Проценты и страшилки

«Хотят, но не берут» – примерно так сейчас описывают настроения потенциальных заёмщиков иркутские риелторы. С начала 2015 года впервые за долгий период наметился тренд на снижение объёмов выдачи ипотеки. Если за первые два месяца прошлого года жители Приангарья оформили 2,4 тыс. кредитов на общую сумму 3,6 млрд рублей, то в этом году за аналогичный период население взяло всего 1,8 тыс. кредитов на 2,5 млрд рублей. «В практическом плане эти цифры означают, что с начала года региональный рынок недвижимости недополучил почти миллиард рублей», – говорят специалисты. И уточняют, что в наибольшей степени этот отток затронул застройщиков, на долю которых приходится максимальное количество сделок с ипотекой.

О том, что именно стало причиной «смены ветра» на рынке, единого мнения у экспертов нет. Чаще всего специалисты списывают всё на резко возросшие ставки по кредитам. По данным Центрального банка РФ (ЦБ РФ), если в начале 2014 года средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в Иркутской области составляла 12,3% годовых, то к началу марта 2015 года она выросла до 14,8%. Однако тех, для кого вопрос приобретения жилья в начале года был действительно актуален, повышение ставок отнюдь не остановило. Как рассказала «Конкуренту» иркутянка Ольга Васильева, которая в январе этого года купила квартиру в кредит, её заявку на жилищный кредит банк рассмотрел без каких-либо затруднений.

– Однако до того, как я пошла в банк, пожалуй, только ленивый не сказал мне, что не стоит сейчас брать ипотеку, – делится впечатлениями Васильева. – Кто-то рассказывал страшилки о том, что банки временно приостановили выдачу ипотеки. После того как мне в течение двух дней пришло положительное решение по кредиту, знакомые спрашивали, под какой процент я беру кредит. И, кажется, ожидали услышать какие-то гигантские цифры. 

Впрочем, по словам Ольги Васильевой, процентная ставка по кредиту у неё действительно выше, чем была бы, возьми она кредит в 2014 году, – около 16% годовых. «Но я осознанно пошла на это, понимая, что ипотеки под 12% годовых на готовое жильё в ближайшее время не будет, – объясняет собеседница издания. – А чтобы снизить финансовую нагрузку на личный бюджет, оформила кредит на меньшую сумму». 

Выяснилось, что такую стратегию выбирали и другие иркутяне. Как рассказала риелтор агентства недвижимости «Слобода» Анастасия, жители города действительно чаще стали брать кредиты на меньшую сумму. «Наши партнёры в банках говорят, что если раньше средний размер кредита мог составлять 2,5-3 миллиона рублей, то сейчас эта сумма снизилась до 1-1,5 миллиона рублей», – приводит пример Анастасия. Сами банкиры также поверили, что оказались под влиянием чисто психологических факторов. 

«В первую очередь потенциальные покупатели жилья чувствовали неуверенность в завтрашнем дне и опасались брать дополнительные обязательства по кредитам, – объясняет менеджер управления по работе с партнёрами Байкальского банка ОАО «Сбербанк России» Александр Галимуллин. – Во-вторых, продавцы недвижимости опасались «продешевить», а покупатели, напротив, купить жильё по завышенным ценам, поэтому решения по покупкам и продажам с начала года откладывались чаще обычного».

Директор регионального центра «Сибирский» Райффайзенбанка Анна Тихонова уверена, что замедление на рынке ипотечного кредитования произошло из-за удовлетворения спроса на жильё. «Тренд на снижение спроса на ипотеку стал результатом реакции рынка на значительное повышение спроса в декабре прошлого года. Тогда, стремясь снизить инфляционные риски, сибиряки активно вкладывали свои сбережения в недвижимость. На рынке жилья наблюдалось заметное оживление. Таким образом, все, кто планировал в краткосрочной перспективе приобрести недвижимость, реализовали своё желание, а формирование новой волны спроса замедляется высокой ставкой и общим ухудшением экономической ситуации», – разъяснила свою точку зрения «Конкуренту» Тихонова.

Риелторы ожидают, что как-то расшевелить рынок недвижимости должен запуск программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой, по условиям которой жильё от застройщика можно будет купить по ставке от 11,9% годовых. Впрочем, риелторы уже сейчас констатируют, что эта мера положительно повлияет только на рынок новостроек. «При этом продажи квартир в сегменте вторичного жилья рискуют замедлиться. Тем более что уже сейчас по вторичке количество предложений о продаже значительно превышает спрос», – объяснила Анастасия.

Валютный ноль

Пока умы большинства будоражили экономические события начала года, в сфере ипотечного кредитования случилось одно незаметное, но знаковое событие. С начала 2015 года почти все банки  отказались от выдачи ипотеки в валюте, а заодно озадачились, что делать с уже выданными кредитами. Правда, как рассказали «Конкуренту» в Байкальском банке Сбербанка России, они ещё с начала 2014 года не осуществляли выдачу жилищных кредитов в иностранной валюте. «В настоящее время таких кредитов в нашем портфеле незначительное количество», – подтвердили в пресс-центре банка.

Впрочем, отдельные кредитные организации всё же продолжили выдавать валютную ипотеку. Так, свидетельствует статистика ЦБ РФ, с начала 2015 года в России было выдано 29 кредитов в иностранной валюте на общую сумму 784 млн рублей (средний размер кредита – 27 млн рублей, ставка – 11,8% годовых. – «Конкурент»). Больше всего таких кредитов было выдано в Москве (20 займов на сумму 749 млн рублей), также единичные кредиты оформляли жители Московской и Калининградской областей, Санкт-Петербурга и Краснодарского края. В Иркутской области, как и во всём Сибирском федеральном округе  (СФО), с начала года не было выдано ни одного кредита в иностранной валюте. 

При этом всего год назад ситуация была принципиально иной. За 2014-й жители страны оформили 807 валютных ипотечных кредитов на общую сумму 12,7 млрд рублей (средний размер кредита – 15,8 млн рублей, процентная ставка – 9,3% годовых). Впрочем, в СФО такие кредиты всё равно были редкостью. За весь прошлый год был выдан всего 21 такой заём, причём здесь его средняя сумма была уже 6,6 млн рублей. На фоне остальных сибиряков иркутяне выглядят и вовсе скромно: за весь прошлый год было оформлено всего два валютных кредита на общую сумму 7 млн рублей. И, судя по данным ЦБ РФ, единственная причина, которая подтолкнула заёмщиков взять валютную ипотеку, – это выгодная процентная ставка. В Иркутской области в прошлом году она в среднем составляла 7,2% годовых. 

Между тем долговая нагрузка тех немногих заёмщиков, которые были обладателями кредита на жильё в иностранной валюте, с конца прошлого года значительно возросла. «Мы всегда всем заёмщикам, которые собираются взять ипотеку в долларах или швейцарских франках, говорим, что в этом случае их доходы должны быть привязаны к валюте. К сожалению, так бывает далеко не всегда. Поэтому сейчас эти заёмщики, хотя их и единицы, обращаются к нам за конвертацией или просят переоформить кредиты в форме рублёвой ипотеки. Но неужели они не понимали, что берут на себя валютные риски, когда они оформляли ипотеку под 7% годовых?» – удивлённо заметил управляющий банком ВТБ24 в Иркутске Владимир Чернышёв.