Жаркий декабрь

«В декабре у нас был настоящий аврал, люди скупали всё, на что хватало денег, менеджеры не успевали показывать объекты», – рассказывает директор одной из местных строительных компаний, возводящих недалеко от Иркутска жильё эконом-класса. Сейчас в их жилом комплексе, состоящем из трёхэтажных кирпичных домов, осталось считанное число свободных квартир. «И те в основном больших площадей, всё остальное – раскуплено. Особым спросом пользовались квартиры маленьких площадей – от 22 кв. метров, потому что их можно было купить за сумму меньше 1 млн рублей», – уточняет собеседник «Конкурента».

О том, что рынок недвижимости Иркутска в декабре явно перегрелся, заметили и в банках. Так, по данным пресс-центра Байкальского банка Сбербанка России, в декабре рост выдач жилищных кредитов составил 31% по отношению к декабрю 2013 года. В общей сложности только за декабрь банком в Иркутской области было выдано 2034 жилищных кредита. Это на 848 кредитов больше показателя предыдущего месяца (в ноябре Сбербанк на территории области выдал 1186 жилищных кредитов. – «Конкурент») и на 485 кредитов больше показателя декабря 2013 года, когда банк выдал 1549 займов на покупку жилья. «Скорее всего, население вкладывало свободные средства в недвижимость в связи с изменениями в экономической ситуации, наметившимися в конце 2014 года», – объяснили в банке внезапный рост спроса на жильё среди населения.

Рынок новостроек на такой всплеск покупательского интереса тут же отреагировал увеличением стоимости квадратного метра. По данным портала RealtyVision.ru, в декабре средние цены на квартиры в новостройках выросли на 0,18% и составили 47,7 тыс. рублей за кв. метр. Самые дорогие квартиры месяц назад можно было приобрести в Октябрьском районе по цене 59 тыс. рублей за кв. метр, а самые дешёвые – в Свердловском (41,9 тыс. рублей за кв. метр). Интересно при этом, что всю осень прошлого года цены на квартиры в новостройках Иркутска, напротив, снижались. Максимальное падение во втором полугодии 2014 года было зафиксировано в сентябре, когда за месяц строящееся жильё подешевело на 3,7%, или с 51,2 до 49,3 тыс. рублей за квадратный метр.

Директор мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александра Финкельштейн причины ажиотажа на рынке недвижимости трактует так: «В декабре у многих людей вдруг оказались на руках свободные средства. Просто кто-то годами продавал гаражи, дачи, земельные участки и вдруг неожиданно их продал. При этом вкладывать эти средства в валюту на тот момент было уже поздно, и люди начали снова вкладываться в недвижимость». Объясняет это, по мнению Финкельштейн, и повышенный интерес населения именно к строящимся объектам. 

– Они более привлекательны с точки зрения инвестирования средств, а также, как правило, стоят дешевле, чем вторичное жильё, – говорит собеседник «Конкурента». Что касается рынка вторичного жилья Иркутска, то сейчас здесь средняя цена за квадратный метр действительно выше и составляет 59,5 тыс. рублей. По данным портала RealtyVision.ru, самые дорогие готовые квартиры традиционно представлены в Октябрьском районе по средней цене 64,1 тыс. рублей за кв. метр, самые дешёвые – в Ленинском районе (50,8 тыс. рублей за кв. метр). Впрочем, как говорит директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков, средние цены являются субъективным показателем, так как в каждом конкретном случае объективная цена любой квартиры зависит от её состояния, расположения, прилегающей инфраструктуры, качества ремонта и других деталей. 

С холодным рассудком

Январь пыл желающих вложить средства в недвижимость если не охладил, то заметно уменьшил. Несмотря на это, продажи квартир в первые три рабочие недели 2015 года, по мнению риелторов, оказались всё же выше средних январских показателей. 

– Если в предыдущие годы в январе клиенты звонили в основном из любопытства и желания прощупать почву, – рассказывает заместитель генерального директора финансово-строительной компании «Новый Город» Галина Кузняная, – то сейчас заметно большее количество звонков заканчиваются просмотрами квартир и заключением сделок.

Эксперты утверждают, что у такого оживления на местном рынке недвижимости сразу несколько причин. 

– С одной стороны, сейчас завершаются сделки, начатые в конце 2014 года, плюс люди продолжают приобретать квартиры с инвестиционными целями, однако в основном это жильё эконом-сегмента, – говорит Александра Финкельштейн. – С другой стороны, продажи квартир всегда будут идти по объективным причинам, потому что в любые времена кто-то съезжается-разъезжается, улучшает жилищные условия или приобретает первое жильё себе или детям. 

К слову, сейчас, по словам нашего эксперта, значительная масса сделок приходится именно на семьи, улучающие жилищные условия. Этим, в свою очередь, обусловлен спрос на квартиры больших площадей, двух- и трёхкомнатные. 

– Именно поэтому люди готовы брать ипотеку даже под более высокий процент, так как все понимают, что если этого не сделать сейчас, то через несколько месяцев может быть просто поздно, – говорит Финкельштейн.

Долю инвестиционных сделок с недвижимостью Дмитрий Щербаков оценивает на уровне 60%. 

– Причём до нового года она была больше, сейчас же на рынке остались в основном «холодные инвесторы», которые не поддаются всеобщему ажиотажу, а ждут, когда цены на рынке пойдут вниз, – говорит он. Инвестиционный потенциал жилой недвижимости Щербаков оценивает сдержанно: «Значительного роста стоимости жилой недвижимости ожидать не стоит, однако сегодня этот ресурс выглядит надёжнее, чем валюта или ценные бумаги. Так что вложения в недвижимость на текущем этапе – это в первую очередь способ обезопасить свои сбережения», – констатирует собеседник «Конкурента».

Взяли в тиски

Говоря о том, как будут развиваться события на иркутском рынке жилой недвижимости в ближайший год, эксперты всё чаще употребляют слово «кризис». Так, по мнению Щербакова, рост процентных ставок по ипотеке, а также общее ужесточение требований к заёмщикам будет существенно влиять на динамику продаж. «Уже сейчас количество сделок с ипотекой  заметно сократилось, так что в дальнейшем дорогая ипотека вряд ли будет способствовать стабилизации ситуации на рынке», – заключил он.

При этом оснований для снижения цен на строящееся и готовое жильё, по мнению специалистов, сегодня по-прежнему нет. «Ещё в но-ябре наши коллеги-застройщики посчитали, что девальвация рубля привела к увеличению стоимости квадратного метра на их объектах на 3-4 тыс. рублей», – говорит Галина Кузняная. И в качестве подтверждения называет перечень импортного оборудования, которое используют строители. «Это медные трубы, тепловые пункты, насосы, лифты и многое другое. Мы, конечно, можем начать устанавливать в домах лифты российского производства, а не корейского. Но их качество будет несравнимым», – приводит пример она.

Специалисты тем временем называют и другие статьи расходов, которые могут привести к удорожанию квадратного метра. 

– Во-первых, это рабочая сила, – начинает перечислять Александра Финкельштейн. – Зарплаты рабочих из ближнего зарубежья привязаны к курсу доллара, а заменить их всех одномоментно русскими рабочими будет весьма проблематично. Во-вторых, у нас с начала года почти на 20% подорожали горюче-смазочные материалы, а увеличение их стоимости всегда по цепочке приводит к росту цен на другие товары, а также транспортные услуги. 

Кроме того, негативные прогнозы по рынку жилой недвижимости эксперты вынуждены давать и из-за увеличения административных барьеров, мешающих строительству. По словам главы исполнительной дирекции Союза строителей Иркутской области Сергея Вахонина, введённая в этом году государственная экологическая экспертиза может заметно снизить объёмы жилья, возводимого на всей Байкальской природной территории. «Иркутск и все его пригороды также относятся к этой территории. Однако пока ни один строительный проект не получил заключения экспертизы», – говорит Сергей Вахонин.

При этом уже сейчас наблюдается отрицательная динамика по вводу жилых домов в Иркутской области. По данным Иркутскстата, в 2014 году ввод составил 716,9 тыс. кв. метров жилья, из которых 237,8 тыс. приходится на частное домостроение. Таким образом, по сравнению с позапрошлым годом, объём ввода снизился более чем на 27% (в 2013 году в области было введено 973,3 тыс. кв. метров жилья. – «Конкурент»). Параллельно идёт и снижение объёма работ в строительной сфере региона: за 11 месяцев прошлого года он составил 73,6 млрд рублей, тогда как в 2013 году этот показатель достиг отметки в 93 млрд рублей.