16 апреля – последний день, когда иркутяне могут подать заявление о несогласии с новыми корректировками генплана или внести свои предложения. Впервые документ, принятый в 2007 году, подвергся изменениям три года назад, в 2012-м, и вот теперь городские власти снова готовят его поправки. Главным подрядчиком при разработке скорректированного генплана выступает ОАО «Иркутскгипродорнии». Пока речь идёт не о расширении городских границ и создании агломерации, говорят авторы проекта, а о формировании функциональных зон на карте Иркутска, унификации всех градостроительных документов и поиске внутренних ресурсов для развития столицы Приангарья.

Жилищный вопрос

Обновлённый генплан, в случае его одобрения, будет рассчитан вплоть до 2025 года – на пять лет дольше, чем предшественник. Это повлияло на рост основных цифр. В частности, увеличение проектного населения, которое в границах города достигло 640 тыс. На каждого из этих людей, по новым расчётам, должно приходиться 32 кв. м жилья. 

Ещё в 2012 году эта цифра насчитывала 29 кв. м, а в 2007-м – 26 кв. м. При этом специалисты отмечают, что ни одного из этих показателей Иркутску достигнуть не удалось. «По расчё­там средняя обеспеченность жилой площадью в Иркутске составляет 23,1 квадратного метра, – говорит аналитик группы компаний «Актив» Татьяна Галущенко. – При этом нужно учитывать, что в России собственных стандартов по количеству метров на человека нет – мы смотрим на международные показатели, где, например, и 40 квадратов на человека привычная цифра».

Учитывая растущие нормативы, в ближайшие десять лет в городе планируется построить 6930,9 тыс. кв. м. Больше всего в Иркутске будет строиться многоэтажек – примерно 85,6% от общего числа возводимых жилых помещений. Ещё примерно по 7% придётся на долю среднеэтажной (от четырёх до восьми этажей) застройки и элитного малоэтажного жилья. Получается, что в среднем за год в Иркутске должно вводиться около 700 тыс. кв. м жилых площадей.

Цифра кажется заоблачной с учётом того, что из запланированных на  2014 год 500 тыс. квадратов, по словам застройщиков, удалось ввести всего чуть более 300 тыс. 

Другая сторона вопроса, отмечают специалисты, – будет ли у населения возможность купить свои квадратные метры. По данным на начало февраля, потенциальных покупателей уже ждало около 716,9 тыс. кв. м недавно возведённых площадей.

– Ежегодно в Иркутске вводится от 400 тысяч до 500 тысяч квадратных метров, – рассказывает Татьяна Галущенко. – По нашим подсчётам, наибольшее число жилья было введено в 2012 году. Тогда цифра составила 482 тысячи квадратов. Анализ за прошлый год говорит, что текущая потребность Иркутска в жилых метрах – около четырёх миллионов квадратов. С учётом того что генплан увеличил нормативы обеспеченности, теперь цифра может возрасти до пяти миллионов. Поэтому в пределах 500 тысяч квадратных метров в год мы строить можем – рынок это осилит.

Тем не менее сумма, озвученная специалистами, существенно ниже расчётов генплана. Кроме этого она учитывает строительство не только в самом Иркутске, но и в ближайших пригородах и на районных территориях, прилегающих к городским границам.

Сдвигающиеся рамки

Несмотря на растущее строительство в граничащих с Иркутском районах, все данные генплана ориентированы лишь на нагрузку города. По сути, без внимания осталось население Марковского, Иркутского, Шелеховского и других районов, где расположены крупные жилые комплексы и микрорайоны, которые плотно завязаны с инфраструктурой Иркутска. Этим объясняется цифра проектного населения генплана в 640 тыс. человек. 

Между тем в самой мэрии признают, что цифра намного больше. «Сегодня в часовой доступности от центра проживает около 1140 тысяч человек, – отметил недавно представитель комитета по градостроительной политике мэрии Иркутска Сергей Александров. – В ближайшие годы число жителей в Иркутске и районах увеличится от 2,4 до 3,8 раза». Так, например, в Ленинском округе и Ангарске, по подсчётам, оглашённым Александровым, проживает 380 тыс. человек, что с учётом населения Мамонского муниципального образования оценивается примерно в полмиллиона человек. Правобережный округ Иркутска, где сейчас насчитывают 114 тыс. населения, с учётом прилегающих территорий вырастет до 215 тыс. человек. Официальная цифра населения по байкальскому направлению – Голоустненскому и Байкальскому трактам вплоть до Листвянки – 74 тыс. человек, но на самом деле около 214 тыс. с перспективой роста, отмечает чиновник. Свердловский и Шелеховский районы насчитывают вместе около 290 тыс. людей.

«При этом в Иркутске активно идёт процесс субурбанизации, –  говорит профессор кафедры менеджмента и логистики на транспорте ИрНИТУ Александр Михайлов. –  Для него характерна низкая плотность одноэтажной застройки в пригороде». В реальности это значит, что город будет расползаться, несмотря на условные границы.

Подтверждают эти слова в некотором смысле и специалисты в области недвижимости. «Спрос на элитное малоэтажное жильё действительно есть, – говорит Татьяна Галущенко. – Но только с условием, что такие строения возведены подальше от многоэтажек. Но в границах Иркутска найти участок, где нет высоток, очень сложно. В городе их насчитывается несколько, и, утверждают специалисты, все они находятся в разработке». К таким участкам относятся исторический центр, где много­этажное строительство теперь запрещено, территория набережной в районе бульвара Гагарина, улица Октябрьской Революции, микрорайон Солнечный и даже спальные районы. «Приближенность к центру, как ни странно, не является ключевым фактором элитности. Вспомните, например, шведскую деревню в районе Университетского: малоэтажность, кулуарность, большие жилые площади – вот показатели элитного жилья».

Одной из основных корректировок генплана называют как раз уточнение зон этажности. Многоэтажки, строительству которых, согласно генеральному плану, отдан приоритет, будут появляться «на месте градостроительно значимых городских территорий, где размещение доминант усилит композиционную значимость элементов планировочной структуры». При этом, отмечают разработчики проекта обновлённого генплана, высотки должны выполняться с проектными предложениями по визуализации развёрток по улицам и видовым точкам, формируя городскую панораму. 

Городской вопрос

Другими важными аспектами предложенного генплана образца 2015 года его авторы называют уточнение зон интенсивного градостроительного развития, где для успеха территорий  требуется комплексный проектный подход при застройке, а также указание областей особого градостроительного регулирования. «Это градостроительные узлы, видовые точки, территории, где целесообразно размещать объекты регионального значения, требующие комплексного проектного подхода при планируемом строительстве», –  по­ясняет главный архитектор проекта изменений генплана Мария Протасова.

Больше всего внимания привлекли три точки на карте Иркутска: Затон, на месте которого планируется создание центра регионального значения с автовокзалом и пассажирским речным портом; правобережный выезд с Академического моста, где хотят разместить многофункциональный административно-деловой центр; а также территория вблизи посёлка Кирова в Ленинском районе – там городские власти хотят запустить комплекс научно-исследовательских учреждений. «Это даст мощный толчок для её дальнейшего развития, повысит коммерческую привлекательность и приведёт к реконструкции территорий, занятых сегодня коммунально-складскими объектами и низкоплотной усадебной застройкой», – утверждают авторы изменений в генплан.

Большинство специалистов согласны с ними в том, что город должен максимально использовать свои резервные территории, которые сейчас в основном заняты садоводствами, гаражными кооперативами, а также промзоной. Многие, однако, смущены однозначным выбором городских стратегов.

– У нас в городе есть огромное количество проектов, которые в таком случае останутся без внимания, – объясняют собеседники «СЭ».  –  Для корректировки генплана нужно проанализировать существующие варианты. Один, например, не подходит, потому что на его реализацию тотально не хватает ресурсов. А другой подходит – он возможен. А третий совсем реалистичен, но его реализация приведёт к тому, что тот, первый, вариант уже никогда не будет приведён в жизнь. Вот так должен строиться градостроительный анализ. Только когда решение выбрано и обсуждено профессионалами: архитекторами, транспортниками и прочими, – можно вносить корректировки, визуализировать решение. 

При этом в администрации отмечают, что все существующие проекты нашли своё отражение в генплане. «В частности, планы по реконструкции исторического центра», – отмечает главный архитектор Иркутска Инна Кондратьева.

Громко о проекте так называемой торговой оси заговорили в прошлом году после разгона рынка «шанхайка» в треугольнике улиц Байкальской, Софьи Перовской и Подгорной. После освобождения территории от незаконных торговцев власти задумались над будущим центра. В итоге появился проект торговой оси, который предусматривает, что центральная часть Иркутска от ТЦ «Меркурий» в районе сквера Кирова до улицы Советской станет пешеходной. 

Обновлённый генплан поддерживает этот проект, говорят его авторы. «У нас учтены функциональные зоны при планировании торговой оси, –  отмечает Мария Протасова. – Единственное, что не учтено генпланом, – предложение по улице Софьи Перовской, которую планировалось сделать пешеходной. Нам не предложили вариантов, замещающих её транспортную нагрузку и потоки, которые предусмотрены в этом месте генпланом. Она остаётся общегородской – альтернатив ей авторы проекта предложить не смогли».

Кроме этого генплан предусматривает строительство в Иркутске мостовых переходов в добавление к уже существующим. Речь идёт о створе реки Каи на полуостров Горького, о пятом мостовом переходе от улиц Декабрьских событий и Франк-Каменецкого в Ленинский район через остров Комсомольский, а также о мосте в Солнечном, который соединит проспект Жукова с Чертугеевским и посёлком Молодёжный. При этом гарантий, что эти сооружения всё же появятся в ближайшие десять лет, никто дать не может, признают разработчики.

Владельцы против

Преградой на пути предписанного генпланом развития  может стать не только отсутствие денег, но и отказ собственников менять предназначение своих земельных участков под нужды города. Как пойдёт процесс переговоров с хозяевами частных участков, которые чаще всего оказываются недовольны предложениями генплана, пока говорить рано, признают в мэрии. 

– В основном претензии при обсуждении исправлений генплана идут именно от частников. Люди привыкли жить в собственном доме, но садоводческие, гаражные кооперативы и промышленные территории на карте города – резервные земли, слишком ценные, чтобы их терять. Здесь должны быть компромиссы, – говорит главный архитектор Иркутска Инна Кондратьева. – У нас есть закон, который позволяет администрации при выполнении линейных объектов и дорог выкупить земли по рыночной цене. Так было при строительстве Академического моста. 

Но эти полномочия не распространяются на строительство социальных объектов – школ, детсадов, больниц, – что вызывает ещё большее недовольство населения. Пустых земель в Иркутске для этого нет и механизма для выделения тоже, – подчёркивают власти.

Кроме этого уже сейчас понятно, что генеральный план нуждается не только в коррективах, но и в полном пересмотре. На ближайшие два года мэрия ставит в своих планах разработку концепции развития Иркутска и абсолютно нового проекта главного градостроительного документа.