Свобода через два года

Когда осенью прошлого года в регионе активно начали обсуждать новую обязанность собственников квартир – оплату взносов на капитальный ремонт, – наш дом равнодушно реагировал на все новости. Оживились соседи, когда в феврале этого года нам впервые пришли платёжки от регионального оператора – сразу за несколько месяцев. Дополнительные коммунальные расходы обсуждали в подъездах, во дворе во время выгула собак, при случайных встречах в ближайшем магазине. При этом многие говорили: «Я не понимаю, почему за нас решают, когда нам проводить ремонт, сколько платить», «Я не собираюсь платить этой новой организации. Через пару лет, может, фонда не будет, деньги мне никто не вернёт». Несколько месяцев назревал конфликт, самые активные жильцы с претензиями обращались в управляющую компанию, но там лишь разводили руками и отправляли со всеми вопросами в офис регионального оператора.

Накануне майских праздников старшая по дому на общем собрании собственников поставила вопрос ребром: будем мы и дальше работать с региональным оператором или заведём специальный счёт и будем самостоятельно контролировать весь поток средств на капитальный ремонт? Принять решение оказалось непросто: закон о капремонте принят недавно, рядовые граждане не разбираются в нём, даже не знают, к каким статьям Жилищного кодекса стоит обратиться, чтобы разобраться в новинках. 

Здесь стоит отметить: за ответами на все вопросы по капремонту дома собственникам лучше обращаться к региональному оператору. Даже если соседи не доверяют новой госструктуре: на официальном сайте все комментарии фонда сопровождаются ссылками на законодательство. Рядовые специалисты фонда – такие же обычные собственники жилья, при личной встрече они вполне доступным языком рассказывают о тонкостях новых статей в Жилищном кодексе. 

За более полным разъяснением нашей ситуации я обратилась к заместителю генерального директора Фонда капремонта Ирине Гладышевой. Она подчеркнула: на специальный счёт может уйти любой дом. С 1 января вступила в силу норма, по которой специальный счёт могут открыть даже дома, не имеющие ТСЖ и находящиеся на обслуживании управляющей компании. Только нужно иметь в виду, что переход на спецсчёт – дело непростое и небыстрое. Только через два года после представления необходимого протокола общего собрания и заявления собственников фонд отпустит дом. Таково требование закона.

Долги на откуп собственникам

Не имеет значения, оплачивали ранее жильцы счета от регионального оператора или накапливали их. Главное – собственники должны представить протокол общего собрания. 

«Мы проверим его, если всё нормально, претензий нет – они через два года перейдут на спецсчёт. Все деньги, что соберёт дом за это время, поступят на счёт. И взыскание задолженности с жильцов дома перестанет быть головной болью фонда», – подчеркнула Гладышева. Более того, она добавила, что все два года, пока идёт передача, региональный оператор не будет предпринимать никаких мер по взысканию задолженности. Дело в том, что каждое заявление о вынесении судебного приказа через мирового судью стоит бюджету области 200 рублей. «Зачем нам тратить бюджетные средства на дом, который всё равно от нас уходит?» – резонно заметила Гладышева. 

Любопытно, что владельцем спецсчёта нашего дома (у нас нет ТСЖ и ЖСК) может стать региональный оператор или управляющая компания. При этом в первом случае оператор не будет заниматься подготовкой платёжек, их рассылкой, начислением пеней. Для этого придётся нанимать отдельную организацию. «Фонд, как владелец спецсчёта, ежеквартально в Службу жилищного надзора будет отчитываться о наличии средств на этом счёте. На этом наши функции заканчиваются. Собственники имеют право обратиться к нам за информацией о состоянии счёта», – подчеркнула Гладышева. Информацию по каждой квартире будет иметь уполномоченная организация, которая выставляет платёжки.

Если владельцем спецсчёта станет управляющая компания, она может взять на себя все заботы о платёжках, но за дополнительные услуги потребует оплату. По словам Гладышевой, в Иркутской области в среднем компании выставляют тариф три-четыре рубля за квадратный метр. Кстати, домам, которые не всегда довольны работой своей управляющей компании, стоит задуматься, делать ли её владельцем спецсчёта. 

«Нужно чётко понимать, что владелец есть владелец. Управляющая компания в любой момент может представить в банк поддельные документы о якобы проведённом капитальном ремонте. Банк деньги спишет, переведёт на счёт подрядной организации, якобы выполнявшей работы. Обезопасить себя можно только жёстким ежемесячным контролем. Спецсчёт – большая работа и большая ответственность», – подчеркнула Гладышева. 

Жилищный кодекс постарался оградить собственников от нерадивых управляющих компаний. Дело в том, что средства на спецсчёт должны напрямую направляться от собственников, минуя лицевые счета компании. Поэтому и требуется отдельный платёжный документ. Если компания предлагает к старой платёжке (где указаны привычный счёт и данные компании) просто добавить ещё одну строчку, жильцам нужно бить тревогу. 

Кстати, если управляющая компания, которая является владельцем спецсчёта, обанкротится, свои сбережения собственники не потеряют. Согласно законодательству, спецсчета не входят в конкурсную массу. 

Обратный путь

Решение о формировании средств на капремонт на специальном счёте не нужно пролонгировать, оно бессрочно. Но дом, где в сроки, обозначенные в региональной программе, не проведён капитальный ремонт, может против воли собственников вновь оказаться в «общем котле» капремонта.

Наш дом старый – ему уже более полувека, согласно опубликованной региональной программе, ремонт дом обязан получить в период первой пятилетки – до 2018 года. Если жильцы будут платить в «общий котёл», проблемы не будет. Даже если необходимую сумму не накопят жильцы (при существующем минимальном взносе, скорее всего, так и получится), региональный оператор выделит недостающую сумму. До тех пор пока эта субсидия регоператора не будет погашена, переход на спецсчёт невозможен. 

Если мы поменяем способ формирования взносов, потребуется придумать схемы финансирования ремонта – кредитование у банков и других заёмных организаций. Специальных кредитных программ пока в стране не предусмотрено, так что занимать средства придётся под «кусающиеся» проценты. Надо отметить, что владелец спецсчёта – управляющая компания или региональный оператор – может и не согласиться на кредитование, если платёжеспособность собственников квартир не внушает доверия. 

Муниципальные власти имеют право проверить состояние дома, как только закончится время, отведённое региональным оператором на капремонт здания. «Сейчас разрабатывается специальный порядок для определения необходимости проведения капремонта дома. Если в соответствии с этим порядком будет выявлено, что дом нуждается в капитальном ремонте, но работы не были проведены, местная администрация своим волевым решением возвратит дом в «общий котёл» регионального оператора», – пояснила Гладышева. 

Объединиться и скинуться на кап­ремонт с соседним дружественным домом не получится. Средства даже со спецсчёта могут быть потрачены только на конкретный дом. Это жёсткое положение Жилищного кодекса.

Переход на специальный счёт – логичный шаг для новостроек, которым капремонт понадобится только через 20–30 лет. За эти десятилетия новые дома сумеют накопить достаточную сумму, к тому же в банке «накапают» проценты. Дома, которые требуют к себе внимания в ближайшие годы, переходом на спецсчёт ничего не выиграют.

Пошаговая инструкция

Итак, собственники дома, взвесив все «за» и «против», решили перейти на спецсчёт. Для них разработан чёткий порядок действий. Чтобы не возникло бумажных проволочек, протокол общего собрания собственников лучше оформить по шаблону, опубликованному на сайте фонда. Протокол занимает пять листов формата А4. В повестке собрания в идеале должно стоять девять вопросов. 

• Для начала (по необходимости) придётся выбрать председателя и секретаря общего собрания, счётной комиссии.
• Затем стоит перейти к обсуждению изменения способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома: на специальном счёте или на счёте регионального оператора.
• Третьим вопросом необходимо обсудить ежемесячный взнос на капитальный ремонт общего имущества. Подчеркнём, он не может быть меньше установленных минимальных размеров, зато повышать его можно до бесконечности. 
• После этого нужно будет определить перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (решение принимается в случае выбора в пользу спецсчёта без привязки к региональному оператору). 
• Пятым пунктом стоит определение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (вновь решение принимается в случае выбора спецсчёта). 
• И самое главное и сложное – предстоит определить владельца специального счёта, кредитную организацию для открытия специального счёта, выбрать лицо, уполномоченное на открытие специального счёта и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счёте. 
• Последнее – необходимо определиться с организацией, которая ежемесячно будет выставлять платёжные документы, зачислять взносы, возьмёт на себя взыскание задолженности, начисление пеней.

Все пункты протокола будут иметь легитимность, если за них проголосует не менее двух третей собственников. При этом имеет значение не количество собственников, а квадраты, которыми они владеют. Один хозяин «трёшки» имеет более веское слово, нежели три владельца однокомнатной квартиры.

Если протокол общего собрания  будет признан специалистами фонда соответствующим требованиям Жилищного кодекса, то через два года вы откроете спецсчёт и все поступившие за два года средства будут перечислены фондом на этот счёт.

Кстати, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств даже со специального счёта. При продаже квартиры накопленные деньги назад не вернутся.