Хватило не всем

Региональная программа капитального ремонта – достаточно сухой документ, в нём нет актуализации объёма работ, не представлены схемы софинансирования. Всё это подробно отражается в краткосрочных планах, которые теперь ежегодно будет представлять Фонд регионального  капремонта многоквартирных домов. Нынешний год – самый «бедный» по количеству домов из-за ограниченного финансирования. Жители Приангарья собирают взносы на ремонт домов только с октября прошлого года, к марту смогли накопить 451 млн рублей. В среднем собираемость по региону составляет чуть больше 50%, если бы все собственники квартир в области исправно оплачивали платёжки от фонда, сегодня на счетах регионального оператора лежал бы почти миллиард рублей. 

Заместитель генерального директора фонда Ирина Гладышева подчеркнула: количество домов, попадающих в краткосрочные ежегодные планы, напрямую зависит от собранных средств. В этом году собственникам помещений в многоквартирных домах дали время на раскачку,  лишь 5,1%  от необходимой суммы на капремонт домов поступит со счетов регионального оператора. Всего на капремонт 96 домов понадобится 338 млн рублей. Основные объёмы финансирования приходятся на бюджеты: 133 млн рублей (почти 40%) поступили от Фонда содействия реформированию ЖКХ, 102,5 млн (более 30%) выделила областная казна, 85 млн (свыше 25%) заплатили местные бюджеты. Напомним, Фонд содействия реформированию ЖКХ в последний раз софинансирует капремонт домов в Иркутской области. Уже следующий краткосрочный план будет рассчитываться таким образом, что средства собственников будут составлять почти 90%. По плану в 2015 году на капремонт потратят 914 млн рублей.

По словам Гладышевой, сначала предполагалось, что в первый план капремонта войдут 117 домов в регионе. В основном это старые хрущёвки и сталинки. Каждое здание было обследовано. По каждому был составлен список работ, он нестандартный, отличается не только в зависимости от типа, этажности дома, но и от степени износа здания. Но в перечень вошли лишь те дома, которые требуют срочного ремонта (96 зданий), работы на остальных отложены на следующий год. 

На больших домах со сложной конструкцией работы по капремонту будут вестись не один год. Так, в первый краткосрочный план попал так называемый «дом-корабль» в Иркутске по проспекту Маршала Жукова, 1. «Дом очень сложный, он проектировался по индивидуальному проекту Иркутскгражданпроектом. Ремонт данного здания разбили на два этапа. В этом году на нём будем делать внутридомовые инженерные системы. Но там большие проблемы с крышей, с водостоком. Сейчас мы вместе со специалистами Иркутскгражданпроекта разрабатываем проектную документацию для крыши и водостока. Эти работы запланированы на 2016 год», – рассказала Гладышева.

Любопытно, что количество домов первой очереди капремонта в муниципалитете не зависит от степени собираемости взносов на территории. Так, почти четверть от общего числа домов (25 зданий) приходится на Иркутск, где лишь половина собственников оплачивают «капитальные» платёжки, в Свирске, где сегодня самая высокая собираемость – 74%, – отремонтируют всего пять домов. 

При этом здания, которые официально не признаны аварийными и ветхими, находятся в большой региональной программе капремонта, но вложения которых не оправдаются, в первый краткосрочный план не вошли. Как пояснила Гладышева, сейчас рассматривается вариант признать эти много­квартирные дома аварийными, необходимые документы подготовить за счёт средств, накопленных на счетах регионального оператора.  

«В Иркутске насчитывается 440 таких домов. Иркутск – старый город, в нём много ветхого жилья. Решение о том, экономически обоснованно ли тратить средства на ремонт такого жилья, будет приниматься коллегиально, с привлечением местной администрации, специалистов Службы государственного строительного и жилищного надзора», – пояснила Ирина Гладышева. Она добавила: на подготовку пакета документов небольшого дома на восемь квартир может понадобиться 30–40 тыс. рублей.  Стоимость проектной документации может доходить до 70 тыс. рублей. То есть на 440 домов, по самым минимальным подсчётам, понадобится свыше 13 млн рублей. 

По словам исполняющего обязанности генерального директора регионального Фонда капремонта Андрея Микуляка, законодательство позволяет провести предпроектные проработки на таких домах (обследование общих конструкций, соответствующие измерения, составление акта) за счёт взносов на капремонт. И совершенно неважно, что многие собственники в аварийных домах не оплачивают взносов, рассчитывая на то, что их расселят в более благополучное жильё. Кстати, если бы муниципалитет вовремя признал дома аварийными, то средства на подготовку пакета документов или выделялись бы из местного бюджета, или собирались бы самими собственниками. Чтобы заплатить 30 тыс. рублей, жильцам восьмиквартирного дома пришлось бы сложиться по 3750 рублей.  

Три месяца диалога

Список домов, которые предстоит отремонтировать с мая по октябрь 2015 года, был сформирован ещё летом прошлого года. Затем предложения фонда по перечню работ были направлены собственникам домов.  Почти три месяца ушло на его согласование с жильцами. Собственники утверждали сам перечень работ, смету, сроки проведения капремонта, источники финансирования, а также лицо,  которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приёмке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Некоторые дома уполномоченными назначили не жильцов, а сотрудников управляющих компаний, которые обслуживают их дома. Отправить принимать работы технически подкованного специалиста, который также заинтересован в качественном выполнении ремонта (чтобы управляющей организации было проще обслуживать дома), – это дальновидный ход, отметила Гладышева. Дополнительных вознаграждений ни один специалист управляющих компаний не потребовал. 

Как правило, с фондом все вопросы собственники решали в рабочем порядке, к региональному оператору поступило лишь пять письменных обращений  от жильцов многоквартирных домов. Они просили пересмотреть список работ. Напомним, капитальному ремонту подлежит общее имущество дома – фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, а также инженерные коммуникации, оборудование и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, предоставленный для эксплуатации многоквартирного дома. 

«Понятно, когда речь идёт о ремонте крыши, фасада, подвала, мы (Фонд капремонта как заказчик. – «СЭ») ремонтируем всё, что специалисты при обследовании указали в дефектных ведомостях и сметах. Когда речь ведётся об общедомовых инженерных системах, мы идём на переговоры с собственниками. Например, система холодного водоснабжения состоит как из личного имущества, так и из общего. При ремонте стоякового оборудования последнее слово остаётся за собственниками. Во многих квартирах уже проведён качественный ремонт, трубы закрыты, «зашиты», – пояснила Ирина Гладышева.

Могут повлиять собственники и на решение, ремонтировать мусоропровод или нет. Во многих многоэтажках мусоропроводы давно запаяны: жильцы опасаются крыс и других вредителей. Если собственники не желают открывать мусоропровод, они могут убрать его ремонт из перечня видов работ. Но при этом взносы на капремонт не будут сокращены. 

То же касается и так называемых разноэтажных домов под одним  юридическим адресом. Таких, по данным фонда, насчитывается пять десятков в Ангарске, Иркутске и Братске. Если у смежных пятиэтажки без сложного оборудования и девятиэтажки с лифтом и мусоропроводом один адрес, платить по высокому тарифу придётся всем. И вновь неважно, планируют собственники ремонт мусоропровода и лифта или нет. 

«Есть элемент несправедливости для тех жителей, которые живут в пятиэтажном блоке. Мы думаем, как его решить, хотя мы получили все подтверждения из Минстроя России о том, что мы работаем правильно. Связались с коллегами из других регионов: Красноярский край также применяет максимальный взнос. Мы понимаем недовольство, но вопрос окончательно не решён», – отметила Гладышева. Пока региональный Фонд капремонта не обращался в Законодательное Собрание Иркутской области с просьбой выступить с законодательной инициативой о внесении изменений в федеральный закон о капитальном ремонте, которые бы позволили жильцам разноэтажных домов платить справедливые взносы. 

Стобалльная  система для подрядчика

Капитальный ремонт 96 многоквартирных домов должен начаться не позднее 20 мая. Дома объединены в группы, всего планируется провести 31 конкурс на подбор подрядных организаций. Сейчас на сайте регионального Фонда кап­ремонта опубликовано 17 лотов. Пока ни одна организация не подала заявку на участие в конкурсе, но специалисты регионального оператора не беспокоятся по этому поводу. «Организации должны представить достаточно внушительный пакет документов. Мы понимаем, что на это понадобится время», – отметила Гладышева.

К подрядным организациям предъявляется список требований. Так, компании должны иметь свидетельства саморегулируемой организации о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в случае проведения конкурса на выполнение соответствующих работ. Кроме того, у претендента не должно быть задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетной системы Российской Федерации или государственные внебюджетные фонды. В отношении фирмы не должна быть открыта процедура ликвидации, несостоятельности (банкротства). Факт приостановления деятельности претендента в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, также не допустит организацию до участия в конкурсе. Кроме того, претендент не должен числиться в реестре недобросовестных поставщиков. 

Для отбора подрядных организаций будет создана конкурсная комиссия не менее чем из девяти человек. В неё войдут: сотрудник фонда, представитель министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, специалисты Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, а также, по согласованию, представители органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом, собственников помещений, уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области.

Конкурсная комиссия всех претендентов оценит по стобалльной системе.  «Для определения лучших условий исполнения договора подряда конкурсная комиссия осуществляет оценку заявок по трём критериям. Первый – цена договора: максимальное количество баллов – десять –  назначается участнику, заявившему минимальную цену договора. Далее всем претендентам снижают по два балла. Второе – сроки выполнения работ: максимальное количество баллов – двадцать – назначается участнику, заявившему минимальный срок выполнения работ (далее снижение с шагом в пять баллов). Третье – квалификация участника конкурса: максимальное количество баллов – семьдесят», – рассказал Андрей  Микуляка. 

Он добавил,  что квалификацию участника конкурса определяет наличие квалифицированных инженерно-технических работников, материально-технической базы, опыта работы на объектах-аналогах. Предполагается, что благодаря такому отбору на конкурс выйдут солидные строительные организации региона, а не сторонние фирмы, которым придётся нанимать множество подрядчиков. 

Установлены для недобросовестных подрядчиков и финансовые барьеры. Так, по условиям договора подряда, организации не получают ни копейки от фонда до подписания актов приёмки работ. Кроме того, претенденты обязаны оплатить обеспечение заявки в размере 5% от начальной цены контракта. Также подрядная организация должна обеспечить исполнение условий договора подряда в размере 20% от цены договора, этим может выступать и банковская гарантия. Средства будут «заморожены» до окончания работ.

 «Подрядчик перед тем, как выйти на конкурс, должен оценить свои силы. В договоре предусмотрено расторжение в одностороннем порядке, а также штрафные санкции за невыполнение контракта. Если подрядчик не выполняет работы, выполняет не в срок, некачественно, штраф удерживается из той суммы, которая в качестве обеспечения находится у фонда», – пояснил Микуляка. 

Первый сезон капитального ремонта многоквартирных домов в Иркутской области по новым правилам должен закончиться к 1 ноября. По договору, на все работы даётся пятилетнее гарантийное обязательство.