Условно бессрочное пользование

Управляющие компании отныне должны будут доказывать своё право на обслуживание жилых многоквартирных домов. Соответствующий закон, о котором говорили несколько лет, подписал президент Владимир Путин. По задумке, правовой документ  позволит оградить собственников жилья от нерадивых управляющих компаний, а также будет стимулировать УК выполнять все требования жильцов. Закон повлёк за собой изменения в жилищном и административном кодексах, кодексе правонарушений, а также в федеральные законы, связанные с общими принципами организации управления много-квартирными домами. 

Согласно закону, все управляющие организации, желающие остаться на рынке, до 1 мая 2015 года должны получить лицензию. Для этого, во-первых, руководство организаций должно сдать квалификационный экзамен и получить аттестат. По словам Михаила Дамешека, директора НП СРО «Содружество ЖКХ», которое непосредственно участвовало в обсуждении и доработке подзаконных актов, список вопросов сейчас только составляется. «Планируется от 300 до 600 вопросов, перечень уточняется. Вопросы несложные, любой адекватный руководитель управляющей организации даже без специальной подготовки знает на них ответы», – уверен Дамешек. 

Он добавил, что принимать экзамен будет квалификационная коллегия, в которую войдут представители  региональной службы строительного и жилищного надзора Иркутской области, саморегулируемой организации, общественности и депутатского корпуса. 

Во-вторых,  от этой же квалификационной комиссии управляющая организация должна получить положительную оценку деятельности. «Коллегия будет смотреть, как работала УК в предыдущий год, какие судебные тяжбы у неё были, какие выносились предписания, есть ли административные штрафы, оплачены они или нет», – рассказала заместитель руководителя службы строительного и жилищного надзора Иркутской области Ирина Савинцева.

Дамешек заверил, что лицензирование не потребует от УК дополнительного вливания средств. Управляющая организация должна будет оплатить лишь госпошлину, которая исчисляется несколькими сотнями рублей.

Лицензия на право управления будет выдаваться бессрочно, но не на все дома. Дело в том, что в приложении к лицензии станут прописываться адреса всех домов, с которыми УК получила разрешение работать. Если отношения между собственниками и управляющей компанией не складываются и УК накопила три предписания от контролирующих органов по одному дому, она автоматически лишается адреса в приложении к лицензии. Как только число аннулированных домов превысит 15% от общего количества, организация лишается лицензии на право управления. 

Спасти управляющую компанию могут лишь сами собственники. Согласно второй редакции закона, собственники многоквартирных домов имеют право вето. Они могут обратиться в региональный стройнадзор с просьбой разрешить УК обслуживать их дом. Во всех остальных случаях деятельность УК без лицензии грозит немалыми штрафами. Так, должностные лица заплатят  от 50 до 100 тыс. рублей, ИП и другие юридические лица – от 150 до 200 тыс. рублей. Кроме того, организациям и их руководителям грозит на три года попасть в дисквалифицированный список. Как пояснил Михаил Дамешек, данный список будет общероссийским. «Счастливчики», которые  попали в список, не смогут весь дисквалификационный период открывать новые управляющие организации или брать на управление новые дома. 

Примечательно, что во время отзыва лицензии УК обязана продолжать обслуживать дома, но все расчёты должна проводить напрямую с ресурсоснабжающими организациями, в противном случае управляющей организации вновь светят штрафы. «Руководствовались простой логикой «не навреди собственнику». Например, работает на рынке ООО УК «Иванов», лицензирующий орган вышел с инициативой отозвать у него лицензию. Тогда у ООО УК «Иванов» пропадает всякий стимул обслуживать дом. Пока три месяца забирают лицензию, потом проходят апелляцию – всё это на год затянуть можно, – на доме ничего не делается, а деньги собираются. Поэтому и была принята норма: когда УК ожидает решения по лицензии, она переводится в режим повышенных финансовых санкций. В данном случае будет выгоднее на доме что-то делать, чем уклоняться от своих обязанностей», – разъяснил Михаил Дамешек. 

Красная карточка председателю ТСЖ

В первой редакции закон о лицензировании напрямую касался ТСЖ и ЖСК. Однако позже законотворцы отказались от идеи лицензирования данных организаций. Тем не менее, как пояснила Ирина Савинцева, товарищества собственников, жилищно-строительные кооперативы и другие подобные формы управления не оказались полностью в стороне. В первую очередь закон коснётся ТСЖ, которые заключают с УК договоры на обслуживание  сложного технического оборудования. Товарищества могут заключить подобный договор только с теми УК, что получили лицензию.

Более того, если управляющая компания лишилась лицензии, ТСЖ обязано не только провести общее собрание, на котором выбирается новая УК или форма управления, но и сменить председателя. По сути, добавила Савинцева, это способ наказания председателя за то, что он вовремя не отказался сотрудничать с недобросовестной управляющей организацией. Данная норма вступает в силу с 1 июля 2016 года.

Ещё более жёстко затронет новый коммунальный закон собственников, которые выбрали непосредственный способ управления своими домами. Дома, в которых имеется свыше 16 квартир, должны до 1 апреля 2015 года изменить форму управления. По мнению Михаила Дамешека, многоэтажки с непосредственной формой  управления – это фантазия, а не реалия. «На 90-квартирном доме собственники не могут договориться, в какой цвет им входную дверь покрасить, не говоря уже о том, с кем договор обслуживания заключить», – считает Дамешек. 

В случае если собственники больших домов с непосредственной формой управления не могут выбрать форму реорганизации, за них это обязан сделать орган местного самоуправления. Савинцева отметила, что непосредственная форма управления многоквартирными домами распространена в Ангарске, Нижнеудинске, Тайшете, Тулуне, Братске и Саянске. В последнем городе – на всех домах.

Эксперты добавили, что небольшие дома тоже ограничили:  отныне дома с непосредственным способом управления могут заключать договор с УК, но не комплексный, а только на отдельные виды работ. 

Сейчас коммунальщики ожидают ещё ряд региональных постановлений.  Все они будут связаны с новым законом о лицензировании УК.  «Как только утвердят положение о лицензировании, появится постановление Иркутской области за подписью губернатора Ерощенко, в котором будет определено, кто будет входить в квалификационную коллегию. Кроме того, в скором времени должна появиться должность главного инспектора Стройнадзора Российской Федерации», – добавила Савинцева.