Бума не будет

Ипотечный бум начала года за лето несколько поутих, говорит Олеся Техова, региональный менеджер по ипотечному кредитованию Иркутского отделения Сбербанка, хотя жилищные кредиты по-прежнему популярны. Один из крупнейших застройщиков Иркутска, городское Управление капитального стро-ительства, подтверждает: восемь из десяти квартир приобретаются в ипотеку. 

Но процентные ставки по кредитам растут и людей, которые в состоянии обслуживать заём, становится всё меньше, отмечает начальник УКС Иркутска Евгений Савченко. 

«Пока стройка продолжается неплохими темпами, но, наверное, надо думать о том, как помочь стро-ителям, – заметил он. – Увеличение ставок значительно меняет настроение людей, уже наблюдается некий спад в приобретении квартир. Если в начале года процентная ставка составляла 11% годовых, сегодня она уже больше 13%». Средневзвешенная ставка по рублёвым жилищным кредитам, выданным в этом году, по данным Центробанка на 1 августа составляет 12,2%.

Сегодня УКС строит порядка 2 тыс. квартир, из них продано около трети. Это неплохие показатели, считает Савченко, но если ставки будут расти и дальше, это может отразиться на продажах, что, в свою очередь, может отрицательно повлиять на темпы строительства.

В этом году иркутские строители намерены возвести 484 тыс. квадратных метров жилья, в прошлом году в областном центре введено 509 тыс. кв. м. На 1 июля план выполнен на 8%, сообщил на прошлой неделе Алексей Грешилов, исполняющий обязанности начальника департамента реализации градостроительной политики администрации Иркутска. При этом средняя цена квадратного метра за год снизилась с 54,9 тысячи рублей по итогам первого полугодия 2013 года до 50,5 тысяч на конец июня года нынешнего, заявил чиновник, ссылаясь на Росстат. В среднем по области квартиры на первичном рынке подешевели с 53,1 до 49 тысяч, а на вторичном – с 42,7 до 40,5 тысяч за квадрат. Отчасти в снижении – по крайней мере, если говорить о столице региона – «виноваты» крупные проекты массовой застройки: сегодня в Иркутске и вокруг него строят относительно много. Впрочем, всё ещё недостаточно, чтобы полностью удовлетворить потребности в жилье.   

Спрос превышает предложение, утверждает первый заместитель генерального директора ОАО «Сибавиастрой» Алексей Волков, отмечая, что покупателям интересны качественные объекты, расположенные в хороших местах. До конца этого года цены будут немного, но повышаться, считает представитель строительной компании. «По-прежнему экономически выгодным будет вход в проект на ранних его стадиях, так как рост цен от этапа котлована до ввода объекта в эксплуатациюбудет сохранён», – прогнозирует Волков. Цены на старую «вторичку» при этом будут расти медленнее, так как её «подпирает» большой объём качественных новостроек.

Однако не все участники рынка недвижимости разделяют этот оптимизм. «Рынок недвижимости очень вялый, спрос падает, – констатирует директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков. – Цены вниз пока не идут, но скорее всего пойдут. Строители всё чаще предлагают акции по снижению цен. Если ипотечных кредитов станет меньше, спрос будет падать, возможно, за ним последуют и цены на те проекты, которые строителям надо завершить». 

Хотя экономические санкции против России вряд ли напрямую повлияют на рынок недвижимости, ограничение доступа крупнейших российских банков к дешёвому долго-срочному финансированию может привести к кризису банковской ликвидности. Санкции, ограничивающие доступ на внешние рынки капитала, напрямую затрагивают более 50% активов российского банковского сектора, подсчитали в Standard & Poor’s. По мнению службы кредитных рейтингов компании, санкции в отношении российских госбанков приведут к постепенному ухудшению фондирования и ликвидности банковского сектора страны.

Учитывая, что Банк России с начала года три раза поднимал ключевую ставку, которая уже достигла 8%, повышение процентных ставок по кредитам более чем вероятно. И оно может сильно ударить по зависимой от заёмных средств строительной отрасли. «Мы готовимся к худшему, – отвечает о перспективах на будущий год Дмитрий Щербаков. – Если государство не будет поддерживать банкиров и строителей, может получиться так же, как в 2008-м. Сейчас строители замахиваются на масштабные проекты, и эта помощь им может очень понадобиться».

В этом году объём инвестиций в недвижимость России может оказаться самым низким за посткри-зисный период – результат будет сравним с показателями 2009 года, полагает Том Манди, руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL: «Ещё в начале 2014 года мы прогнозировали небольшое снижение инвестиций по отношению к прошлому году – до 7 млрд долларов с 8,2 млрд в 2013 году в связи с циклическим спадом, который в настоящий момент переживает российская экономика. Как только стало очевидно, что события на Украине окажут подрывающее воздействие на экономику и приведут к дальнейшему снижению темпов экономического роста, мы скорректировали наш прогноз объёмов инвестиций до 3,4 млрд долларов». 

Квартира «не для жилья»

Впрочем, у иркутских застройщиков свой взгляд на ситуацию. «Банки продолжают реализацию  ипотечного кредитования, поэтому на рынке недвижимости западные санкции не скажутся. Недвижимость можно отнести к продуктам, определяющим жизнь человека. Можно отказаться от покупки дорогого автомобиля, но жить в квартире, которая тебя не устраивает, гораздо сложнее», – считает Алексей Волков из «Сибавиастроя». Именно сейчас, пока кредиты не подорожали, стоит брать ипотеку и покупать жильё, сошлись во мнении участники круглого стола по недвижимости, который состоялся на прошлой неделе в Иркутске. 

Своеобразно санкции подталкивают к покупкам и тех, кто в ипотеке не нуждается. «К нам приходили интересные «государевы» люди, которые говорили: «Подберите нам что-нибудь – объект недвижимости, который можно купить и сдавать в аренду», – рассказывает один из участников иркутского рынка, занимающийся продажей недвижимости. – Если в январе – марте был массовый отток капитала из России, то сейчас происходит возвращение. Чиновники и близкие к госструктурам люди, у которых много денег, опасаясь санкций, возвращают их из-за рубежа и вкладывают в недвижимость, по крайней мере, в Москве. У нас масштаб поменьше, но в целом тенденция такая же». 

В кризис покупка недвижимости – надёжный способ инвестировать, сходятся эксперты. По оценке Евгения Савченко, доля покупок квартир «не для жилья» увеличивается, но эти сделки скорее совершаются для того, чтобы сохранить сбережения от девальвации, нежели приумножить их. По данным «Сибавиастроя», доля инвестиционных сделок по жилой недвижимости на иркутском рынке составляет 8–10% по объекту, изменений по сравнению с прошлым годом нет. «Есть два типа вложений в недвижимость. Первый – это покупка на этапе котлована, – рассуждает Алексей Волков. – До окончания строительства и этапа ввода объекта в эксплуатацию его цена может вырасти до 30%, поэтому за два года можно получить достаточно высокую доходность. Второй тип вложений – приобретение готового жилья  для его передачи в аренду. В этом случае доходность от аренды недвижимости и роста стоимости может составить до 10% годовых с учётом растущего рынка».

Конечно, при инвестировании на начальном этапе строительства нужно принимать во внимание соответствующие риски: надёжность застройщика, расположение объекта и наличие общественной инфраструктуры. Если затем сдавать квартиру в новостройке в аренду, доходность в среднем составит 4-5% годовых, плюс рост стоимости недвижимости во времени, подсчитал Алексей Волков. С учётом спекулятивной составляющей общий доход может составить 8–10%. Изменений в этой области не происходит уже много лет: самыми привлекательными для инвесторов остаются небольшие однокомнатные квартиры. Малогабаритное жильё даёт хорошую отдачу с квадратного метра и не требует больших вложений, а потенциальных арендаторов в городе достаточно много – это и студенты, и молодые специалисты, и молодые семьи.

«По нашим оценкам, примерно каждый десятый покупатель при-обретает жильё для дальнейшей реализации, – говорят в крупной иркутской строительной компании. – Прямо никто об этом не заявляет, но мы уже знаем людей, поскольку они приходят к нам снова и снова. До сих пор разбег покупки на котловане и реализации уже по коммерческим ценам достаточно велик и интересен».

Однако инвесторы стали гораздо вдумчивее подходить к вложению своих денег. «Во-первых, люди стали лучше разбираться в этом вопросе и консультироваться у экспертов, прежде чем делать скоропалительные покупки, – говорит Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», много лет профессионально наблюдающая за иркутским рынком недвижимости. – Во-вторых, они уже не ждут сверхдоходов, понимая, что времена лёгких денег позади. Теперь инвестор говорит о том, что для него уже достаточно, если объект недвижимости будет приносить 10–12% годовых». В сравнении с другими инструментами не так уж и много: на депозитах в крупных российских банках можно заработать около 8,5% годовых. Это пока ниже доходности от коммерческой недвижимости, отмечает Татьяна Галущенко, подчёркивая – пока, поскольку наблюдается тренд к снижению доходности. За год она снизилась на 2%, роста цен на коммерческие площади нет, если очистить показатели от инфляции. «Если же говорить о мелких банках, там встречаются вклады под 12% годовых. При таком варианте проще положить деньги в банк и не делать ничего вовсе, чем покупать недвижимость, затем заниматься её сдачей, и, в ряде случаев, управлением», – продолжает аналитик, оговариваясь: для мелких банков существует риск банкротства. Тогда часть вклада может быть утрачена. В этом плане недвижимость выглядит куда надёжнее. 

Житейский подход

Доходность покупки квартир «на фундаменте» и продажи уже введённого жилья снижается, согласен Дмитрий Щербаков, себестоимость строительства растёт, а рыночная стоимость – нет, и маржа становится всё меньше. «В уже построенных жилых комплексах часто не светится треть окон, потом эти квартиры уходят на вторичный рынок. Пока это ещё выгодно, – отмечает риэлтор. – Но налоговое законодательство ужесточается, покупать жильё с целью перепродажи скоро станет не так доходно». По его мнению, сегодня государство делает всё, чтобы перенаправить инвестиции из недвижимости в фондовый рынок. Уход агрессивных инвесторов, возможно, приведёт к снижению цен на жильё.

Аналогичная ситуация на рынке земли. Налоги на землю значительно выросли, напоминает иркутский бизнесмен Александр Соболев: «Если раньше условный парень, получивший 10 гектаров под Иркутском в наследство от бабушки, платил 4 тысячи рублей, то сегодня это уже 200 тысяч. Это существенная сумма, которую раз в год из кармана вынь да положь. Уверен, сейчас многие будут от этой земли избавляться, и тот, у кого будет дешевле, тот и будет продавать». При этом цены на землю в ближайших пригородах Иркутска пока перегреты, считает Соболев: «Я недавно купил три участка земли в Пушкино в 70 км от Санкт-Петербурга – дешевле, чем по Байкальскому тракту. Стоимость земли вокруг Иркутска, как и во многих других сибирских городах, несколько завышена. Знаю много предпринимателей средней руки или выше, которые как-то получили один-два или десять-двадцать гектаров в зависимости от масштаба, и всё ждут, что сейчас придёт некий крупный московский девелопер, который купит эту землю за много-много миллионов». Земли, готовой к продаже, много, а загородный рынок, по мнению собеседника издания, ждёт либо стагнация, либо падение. 

Но пока индивидуальное жильё пользуется спросом, чем и решили воспользоваться иркутяне Ольга и Николай Алексеевы. Супруги начали с приобретения участка в микрорайоне Топкинский, построили на нём небольшой дом на продажу, а сейчас строят второй. «Это и вложение денег, и своеобразная добавка в семейный бюджет, – объясняет Ольга. – Идея возникла в заботе о будущем, когда мы с мужем уже не сможем работать. Посчитали, что пенсионные фонды, акции, ПИФы – ненадёжно, лучше действовать по старинке». К тому же Алексеевым было важно увидеть результаты своего труда, поэтому просто купить «однушку» в строящемся доме, а затем продать её, показалось неинтересно. 

«Индивидуальное жилищное строительство выгоднее, чем об этом говорится, – считает Ольга. – Прибыль, по моим расчётам, – не менее 30%». Минимальный бюджет на строительство скромного домика на 35 квадратов, по её словам, без учёта затрат на землю укладывается в 300 тысяч рублей. 

Одним из недостатком вложений в недвижимость специалисты называют её ликвидность – если деньги понадобятся срочно, не факт, что квартиру, дом или участок удастся быстро продать. Спрос на жильё есть, но покупатели всё же не выстраиваются в очередь. «Вообще мы с друзьями пришли к выводу, что лучше всего в кризис иметь вагон тушёнки, – полушутя-полусерьёзно говорит Александр Соболев. – Если под подушкой лежит десять миллионов, в кризис они могут обесцениться в один день. А тушёнка – высоколиквидный товар, который будет хорошо продаваться, и вместо 10 миллионов можно будет получить 15. А вот на них уже на второй волне кризиса хорошо покупать недвижимость, когда люди не выдерживают тягот кредитов и начинают её продавать».