За спиной хозяина
Собственники квартир всё чаще обращаются в суды за защитой своих жилищных прав. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что в большинстве случаев им удаётся выиграть в споре с управляющими компаниями. Хотя противники, которые выходят к барьеру, имеют, на первый взгляд, неравные силы: частные лица, в правовых вопросах не подкованные, смело вступают в состязание с юрлицом, позиции которого держит представитель, обладающий специальными познаниями.
Вот только несколько дел, рассмотренных в Свердловском районном суде Иркутска. Все они так или иначе касаются нарушений процедуры проведения общих собраний собственников квартир: неправильного подсчёта голосов, составления фиктивных по сути протоколов, невыполнения требования о заблаговременном уведомлении жильцов о дате мероприятия и его повестке.
ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» стало ответчиком по иску собственников трёх квартир в доме №64 микрорайона Первомайский. Владельцы квадратных метров через суд потребовали от управляющей компании признать недействительным решение собрания, утвердившее новые тарифы по содержанию общего имущества многоквартирного дома и текущему ремонту жилых помещений. Истцы рассказали, что в январе нынешнего года плата за содержание жилья в их доме увеличилась вдвое, но собрание, принявшее такое решение, было проведено с нарушением закона и является неправомочным. А значит, управляющая компания обязана вернуть прежние тарифы и произвести перерасчёт по коммунальным платежам.
Суд удовлетворил исковые требования хозяев квартир, возмущённых тем, что управленцы обманывают своих клиентов, пользуясь их доверчивостью и низким уровнем правовых знаний. Представитель Западного управления жилищно-коммунальными системами не признал требования истцов, заверив суд в том, что собрание, принявшее невыгодное для жильцов решение, было проведено в соответствии с нормами ЖК РФ. В качестве доказательства ответчик предоставил суду протокол, подтверждающий, что в мероприятии участвовали владельцы 57,01% общей полезной площади многоквартирного дома, а значит, оно вполне правомочно.
Но в судебном заседании было установлено нарушение десятидневного срока оповещения собственников о проведении общего собрания. Некоторые жильцы и знать не знали о том, что за их спинами готовится решение, которое скажется на содержимом их кошельков. Мало того, важный документ принимался где угодно и кем угодно, только не тем собранием в форме заочного голосования, протокол которого ответчик представил суду. Под документом стояла подпись К., которая была якобы избрана секретарём общего собрания. Но в судебном заседании К. заявила, что на этом мероприятии не могла присутствовать, находилась как раз на работе, на дежурных сутках. Её не только не избирали секретарём собрания, но даже не известили о его проведении.
Суд удовлетворил и другое требование истцов – возложил на ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» обязанность произвести перерасчёт по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги и вернуть незаконно начисленные деньги.
Повышение квартплаты, оформленное с помощью подобных липовых документов, отнюдь не единичный случай в практике управляющих компаний. Тот же Свердловский районный суд столкнулся с подобной фикцией общего собрания жильцов, якобы принявшего решение о повышении тарифов вдвое, и при рассмотрении искового заявления собственника квартиры в доме №4 по бульвару Рябикова. И опять оказалось, что ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» приписало 20% голосов, чтобы обеспечить кворум. А председатель общего собрания призналась суду, что она просто подписала документы, подготовленные работниками управляющей компании, а фактически никакого собрания не было. Только на этот раз истцу и его соседям по дому придётся самим требовать от ОАО произвести перерасчёт и возвратить жильцам излишне начисленные деньги за коммунальные услуги, поскольку иск такого ходатайства не содержал.
Как показывает судебная практика, постепенно во владельцах жилых помещений начинает просыпаться чувство хозяина, а ведь именно эту цель в первую очередь и ставила реформа ЖКХ. К сожалению, суды порой вынуждены отказывать хозяевам квадратных метров в удовлетворении вполне справедливых требований, и виной тому недостаточная правовая грамотность населения, неумение правильно составить исковое заявление, избрать верный способ защиты своих законных интересов. Именно по этой причине, например, проиграл спор всё с тем же ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» владелец квартиры в доме №3 по улице Мамина-Сибиряка. Он тоже обратился в Свердловский районный суд Иркутска с иском о признании недействительным решения общего собрания, утвердившего завышенные тарифы. Однако в суде выяснилось, что жильцы не позволили управленцам манипулировать собой, инициировали проведение другого, уже законного собрания с соблюдением кворума и проголосовали за отмену принятого от их имени липового решения. На это, по мнению суда, они имели полное право, и ответчик, у которого заключён договор на управление многоквартирным домом, просто обязан исполнить волю собственников.
Проблема оказалась в том, что управляющая организация пренебрегла этой обязанностью. В подобном случае надо было заявлять в судебном иске требование о понуждении её произвести перерасчёт, а не признавать недействительным собрание, решение которого уже и так отменено. Что ж, на ошибках учатся. Нет никаких сомнений в том, что собственники жилья, почувствовавшие себя настоящими хозяевами, пусть не с первой попытки, но добьются признания своих прав.
