Кроме прав есть и обязанности

С октября прошлого года жителям многоквартирных домов (МКД) в Приангарье приходят платёжки за капремонт. Как и предрекали специалисты Фонда капитального ремонта МКД в Иркутской области, новые платёжные документы вызывают массу вопросов. На официальном сайте регионального Фонда капремонта опубликованы десятки обращений. По словам первого заместителя генерального директора фонда Ирины Гладышевой, в ведомство регулярно приходят возмущённые жители области, практически каждый день доставляются гневные письма. В первую очередь иркутян интересует, почему теперь каждый собственник помещений в МКД обязан оплачивать взносы. 

В Управлении Росреестра по Иркутской области не раз объясняли, что автоматически с приватизацией помещения возникает право долевой собственности в доме. Одновременно с этим правом появляется и ответственность за общедомовое имущество. Иными словами, как только гражданин приобретает квартиру или нежилое помещение в доме, он обязан участвовать в содержании фундамента, крыши, ограждающих, несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, лестниц, лифтов, коридоров, колясочных, чердаков, а также инженерных коммуникаций, оборудований и земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, предоставленного для эксплуатации многоквартирного дома. 

До приватизации за содержание общедомового имущества отвечало государство, местные власти. С 1992 года ответственность лежит на плечах собственников квартир – граждан или муниципалитета. Впрочем, за двадцать с лишним лет лишь единицы вспоминали об этой ответственности и собирали средства на проведение ремонта в доме. Большинство собственников ждало поддержки от государства. В 2007 году с принятием Закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» появилась реальная возможность привести свой дом в порядок с минимальными затратами. Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки регионам и муниципальным образованиям. Средства можно было потратить на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда. 

От жильцов МКД требовались лишь инициатива и согласие оплатить 5% от стоимости всего капремонта. Позже эта цифра увеличилась до 15%. 

Однако таким щедрым подарком жильцы МКД не спешили пользоваться. В 2012 году Фонд заявил о перепрофилировании своей деятельности: отныне ведомство выделяет средства регионам лишь на расселение ветхих и аварийных домов. Одновременно с этим законодатель решил обязать всех собственников помещений в МКД следить за своим имуществом, вносить взносы на капитальный ремонт. 

В конце декабря 2012 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе. Пошёл обратный отсчёт: субъектам дали всего год, чтобы подготовить программы капремонта, принять региональные законы, разработать систему сбора платежей и, самое главное, создать регионального оператора. Далеко не все регионы страны уложились в указанный срок. 

Первыми с поставленной задачей справилась Белгородская область. Здесь жильцы МКД получают платёжки на капремонт с января 2014 года. До сих пор не принята региональная программа капитального ремонта в Ямало-Ненецком автономном округе. Не получали ещё платежки большинство жителей Северо-Кавказского федерального округа.

Рубль за капитальный ремонт

Больше всего времени власти потратили на расчёты и утверждение минимального размера взноса на капитальный ремонт. В конце марта 2013 года Фонд содействия реформирования ЖКХ опубликовал методические рекомендации. Основное требование: с одной стороны, взносы должны обеспечить проведение капитального ремонта многоквартирного дома, с другой – должны быть доступны гражданам. Законодатель предусмотрел и создание дифференцированных минимальных взносов в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, а также с учётом типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем. Примечательно, что минимальный взнос не может зависеть от года постройки жилья, то есть срока его эксплуатации. Жильцы девятиэтажной новостройки и панельной высотки, требующей срочного ремонта, должны платить одинаково. 

В Приангарье минимальный размер взносов региональное правительство установило 17 февраля прошлого года. Взносы дифференцированы в зависимости от типа, этажности дома и его географического расположения. Больше всего платят жители районов Крайнего Севера и приравненных к ним полностью благоустроенных домов (но без лифта) высотой от шести этажей – 8,39 рубля за квадратный метр. Между тем жильцы точно таких же домов в южных районах платят на 1,7 рубля меньше. Жильцы благоустроенных высоток с лифтами в южных районах области платят 7,87 рубля за квадратный метр. 

Жильцы самого распространённого типа домов в области – оборудованных внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, с количеством этажей от 1 до 6, в южных районах платят 5,30 рубля за квадратный метр. В районах Крайнего Севера и приравненных к ним – 6, 07 рубля. Взносы на капремонт таких же домов, оборудованных газоснабжением, составляют 5,85 рубля и 6,71 рубля за квадратный метр соответственно. 

Собственники так называемых полублагоустроенных МКД, которые оборудованы системами электроснабжения, а также водоснабжения (холодного или горячего) или водоотведения, или отопления, в южных районах платят 4,95 рубля, на севере – 5,68 рубля Меньше всего взносы на капремонт для многоквартирных домов, оборудованных внутридомовой инженерной системой электроснабжения, с печным отоплением, одно-, двух-, или трёхэтажных: 3,41 рубля на юге и 3,90 рубля за квадратный метр на севере.

В Сибирском федеральном округе иркутский тариф на капремонт один из самых дорогих. Больше платят только жители Красноярского края. Здесь также действует дифференцированная система взносов: самый высокий для благоустроенных многоэтажек с лифтами на севере (8,7 рубля в 2014 году, 9,1 рубля в 2015 году), самый низкий для МКД от трёх этажей и выше за исключением районов Крайнего Севера и приравненных к ним (6 рублей в 2014 и 6,3 рубля в 2015 годах).

По примеру Иркутской области свою систему минимальных взносов выстроила соседняя Республика Бурятия. Здесь сложилась необычная ситуация. Регион один из первых в СФО рассчитал и утвердил минимальный размер взносов на капремонт. С июля прошлого года до конца августа жители исправно платили 7,7 рубля за один квадратный метр жилья. Затем платежи приостановили, по настоянию президента Вячеслава Наговицына, региональную программу отправили на доработку. Почти два месяца ушло у чиновников на создание дифференцированных взносов. Теперь тариф на капремонт зависит от типа дома (этажности), материала стен (кирпичный, деревянный, панельный) и оборудования: лифт, холодное и горячее водоснабжение, канализация. Самый большой тариф – 6,91 рубля за квадратный метр – действует для домов так называемого второго типа. Это одно- или двухэтажные оштукатуренные здания, полностью благоустроенные, без лифтов. Для сравнения, собственники квартир в кирпичных неблагоустроенных домах такой же этажности будут ежемесячно платить 3,36 рубля за квадратный метр. Тарифы на 2015 год не изменились.

Меньше всего в Сибирском федеральном округе платят жители МКД в Кемеровской области. Здесь принят единый тариф для домов любого типа и этажности независимо от географического расположения: 3,9 рубля за квадратный метр. Единый размер взносов действует в Республике Алтай (6,7 рубля в этом году, 7,14 рубля – в следующем), в Новосибирской области (5,6 рубля в прошлом году, 6,1 рубля в 2015-2016 годах). Чуть больше тариф в Омской области – 6,7 рубля за квадратный метр в МКД любого типа, ещё выше в Томской области – 6,15 рубля за квадрат.

Надо отметить, что первые платёжки кемеровчане получили только в январе этого года. Собственники домов в Республике Тыва и вовсе начнут платить за капремонт только в марте: 4,52 рубля за квадратный метр в домах без лифтового оборудования и 4,6 рубля за квадрат в доме с лифтом.

В целом по стране размер минимального взноса на капремонт сильно разбросан. Логика в построении цифр не всегда видна. Даже если предположить, что в центральной части России легче приобрести строительные материалы, лучше логистика, стройная картина всё равно не получается. Например, в Московской области действует единый тариф для всех МКД – 7,3 рубля. В самой столице он составляет 15 рублей за квадрат. Такую сумму правительство Москвы озвучило только на этой неделе. Ранее обсуждался размер в 17–20 рублей. Первые платёжки москвичи получат в августе. 

Самый высокий тариф на Дальнем Востоке: в Амурской области в зависимости от муниципалитета собственники нежилых помещений платят от 9,41 рубля до 20,85 рубля за квадратный метр.

Невероятные тарифы на капремонт установлены в Северо-Западном федеральном округе. В Мурманской области дифференцированный взнос: рубль (!) для деревянных домов в 1–3 этажа и три рубля для остальных МКД. В Санкт-Петербурге все собственники платят два рубля с квадратного метра. Чуть больше – от 2,1 рубля до 2,6 рубля – в Республике Коми. Высокие тарифы установлены в регионах Уральского федерального округа. Больше всех платят жители Ханты-Мансийского автономного округа. Здесь нижняя планка установлена на сумме 8,55 рубля, крайняя высокая – на сумме 13,85 рубля.

Сравнительно небольшие взносы в Приволжье (2–7 рублей с квадрата). Средние расценки в Северо-Кавказском федеральном округе: 4,2–6,7 рубля с квадрата. Федерация рекомендовала размер вноса в этих пределах. Примечательно, что с прошлого года оплачивают капремонт только жители Ингушетии и Северной Осетии (Алании). Обязанность у жителей остальных регионов наступила только в январе этого года. 

Экономически необоснованный тариф

В иркутском региональном фонде капремонта жителей области успокаивают: мы начали платить раньше, так и ремонт домов у нас начнется уже этим летом. Тарифы, действующие в Приангарье, тоже не должны вызывать вопросов у иркутян, он мог быть и выше: «Минимальные размеры взноса на капитальный ремонт рассчитаны таким образом, что за счёт этих взносов аккумулируется лишь часть фонда капитального ремонта многоквартирного дома». На сайте ведомства размещён пример расчёта стоимости капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома № 58 на бульваре Космонавтов в Братске. По подсчётам специалистов, на ремонт девятиэтажного четырёхподъездного панельного дома с мусоропроводом и лифтами понадобится больше 31,6 млн рублей. Даже за 30 лет из расчёта 8,39 рубля за квадрат собственники накопят лишь 21 млн рублей. 

«Таким образом, действующий в настоящее время минимальный размер взноса на капитальный ремонт не является экономически обоснованным. Для обеспечения выполнения утверждённой Региональной программы капитального ремонта потребуется как проведение индексации минимального размера взноса, так и предоставление дополнительной государственной и муниципальной поддержки», – отмечено в комментариях к расчётам. Специалисты добавили, что неправильно и расхожее мнение о том, что собираемых средств на капремонт «хватит построить новый дом». Для этого, по данным сайта «Реформа ЖКХ», понадобится сумма в 10 раз больше: 320,5 млн рублей.

Ирина Гладышева добавила, что суммы минимальных взносов правительство региона не «с потолка взяло». Они определялись в зависимости от стоимости ремонтных работ общего имущества. Между тем на последней всероссийской конференции по капремонту у федеральных чиновников возникли вопросы к обоснованности экстремально низких тарифов в Мурманской области и Санкт-Петербурге.

«Я присутствовала на этом совещании. Господина Полтавченко, губернатора Санкт-Петербурга, спросили, как он собирается проводить капремонт в домах за два рубля с квадратного метра. Это просто нереально. Он пояснил, что такой тариф решено сделать для первого года, чтобы население привыкло платить. Надо понимать, что бюджет Санкт-Петербурга 400 миллиардов рублей, а бюджет Иркутской области 100 миллиардов рублей. Бюджет северной столицы может выделять со­всем иную сумму на господдержку, нежели иркутский», – добавила Ирина Гладышева.

Поэтому иркутянам, если они дорожат своим жилищным фондом, нужно исправно оплачивать взносы на капитальный ремонт. Уже весной начнётся подготовка для ремонта первых 96 МКД, к работам планируется приступить летом. Первые на очереди те дома, которые нуждались в ремонте на период приватизации первого помещения. Таким образом, новостройки автоматически оказались в конце списка.

Альтернативы больше нет

Первыми капитальный ремонт получат дома, которые в нем нуждались на момент приватизации первого помещения
в здании. Новостройки автоматически оказались в конце списка. Однако их жильцы не освобождены от взносов

Иркутяне беспокоятся за сохранность своих средств. Меньшую обеспокоенность выражают «счастливчики», которым ремонт обещают в ближайшие годы. Пытаются выяснить судьбу своих взносов жильцы новостроек, которые не открыли собственные специальные счета в обход регионального оператора. 

Иркутский региональный оператор открыл общий, так называемый «котловой» счёт в банке ВТБ. Как пояснила Ирина Гладышева, выбор банка проходил на конкурсной основе. Ни один региональный банк не имел права участвовать в этом конкурсе, потому что не обладает необходимым объёмом собственных средств. В конкурсе участвовали крупнейшие российские банки, среди которых Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москвы. Всего было восемь претендентов. Первое место занял банк ВТБ. 

В платёжках от Фонда капремонта указывается, что средства поступают на лицевой счёт в Красноярск. Но иркутян этот факт не должен смущать. «Банк ВТБ не имеет регистрации в Иркутской области, филиал, который обслуживает Сибирский федеральный округ, зарегистрирован в Красноярске. В Иркутске находятся только операционные офисы. Вся наша банковская система существует в неком электронно-виртуальном виде. Говорить, что «деньги уходят в Красноярск», неправильно», – подчеркнула Гладышева.

Между тем банк, на котором будут аккумулироваться миллионы иркутян, не отменяет процент за сбор средств. В банкоматах ВТБ дополнительно приходится оплачивать 0,6% от суммы, именно с таким условием он выиграл конкурс. В терминалах системы «Город» 2%, Сбербанк берёт и вовсе до 3%. Пока эти сборы сократить не представляется возможным. Хотя в отдельных регионах страны банки, в которых открыты «котловые» счета, не назначают сборы. Строго такой политики придерживается Газпромбанк.

Собственники домов, которые сейчас перечисляют свои средства в «общий котёл», могут открыть спецсчёт только через два года. «К нам уже поступило несколько заявлений на переход от регионального оператора. Часть заявок одобрена. Через два года, если у дома не будет долгов, собственники смогут завести спецсчёта. При этом накопленные ими средства будут в полном объёме перечислены на новый лицевой счёт», – рассказала Гладышева. 

В Приангарье волна заявлений на смены способа накопления средств началась после того, как жители получили первые платёжки. Ранее население просто не вникало в информацию о капитальном ремонте, не затрудняло себя организацией общедомовых собраний для решения вопроса, где же копить деньги. Как только дело дошло до перечисления средств, иркутяне забеспокоились, начали спрашивать, нет ли способа обойти систему. 

Альтернативный вариант модели финансирования капитального ремонта представил в июне 2012 года Институт экономики. Учёные предложили законодательно установить обязанность собственников помещений в каждом МКД создать фонд ремонта дома. При этом вместо неповоротливой машины «региональный оператор» обязать управляющие организации собирать взносы. Средства аккумулировать на отдельном для каждого дома банковском счёте. По задумке проектировщиков, деньги не нужно оплачивать бесконечно, только до момента накопления необходимой суммы для капитального ремонта. Надо отметить, что такой вариант выгоден собственникам помещений в новостройках. Для домов, которые срочно нуждаются в ремонте, но ещё не накопили необходимой суммы, учёные предлагали предусмотреть возможность кредитования в банках. Посредником в сделке выступала бы управляющая организация. Управляющие организации, согласно модели, должны были бы контролировать состояние дома, доносить до собственников информацию и предложения для принятия решения по проведению капремонта. Сейчас ни для кого не секрет: дом в хорошем состоянии, когда сами жильцы вникают в его содержание. Между тем собственники редко имеют специальное техническое образование для корректной оценки состояния дома. 

 Для уменьшения процентной ставки по кредитам субъекты выделяли бы субсидии. Федеральное гарантийное агентство выступало бы поручителем. Тогда регионам не пришлось бы разрабатывать громоздкие программы капремонта и создавать региональных операторов, которые содержатся за счёт региональных бюджетов. Такая модель от Института экономики города не нашла отражения в Законе «О капремонте». 

В областном фонде капитального ремонта отмечают, что собственникам, которые отказываются оплачивать взносы, будет начисляться пени. Сейчас рассматривается вариант и других штрафных санкций, например, ограничение в поставке коммунальных ресурсов.