Суммарный эффект

Спустя почти четыре года после запуска 130 квартал называют прорывным российским проектом по организации привлекательной городской среды, созданной в основном на деньги частников. «Бюджетных средств в проекте практически не было задействовано, каждый лот финансировался за счёт частных инвесторов. Они покупали землю, они строили и благоустраивали участки», – подчеркивает один из руководителей проекта 130 квартала Сергей Маяренков. При этом привлечь бизнес, готовый вкладывать деньги в «Иркутскую Слободу» на первом этапе, было очень сложно, признают те, кто стоял у истоков: «Мы инвесторов за уши притягивали». 

«Когда проект затевался, многие не верили, что там что-то будет и закончится путно, не вкривь и вкось, – вспоминает предприниматель Юрий Коренев, один из не­многих бизнесменов, кто разместил бизнес в самостоятельно построенном здании. – Оказалось, что это успешный проект, обер­нувшийся прибылью для всех сторон». 

Насколько увеличилась выручка частного бизнеса, «переехавшего» в 130 квартал, сегодня никто не раскрывает. Очевидно лишь то, что вложенные инвестиции (которые по самым усреднённым прикидкам оцениваются в пять млрд рублей из расчёта в 40–60 тыс. рублей за возведение квадратного метра) были очень быстро возвращены предпринимателям-застройщикам. «Лучше всех вложили деньги те люди, которые построили объекты относительно дёшево, потом продали их дорого. Они оказались в большом плюсе, – отвечает Маяренков на вопрос о выгоде проекта «Иркутской слободы». – Экономический эффект 130 квартала для Иркутска можно посчитать. В целом речь идёт о появлении примерно 100 тыс. кв. м площадей. Приплюсуйте к этому территорию ТРК «Модный квартал». С учётом арендаторов его площадей в 130 квартале обеспечены рабочими местами около 1000 человек – это предприятие с огромным суммарным оборотом. Получается, что город, вложившись лишь небольшой частью, получил колоссальный эффект».

Многие, однако, ещё пару лет назад говорили о том, что излишня концентрация на бизнес-составляющей не только помогла развитию, но и навредила архитектурному концепту 130 квартала. До сих пор в памяти многих живы воспоминания о планах по строительству амфитеатра с подземным торговым комплексом, на месте которого в итоге появился ТРК «Модный квартал». Авторы проекта настаивали на создании открытой площадки, однако девелопер ООО «КрайсНефть» принял сторону своего брокера – холдинговой компании «АйБи Групп» из Санкт-Петербурга, отказавшись от возведения амфитеатра. Причиной выбора в пользу «пирамиды» назвали высокую сезонность площадки, а также то, что его трибуны могли помешать развитию торговых площадей. 

«Я полностью доволен результатом, – говорит Сергей Маяренков про 130 квартал.– Несмотря на издержки, он стал прорывным для Иркутска проектом»

Сегодня, вспоминая о противоречиях, сложившихся между инвесторами от бизнеса и архитекторами проекта реконструкции 130 квартала, Сергей Маяренков отмечает, что эта тема давно исчерпала себя: «На самом деле по амфитеатру предприниматели и губернатор Мезенцев приняли достаточно простое и логичное решение, – пожимает он плечами. – Он не позволял торговому пространству работать, стеснял его внутри. В проекте не было предусмотрено внутреннего сквозного атриума, который сейчас объединяет все уровни – благодаря этому люди зимой могут ходить в тепле. Чтобы организовать это в архитектурном проекте, пришлось сравнять пространство амфитеатра. В ином случае объединение этажей «съело» бы все торговые площади. Воплощённое решение долго обсуждалось – в итоге пришли к такому варианту, создав комфортное внутреннее пространство, которое эксплуатируется в отличие от амфитеатра круглый год – такая была логика обсуждений».

Также довольно скептически собеседник «СЭ» реагирует на обвинения в искусственности 130-го квартала. Согласно первоначальному проекту, на строительной площадке планировалось сохранить 32 местных строения, представлявших историческую ценность, дополнительно восстановить ещё 16 утраченных зданий и перенести из других районов Иркутска восемь построек. Но даже такой объём реставрации многих в итоге не устроил. Упрёки в несоблюдении исторического кода не утихают до сих пор. «Говорят, что 130 квартал – это новодел: всё не­аутентичное и некрасивое. Согласен с этим доводом, ко­гда так говорит человек или госструктура, которая за свои деньги восстанавливает и делает музей, – говорит Сергей Маяренков. – Но если задача стоит в привлечении частных инвестиций, то важно в первую очередь сделать объект коммерчески привлекательным. Тогда вы столкнётесь с тем, что все существующие иркутские памятники обладают низкими потолками, внутри много перегородок и комнат. Там нет места общественным проектам. Поэтому некоторыми вещами пришлось поступиться: сделать объекты из нового бревна, а не гнилого старого; вкопать сохранённые строения в землю, сделав большие цоколи – благодаря этому созданы крупные коммерческие площади. Заметьте, что центральный променад работает за счёт этого решения. Если бы это были просто восстановленные памятники по всем канонам, сооружённые без учёта коммерческой функции, то площадей было бы меньше, а строительство дороже – бизнес не пошёл бы на это. В этом и есть прецедент – прежде 130 квартал был заброшенным ненужным местом, а стал по капитализации площадей как улица Урицкого или даже больше».

Площадки 130 квартала действительно считаются довольно востребованными – стоимость аренды там, по данным иркутских специалистов в области недвижимости, в среднем на 10–15% выше, чем в целом по городу. При этом далеко не все согласны с тем, что для бизнеса в 130-м квартале были созданы все условия. «Площадки 130 квартала из-за того, что строились как воссозданные двух-трёх­этажные дома, неудобны для торговой функции. Другие же крупные форматы бизнеса там не так актуальны. Поэтому не­удачно построенные квадраты влияют на спрос, – рассказывает директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков. – Самая ходовая площадь сегодня – 15 кв. м. Найти их в 130 квартале считается большой удачей».

Предпринимателей, которые занимались строительством «Иркутской слободы» с 2010 по 2011 год, к нынешнему моменту, по подсчётам экспертов, осталось немного: сегодня около двух третей всех площадок заняты арендаторами. И это, по мнению владельцев недвижимости, которые сами пустили свои квадраты «в оборот», не отдавая в съём, отражается на развитии всей территории.

Право наглого

Пока ресторанная и бизнес-недвижимость по-прежнему привлекают внимание арендаторов,
офисы в 130 квартале всё ещё ждут своих постояльцев

Многие нынешние проблемы 130 квартала были заложены ещё на стадии реализации проекта, отмечают собеседники «СЭ». Это касается и перенасыщенности заведениями общепита, и появления объектов, противоречащих заданной стилистике, и нынешним отсутствием адекватного руководства по части обслуживания территории. 

Сжатые сроки реконструкции 130 квартала имели отрицательный эффект – у разработчиков просто не хватило времени, чтобы дотошно распределить целевое назначение участков. «Мы старались задать комплекс­ное разнообразие, чтобы там были не только ресторанные или торговые функции, – рассказывает Сергей Маяренков. – Проект «держали» до момента, пока 20% площадей не стали предназначаться для соцучреждений. Там есть несколько музеев, планетарий, галерея – под неё мы землю отдавали бесплатно, муниципальные здания и куча других некоммерческих объектов». 

Правда, в итоге некоторые объекты все равно «переформатировались». Такая судьба постигла медцентр, который сейчас превращается в кафе, офис­ный центр, где появился ресторан «Маленькая Азия». Пустующая ниша в итоге была занята другим офис­ным зданием, выросшим прямо за «Модным кварталом». Оно, как и многие недавно появившиеся постройки на территории «Иркутской слободы», несколько выбивается из общего ландшафта. Сможет ли постройка окупить ожидания застройщика, пока непонятно. Арендная стоимость там пусть немного, но выше, чем в целом по городу – она оценивается в сумму около 900 рублей за квадрат вместо привычных 650–700 рублей. Пока, по данным собеседников «СЭ», этот деловой центр 130 квартала заполнен лишь наполовину, хотя в скором времени число съемщиков его площадей может значительно увеличиться. 

Более существенной проблемой для 130 квартала стала несанкционированная торговля и появление в историческом квартале объектов, которые выбиваются из общей стилистической среды. Об этом первыми заговорили сами бизнесмены, недовольные таким соседством.

– Сейчас в 130 квартале появляется всё, что только можно. Это диктуется примитивным желанием заработать больше денег, – говорит владелец «Пивоварни» в 130 квартале Юрий Коренев. – Не так давно, например, у нас появились странные люди. Пришёл человек и вместо газона стал лепить шалаш на свободной зоне. Мы спросили, что там готовится – оказалось, шашлычная. Но у всех заведений в реконструированной зоне должен быть общий «дресс-код». Бизнесу мы не можем ничего диктовать, однако внешний облик, очевидно, должен регулироваться. Ненормально, ко­гда среди деревянной постройки появляется мангал или здание завешивается аляпистыми вывесками, это отражается на репутации всей среды.

Раздражает собственников недвижимости в 130 квартале и появление незваных лоточников, которые в последнее время наводнили переулки района. «Мы попросили мэрию разобраться с этим, – продолжает Коренев. – Пару раз проходили проверки. При этом выяснилось, что у некоторых есть договор аренды. Собственники земли так и заявляют: «Это моя территория, кого хочу там, того и ставлю». На этом надзор заканчивается».

Проблема рано или поздно должна была назреть, отмечают архитекторы – авторы проекта 130 квартала. В своё время там планировалось введение индивидуальных правил землепользования и застройки, которые должны были контролировать не только функционал участков, но и стилевую и архитектурную составляющую. Однако ПЗЗ так и не были приняты. Между тем отсутствие правил может привести к оттоку бизнеса, считают многие. Другие, правда, настаивают на том, что интерес к площадкам 130 квартала от этого вряд ли уменьшится. «Если вас что-то не устраивает, то вы съезжаете и организуетесь где-то снова, – говорит Сергей Маяренков. – Но кто-то придёт на ваше место, потому что там есть поток людей. Бизнес так устроен – если он выгоден, то всё работает. Это по­движное пространство». Сегодня риелторы отмечают, что интерес к «Иркутской слободе» падает – в первую очередь среди населения. «При этом интерес арендаторов к площадкам 130 квартала на фоне остальных торговых территорий довольно высок».

– Там начинаются деструктивные процессы, их, конечно, нужно остановить, – добавляет Маяренков. – Но это просто показатель отсутствия «хозяина» по кварталу. Собственники каждый сам за себя. Они выиграли бы больше, если бы все понимали, что 130 квартал – единый организм. Есть пример управления ТЦ, когда его собственники регулируют наполняемость. В 130-м этого нет. В противном случае, возможно, развитие получил бы и другой бизнес – не только ресторанный.

В ожидании управленца

Отсутствие управления может остановить развитие 130 квартала, который рискует потерять свою репутацию

На вопрос, кто же может навести порядок в 130 квартале, звучит ответ «управляющая компания». Её сейчас в «Иркутской слободе» нет – не так давно она обанкротилась. Теперь за состоянием территории следят сами частники на свои участках и муниципалитет в местах общего пользования. Неэффективный менеджмент привёл к тому, что страдает содержание квартала, отсутствует наполнение общественными элементами и событиями, которые может инициировать лишь УК, соглашается Сергей Маяренков. «Развитие не идёт. Также, видимо, имела место дорогая и некачественная орга­низация хозобслуживания», – говорит он.

– У меня появляется ощущение неухоженности территории. Этим грешит весь Иркутск: газоны не стрижены, клумбы не разбиты, деревья не рассажены, дороги не размечены, – отмечает со своей стороны Юрий Коренев. – Сегодня кварталом никто не управляет – кто во что горазд. И вот, глядя на нынешнюю разбитость, уже начавшуюся расшатанность, у меня, как у горожанина и инвестора, возникает тревога, что из хорошего начинания всё пре­вратится в заброшенный край. Есть сложившийся облик – вот сейчас он разрушается. Речь идёт об упорядочении деятельности на территории квартала. Нам нужен регламент пользования – что можно здесь делать, что нельзя, а также налаженная работа по хозяйственной, архитектурной, санитарной детальности, озеленению. И заниматься этим должны не собственники – хотя мне, например, несложно вокруг своего строения разбить клумбу, – а управляющая компания.

Около двух месяцев назад товарищество собственников 130 квартала, куда кроме частных предпринимателей также входят владельцы муниципальных и областных объектов, обратилось к мэру Дмитрию Бердникову с просьбой о создании новой управляющей компании. Принципиальное решение было принято, о чём сообщили ещё ­

10 июня, однако к практической его реализации так пока и не приступили. «Было проведено совещание с заместителем мэра – председателем комитета городского обустройства Дугаровым, затем в мэрии брали двухнедельный перерыв, который до сих пор тянется, – продолжает ресторатор Коренев. – Мне всё время обещают, что вновь созовут встречу с собственниками, чего мы все ждём».

Чем быстрее создадут УК, тем меньше будут затраты на восстановление прежнего облика квартала, считают собственники, которые даже в случае значительных издержек пока не планируют покидать эту площадку. «В своё время это был проект высочайшего качества, который когда-либо реализовывался в Иркутске, – говорит один из наших собеседников. – Мы не допустим, чтобы данная территория превратилась в помойку. Пока уменьшение потока связано с наступлением кризиса, а не существующими проблемами. Но если мы пустим всё на самотёк, рано или поздно столкнёмся с тем, что «Иркутская слобода» потеряет свой статус».

Из досье «СЭ»

Сейчас уже сложно представить, что на развилке улиц Седова и 3 Июля в своё время вместо пряничных домиков «Иркутской слободы» мог появиться высотный жилой комплекс. Такая перспектива была вполне реальна, но осенью 2010 года тогдашний губернатор Дмитрий Мезенцев предложил к 350-летнему юбилею Иркутска идею реконструировать квартал, на тот момент застроенный преимущественно зданиями барачного типа. Проект по восстановлению историко-архитектурной среды был создан за рекордные полгода. Основное строительство заняло и того меньше – уже в сентябре 2011 реконструкция считалась завершённой: была возведена большая часть деревянных домов и сделано благоустройство, чтобы открыть квартал для горожан к празднику. Другие объекты, например, ТРК «Модный квартал», появились позже, некоторые строительные работы на участке ведутся до сих пор.