая Елена

Данную консультацию, а также множество других интересных ответов службы Правового консалтинга компании «ГАРАНТ» вы можете найти в информационном блоке «ГАРАНТ Консалтинг». По вопросам приобретения данного блока обращайтесь в компанию «Гарант-Сервис Иркутск».

Пресс-служба компании «Гарант»

Представительство компании «Гарант» в г. Иркутске:

ООО «Гарант-Сервис Иркутск» 

б-р Гагарина, 68б, (3952) 703-674

Сайт: www.garant-cps.ru