Часто претензии касаются законности строительства или реконструкции зданий, а также их соответствия нормам безопасности, говорит заместитель руководителя Службы жилищного и строительного надзора Иркутской области Марина Эле. Самовольные стройки, безнадзорно реконструируемые торговые центры – вот лишь часть проблем, с которыми приходится работать Стройнадзору. О том, что считать незаконным строением, как оцениваются критерии безопасности и помогает ли сотрудничество с другими ведомствами выявлению нарушений, мы и решили побеседовать.

– Служба жилищного и строительного надзора давно и пристально следит за всеми стройками Иркутска, – говорит Марина Эле. – Мы уже несколько лет ведём таблицу объектов, строящихся без разрешения. Она размещена на нашем сайте, и информация в ней по­стоянно обновляется. Ею пользуются сразу несколько ведомств, и это часто сокращает количество запросов между ними. 

– Ускорилось ли выявление объектов незаконного строительства в связи с тем, что с прошлого года сразу несколько структур, включая городскую администрацию и областные ведомства, начали заниматься этой проблемой? 

– Вопрос не в том, кто быстрее обнаружит, а в том, кто примет более действенные меры, потому что объектов незаконного строительства в Иркутске немало. Это портит архитектуру нашего города, не даёт проезжать пожарным машинам, угрожает памятникам архитектуры. Многие застройщики, получив земельный участок в собственность, думают, что могут построить на нём всё что угодно, не получая разрешения, не соблюдая градостроительных планов.

– Массовый характер незаконного строительства – недавняя тенденция или прежде ситуация была столь же тяжёлой? 

– Она всегда была такой – в основном потому, что в суде можно было получить право собственности на уже построенный объект. А сейчас суды начали применять новую практику и перестали узаконивать такие постройки. Но, тем не менее, пока это сложно применить к жилым домам. У нас последний прецедент был совсем недавно, в декабре-январе. Застройщик решил возвести жилой дом на Профсоюзной, 14, без участия Стройнадзора – получил разрешение на двухэтажное здание, а возвёл девятиэтажку и пошёл в суд её узаконивать. Суд, лишь приняв во внимание 100% распроданных квартир, количество дольщиков, объём средств, вложенных в строительство, вынес положительное решение по признанию права собственности на объект – иначе пострадали бы люди.

«Лучше всего строят для себя»

– А как можно довести дело до сноса здания? 

– Для этого нужно доказать, что объект представляет опасность для жизни людей и окружающей среды. Только в этом случае может быть подан иск о сносе. Когда самовольно строится жилой дом, мы его, конечно, со всех сторон осматриваем, оцениваем его безопасность. 

– Были ли случаи, когда служба Стройнадзора доказала опасность строения?

– Да, к примеру, дом на улице Багратиона – там был снос. Ещё был случай на Пискунова, 40, где строение тоже признали небезопасным, но пока нет окончательного решения суда о судьбе этого дома. Люди там вроде бы не живут. Но неделю назад я сама, проходя мимо, заметила, что застеклили одну лоджию. Хотя сам объект очень небезопасен.

– Какова судьба таких домов? Что с ними становится после того, как удалось доказать их опасность?

– Мы подаём иск о сносе, и суд выносит решение, которому мы должны подчиняться. Даже если оно, по нашему мнению, будет неправильным, возразить мы ничего не сможем. В случае удовлетворения иска контролировать исполнение решения суда будет служба судебных приставов. 

– Как вообще обнаруживаются незаконные дома?

– В основном по заявлению граждан. Или по запросу администрации, если они что-то обнаружат и заявят, что ими не выдавалось разрешение на строительство. Много незаконных объектов выявляется, когда люди просто жалуются на соседство со стройкой из-за шума и мусора. Сотрудники службы также выезжают с осмотром по районам.

– Какие здания вызывают больше нареканий – административно-торговые или жилые?

– Нарушений больше, конечно, в жилых. Административные здания организации строят, как правило, сами для себя и поэтому пристально следят за качеством. На коммерческой недвижимости осуществляется многоуровневый контроль со стороны заказчика, и если вносятся какие-то изменения, то только в лучшую сторону. А когда работы ведутся для продажи жилплощади, застройщики пытаются удешевить строительство: и материалы используют, которые ещё в прошлом веке перестали применять, и где-то счётчики не ставят. Говорят: «Мы их на руки людям выдадим, когда будем ключи от квартир передавать». Подобных моментов много, но мы обязаны их отследить. 

– Что встречается чаще: вопросы к безопасности или относительно мелкие недочёты вроде отсутствия счётчиков?

– Нарушения, представляющие угрозу для жизни, у нас всё же бывают очень редко. В таких случаях, если есть какие-то сомнения, мы сразу приостанавливаем строительство, вызываем проектировщиков, авторский надзор, привлекаем экспертизу.

– Такое чаще встречается на самовольных стройках или из-за того, что застройщик по каким-то причинам отклонился от первоначального проекта? 

– Думаю, примерно поровну – застройщики сегодня знают, что, если строительство не поднадзорное, требуется меньше документов. Это значит – меньше проблем, меньше требований. К примеру, «Луговое», огромный жилой комплекс: часть домов пяти­этажные, часть трёхэтажные. По Градостроительному кодексу лишь дома выше трёх этажей поднадзорны службе во время строительства. Итог – сейчас жалобы жильцов в основном касаются трёхэтажек, где не было нашего надзора. Теперь к нам приходят дольщики и говорят, что готовы заселиться только в те дома, где ведётся строительный надзор.

 – Была похожая дискуссия в «Берёзовом», когда из-за разночтений по подсчёту количества этажей не могли договориться, должен ли вестись надзор за строительством. Сейчас она разрешилась?

– Да. Застройщик прекратил эту практику. Мы теперь очень пристально следим за строительством в микрорайоне. Теперь даже в рекламе жилья в «Берёзовом» пишут: «С поэтапным строительным надзором». 

– Что с теми домами, вокруг которых разгорелся спор?

– Спор до сих пор не утихает. Но, так как уже выдано в нарушение градостроительного законодательства разрешение на ввод в эксплуатацию – без нашего заключения о соответствии, – там живут люди. Прокуратурой района был подан иск в суд об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В результате застройщик сам обратился в службу с просьбой о проверке построенных домов и выявлении недостатков. Мы выезжали большой комиссией: специалисты по пожарной бе­зопасности, электрики, сантехники. Застройщику было выдано много замечаний, что нужно доделать, переделать, исправить. Сегодня большинство из них устранено, но часть ещё осталась, потому что некоторые можно ликвидировать только в тёплый период. Это касается, например, устройства отмосток, устранения намокания утеплителя на цоколе фасада. Также мы настаиваем на строительстве пожарной части в «Берёзовом», поскольку микрорайон удалён от городских противопожарных структур.

– А что будет, если они не устранят недочёты?

– Здесь на кону стоит отмена разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Это тоже делается только в судебном порядке. Но большую роль играет другое: строительные компании – участники рынка, поэтому, как правило, они стараются избегать пятен на репутации. У нас сейчас активно заработал сайт, и мы стали практиковать следующее: приходит жалоба от жителей, мы получаем согласие о размещении информации, при фиксации нарушений делаем снимки и размещаем на сайте – чтобы каждый сам делал выводы, стоит ли покупать у данного застройщика квартиры. Компании в результате начали более серьёзно работать с дольщиками и отзываться на их претензии.

– Кроме этого у вас существует, может быть, что-то вроде «чёрного» списка нерадивых застройщиков?

– Этот список совершенно несекретный. Правда, мы не склонны к кому-то относиться с особой любовью или наоборот. Стройнадзор лишь размещает информацию – рассказывает, каким образом обстоят дела. Перед тем как покупать квартиру, нужно «промониторить» рынок. Есть компании, которые зарекомендовали себя очень хорошо, в отношении них не было ни одного разбирательства. 

– А какие компании вы могли бы посоветовать? 

– Те, которые дорожат своей репутацией, давно существуют на строительном рынке. А также застройщиков, которые добросовестно относятся к своим обязательствам и в срок с высоким качеством сдают жильё. Таких компаний на строительном рынке немало. 

– А что с индивидуальными застройщиками? С ними сложнее работать?

– Индивидуальные застройщики и физические лица, как правило, строят без привлечения дополнительных денежных средств со стороны. А затем продают свои квартиры и поэтому заинтересованы в качестве. 

«Решение принимает только суд»

– Как в целом осуществляется контроль над строительством?

– Любая стройка начинается с выделения земельного участка, распределением которого в Иркутске занимается региональное министерство имущественных отношений. Затем следуют заказ проекта и его экспертиза. Потом со всеми этими документами застройщик идёт в мэрию, в комитет по градостроительной политике. Именно там выдают разрешение на строительство, и лишь после этого застройщик обращается к нам. Во время работ мы приходим на площадку и начинаем проверять соответствие построенного проектной документации. Если застройщик не следует нашему указанию, то ему грозит штраф до 600 тысяч рублей, а также иск о приостановке работ на 90 суток. А это для строителей целый сезон – потеря времени и денег. Тем не менее, если замечания так и не устранены, Стройнадзор не выдаёт заключение о соответствии построенного здания проектной документации. Без него разрешение на ввод в эксплуатацию получить невозможно. В таком случае новостройка будет считаться незаконной.

– Какие нарушения встречаются чаще: отсутствие разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию?

– Чаще не бывает разрешения на строительство – когда на своём участке начинают строить, что хотят. Была у нас жалоба, когда вместо дачи на огороде появилась гостиница. Хозяин говорил, что это коттедж. Правда, было понятно, что это не так: заходишь внутрь – вокруг гостиничные номера, в каждой комнате по туалету. 

– На что надеются застройщики, возводя незаконные дома?

– Что им потом удастся узаконить такое здание через суд. Иногда думают, что его просто не заметят. Сколько раз уже было, когда во дворе неожиданно возникал дом. Его не было видно, когда строили, а потом он резко появился – в огороде вырос. Кроме того, застройщики таких зданий надеются, что смогут избежать экспертизы – это удовольствие не из дешёвых. 

– Но бороться с такими постройками, как показывает практика, службе непросто. В чём причина того, что некоторые незаконные здания удаётся довести до сноса сразу, а с другими история тянется годами?

– Всё зависит от рассмотрения в суде и от позиции не только службы, но и органов местного самоуправления. Некоторым застройщикам в оправдание строительства даже сказать особо нечего. А в других случаях они борются до последнего: постоянно представляют доказательства, экспертизы и лабораторные заключения, свидетельствующие о безопасной эксплуатации объекта. 

– Что будет с домом по адресу Степана Разина, 38, где решение суда о сносе есть, но застройщик его обжалует? В случае если ему удастся изменить первоначальное решение, каковы ваши дальнейшие действия?

– На этот объект служба никогда не будет выдавать заключение о безопасности постройки, потому что надзор при строительстве не осуществлялся. Также невозможно сказать, соответствует ли построенный объект проектной документации и техническим регламентам.

– То есть по вашим данным он будет проходить как незаконный и опасный для арендосъёмщиков и прохожих?

– Нет. Мы не можем так заявить. Мы же не следили за строительством. Чтобы оценить его безопасность или наоборот, нужно провести обследование лицензированной организацией, имеющей допуск СРО на данные виды работ, которая даст заключение. 

– Что будет, если апелляция будет принята и решение суда о сносе отменят?

– Во-первых, там очень плотно работает Служба по охране памятников. Да и вообще у них было получено разрешение на реконструкцию шиномонтажной мастерской. Архитектура может выйти с требованием привести объект в соответствие с обликом рядом стоящих зданий. А мы вынуждены будем подчиниться любому решению, которое вынесет суд.

– А если решение о сносе останется в силе, но застройщик не станет его выполнять, кто займётся сносом?

– Всё сносится только за счёт застройщика. Сделать это могут и силами городской администрации, а потом предъявить застройщику счёт. Так сносили здание вблизи трамвайных путей около магазина «Кедр». Контролировать исполнение решения суда будут судебные приставы.

– То есть у вас не так много полномочий для работы с незаконными зданиями?

– Совсем недавно состоялось заседание рабочей группы при прокуратуре Иркутской области, где собрались все службы города. Там обсуждалось взаимодействие между службами и рамки наших полномочий по данному вопросу. Определили, что мы будем относить к самовольным постройкам. Это здания, построенные без разрешения или с грубыми нарушениями, а также строения, возведённые на землях, которые не предназначены для этих целей – когда участок, к примеру, предназначен для эксплуатации жилого дома, а там строят автосервис. Иркутск должен строиться законно. Посмотрите на большие цивилизованные города, где никому и в голову не придёт строить что-то без разрешения – очевидно, что и наш город должен соответствовать стандартам.