Капремонт как неизбежность

На этой неделе в Иркутске члены местного правительства, депутаты Зак­собрания, эксперты обсуждали реализацию в регионе программы по капремонту многоквартирных домов, которая финансируется за счёт средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Приангарье оказалось одним из первых регионов, начавших участвовать в проекте в 2008 году. Общий объём денег, затраченных за этот период на работы, составил 4,75 млрд. рублей. Большая часть затрат пришлась на федеральный бюджет – 3,6 млрд., на областной – 230 млн., на местные – 643,5 млн. Ещё 5%, согласно условиям фонда, выделяли собс­твенники жилья – 275,6 млн. рублей.

Провести частичный или полный капремонт за это время удалось на 2196 объектах общей площадью 6,26 млн. кв. м (15,5% от всего многоквартирного фонда Иркутской области). Таким образом улучшились условия проживания у 261 тыс. человек.

В 2013 году на капремонт привлечено 417,4 млн. рублей, средства фонда составили уже 133 млн., областные – 134 млн., муниципальные – 87 млн. и собственников – 65,6 млн. рублей. В нынешнем году отремонтировано 126 многоквартирных домов, это 560,7 тыс. кв. м, где проживает 16,7 тыс. человек.

Если проанализировать проведённые работы, то большая их часть приходится на ремонт внутридомовой инфраструктуры (теплогазоснабжение, водоотведение, водоснабжение и т.д.) – более 40%. На ремонт крыш – 30%, ремонт и утепление фасадов – 17%.

Однако при весьма неплохих показателях для региона задача остаётся невыполненной. А сравнение с пока ещё не отремонтированным проблемным жилфондом наблюдателей настраивает на пессимистический лад: в Приангарье 56,3 тыс. домов требуют капремонта, так как изношены на 31–70%. Это 24,8 млн. кв. м жилья, или 46,5% от общей площади.

Имели все шансы

– Финансирование из фонда предоставлялось при соблюдении жёстких критериев. И это оказалось сложностью для большинства муниципалитетов, так и не поучаствовавших в программе, – комментирует министр жилищной политики и энергетики Евгений Селедцов.

В итоге в Приангарье включились в проект только 23 территории (восемь городских округов и 15 городских поселений) – 68,1% от всего числа. 

Напомним, что одним из условий для участников проекта было создание управляющих органов для многоквартирных домов, которые рассчитывали на финансовую поддержку из фонда. Начиная с 2008 года в регионе появились 171 управляющая компания (УК), 144 из них участвуют в программе. Создано 507 ТСЖ, управляющих 2,5 тыс. многоквартирных домов. Участвуют в программе фонда сейчас 457 ТСЖ.

– Это всё-таки свидетельствует о высоком уровне самоорганизации жильцов, готовых управлять общим имуществом многоквартирных домов, – оценил Селедцов.

Хуже регион показал себя при выполнении других условий фонда. К примеру, при установке приборов учёта ресурсов во всех многоквартирных домах, где проводится капремонт. «Ситуация достаточно тяжёлая, так как затраты на установку приборов возложены по законодательству на собственников. А общее собрание жильцов в большинстве случаев принимает решение не тратить деньги на эти цели», – прокомментировал министр. Проблемной оказалась для муниципалитетов задача поставить на кадастровый учёт земельные участки под домами. «Даже в Иркутске далеко не всё сделано, тем более в отдалённых территориях», – описал ситуацию чиновник.

Однако, с точки зрения министерства, целый ряд муниципалитетов имели все шансы поучаствовать в программе по капремонту, но не приложили должных усилий. К первой группе таких территорий в ведомстве отнесли Киренск, Бодайбо, Нижнеудинск, Чуну и Тулун. Власти этих городов уверяют, что все условия фонда для них оказались слишком сложными. Вторая группа – муниципалитеты, лишь однажды принявшие участие в проекте, но потом отказавшиеся исполнять условия, – Тайшет, Зима, Улькан-3. Третья группа – территории, которые продолжают участвовать, но серьёзно ослабили контроль за исполнением условий и за качеством проводимого капремонта. Речь идёт о Слюдянке, Байкальске, Железногорске-Илимском, Заларях и Михайловке, где выявлены нарушения как по освоению финансов, так и по качеству выполненных работ.

Благоприятные условия за ваш счёт

С 2013 года условия фонда изменились, рассказывает министр. Новая система капремонта предполагает создание регионального оператора – органа, который должен координировать выполнение мероприятий. Он также может заниматься обслуживанием домов, если жильцы не определились с формой управления. Господдержка (федеральная, областная, муниципальная) на капремонт в новых условиях заметно снижается – она должна составлять не более 30% от суммы затрат. Причём по линии федерального финансирования идёт максимальное снижение. Зато увеличивается доля участия самих граждан в капремонте собственных домов – с 5 до 15%. «Позиция уже осмыслена на федеральном уровне. В последнее время фонд неоднократно её озвучивал на совещаниях: «В государстве денег на то, чтобы только за его счёт проводить капремонт, нет. Должна быть ответственность собственников помещения», – рассказывает Селедцов. Причём в проекте бюджета страны на 2014 год за Иркутской областью зарезервировано 113 млн. рублей на капремонт, в 2015-м уже значительно меньше – 74 млн. рублей. В 2016-м средства не предусмотрены вообще.

Таким образом, получается палка о двух концах. С одной стороны, мероприятия, которые будут продолжаться в рамках проекта фонда, ведут к созданию благоприятных условий для проживания граждан. С другой – к повышению вложений самих граждан в кап­ремонт. 

Ужесточаются требования к муниципалитетам, желающим участвовать в программе. Теперь уже все земли под жилыми домами должны быть поставлены на кадастровый учёт, а все дома оснащены приборами учёта.

– Требования ограничивают муниципалитеты, с одной стороны, но, с другой, стимулируют их, а также ресурсоснабжающие организации, организации, обслуживающие многоквартирные дома, к приведению в надлежащий вид нормативно-правовой документации, начиная от кадастра и заканчивая электронным паспортом многоквартирного дома, – сообщил чиновник.

Подрядчика помогут выбрать старейшины домов

Однако не только дополнительные проблемы (финансовое бремя собственникам и дополнительные препоны муниципалитетам для участия в проекте фонда) обещает министр. Регион намерен разобраться с недобросовестными управляющими организациями и подрядчиками. 

– Слишком много многоквартирных домов подлежит капремонту. Слишком заманчивая процедура использования средств – всего лишь закрыть акты выполненных работ и получить деньги. Закрытые акты, но не выполненные работы – факты, которыми сейчас занимается прокуратура, – заявил Селедцов.

Нарушения со стороны подрядчиков министр связывает в значительной степени с действиями муниципальных органов власти. Именно за ними, согласно федеральному законодательству, закреплена основная роль в кап­ремонте домов. «Все мероприятия реализуются через органы местного самоуправления. Правительство Иркутской области является здесь только точкой сборки – подаёт заявку на участие, контролирует соблюдение условий. Финансовая поддержка предоставляется из фонда в виде субсидий УК, ТСЖ и ЖСК через местные бюджеты. Причём средства перечисляются напрямую в территории, минуя областной бюджет. Затем деньги переводятся на отдельные банковские счета УК, ТСЖ, ЖСК и организации их расходуют на основании актов выполненных подрядчиками работ. Закрывают акты выполненных работ, равно как и выбирают подрядчика, следят за ходом капремонта, собирают данные по проблемным домам, предлагаемым для участия, муниципальные власти», – объясняет глава министерства, уверенный, что эта законодательная норма и породила массу злоупотреблений. 

В областном законе о капремонте, который вступит в силу с 2014 года, появятся «серьёзные меры по контролю за выполненными работами», сообщают разработчики закона: управляющие организации обязаны будут предоставлять собственникам отчёты об освоении денег. После принятия закона отдельно будут разработаны подзаконные акты, в том числе положение по выбору подрядчика, обещает министерство: «Старейшины дома, представители правления ТСЖ, УК будут входить в состав комиссии, которая качественно выберет подрядчика и проконтролирует его работу».

Условия не всем по карману 

Муниципалитеты и собственники жилых помещений к переменам относятся неоднозначно. Так, власти областного центра заявляют, что будут продолжать участвовать в проекте. «С 2009 года Иркутск выполняет все требования, которые выставляются муниципалитетам. С 2013 года предъявлены новые, город готов их удовлетворить», – объявил заместитель мэра Булат Дугаров.

Столица Приангарья капремонтом за счёт средств фонда занимается с 2009 года. За это время отремонтировано 409 домов (1,4 млн. кв. м) на общую сумму 1,355 млрд. рублей (из них 14,9 млн. – областные инвестиции, 206 млн. – муниципальные, 77 млн. – собственников). За этот период отремонтированы внутридомовые инженерные сети в 226 домах, кровли – в 236, цоколи – в 228, фасады – в 259, приборы учёта потребления ресурсов установлены в 46 домах, заменено пять лифтов, энергетическое обследование прошли 57 жилых объектов.

Всего же в Иркутске 7800 домов, из них 5144 нуждаются в ремонте. Таким образом, отремонтирована пока лишь десятая часть.

Мэр Свирска Владимир Орноев сообщил, что на сегодняшний день четыре дома в городе отказались от участия в проекте фонда из-за того, что увеличивается финансовая нагрузка на собственников.

Заметим, что Свирск является своего рода передовиком проекта: участвовать в нём город начал в 2008 году (присутствовал во всех заявках, подаваемых в фонд регионом) и выполнял все условия для получения средств – необходимое количество ТСЖ, отсутствие перекрёстного субсидирования и т. д. В муниципалитете даже были подготовлены к капремонту чердачные и подвальные помещения, что позволило сократить затраты на подрядчиков по вывозу мусора. На кровлях проведён демонтаж индивидуальных антенн. 

– Жилищный фонд города – это на 48% ведомственные объекты, которые промышленные предприятия в своё время передали муниципалитету. Обслуживание таких домов не соответствовало требованиям, в итоге нам они достались в аварийном состоянии. С 2008 по 2010 год у нас проходил частичный капремонт домов, но с 2011-го уже комплексный – на объекте сразу осуществлялся ремонт подвалов, фасадов, кровли, устанавливались приборы учёта. 29 домов попали под такие комплексные работы. Это позволило наиболее эффективно решить задачу, – описывает ситуацию мэр. 

Так, за прошедшее время в Свирске отремонтировано 77 домов площадью 223 тыс. кв. м – 63,5% от общего количества жилья. Обошлись работы в 181 млн. рублей. В итоге удалось улучшить условия проживания 6,1 тыс. человек – 72% от общего количества. В 2012-м, когда эксперты фонда приезжали в регион, чтобы проконтролировать выполнение работ, Свирск был признан ими наиболее удачным примером, опыт города рекомендовано было распространять и на других территориях.

Но после изменения условий софинансирования, в том числе увеличения затрат собственников жилья (капремонт одного квадратного метра помещения в среднем обходился в 2008 году в 500 рублей, в 2013-м – уже в 1379 рублей), на общих собраниях они стали принимать решения об отказе участвовать в программе.

Тем не менее Владимир Орноев констатирует, что проект позволяет решить вопрос с проблемным жильём. В Свирске, по его словам, к 2013 году по сравнению с 2008-м более чем в два раза уменьшилось число обращений граждан в администрацию по вопросам качества и обслуживания аварийных домов. Снижено также количество аварийных ремонтов инженерного оборудования, относящегося к общему имуществу. А за счёт экономии средств на содержание и текущий ремонт жилья управляющие компании построили на 70% придомовых территорий детские игровые площадки. 96% домов оборудованы приборами учёта теплоэнергии, 60% – холодного и горячего водоснабжения, 34% – электроэнергии. Собираемость оплаты за жилое помещение достигла 95,5% (89,9% – в 2008 году). На всех объектах проведён энерго­аудит. В 2012 году в Свирске на одном из домов (по улице Ленина, 9) установлено погодоведомое оборудование. «И мы уже получили по этому объекту абсолютную экономию», – уверяет мэр. Удалось добиться сдерживания тарифов на уровне, не превышающем предельно максимального роста оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги. 

«Для более эффективного решения задач нужно обратить внимание на увеличение доли софинансирования из областного бюджета. Это позволит участвовать в программе и другим муниципалитетам, для которых дефицит местных бюджетов является солидным препятствием. Нужно также решить вопрос о субсидировании отдельных категорий собственников, имеющих низкий достаток», – поделился своими рекомендациями Орноев.

Ресурс в 2,7 млрд. рублей

Иркутские эксперты и наблюдатели также решили поделиться советом с министерством жилищной политики. Сергей Брилка, председатель правления СРО строителей Байкальского региона, заявил, что сегодня собственники жилья и организации, управляющие фондом, как правило, не в состоянии дать реальную оценку состоянию жилья, нуждающегося в капремонте: «Отсутствие профессиональных экспертов, которые могут оценить не только степень износа, но и качество проведённого подрядчиком ремонта, мешает выполнению программы. Сейчас нужно подумать, где брать экспертов». 

Сергей Брилка также попытался оценить бремя, которое ляжет на собственников с 2014 года, когда вступит в силу региональный закон о капремонте. Общая сумма по минимальным взносам граждан на капремонт (взносы обязаны будут платить жильцы согласно новому закону), по самым скромным подсчётам Брилки, может составить 2,7 млрд. рублей в год. «Это если наши граждане будут платить минимум – по 5 рублей с квадратного метра при средней площади квартиры в 60 квадратов. Замечу, что 2,7 миллиарда рублей в год – огромный ресурс. Сравните: за предыдущие шесть лет всего в Приангарье отправлено на капремонт 4 миллиарда рублей. И если этот ресурс у нас вдруг начнёт динамично поступать, то к нему надо быть готовыми», – предупредил коллег Брилка. 

Депутат Виктор Шопен обратил внимание на «хрущёвки», отслужившие уже 50 лет, и на дома 335-й серии в Ангарске, которые построены были также несколько десятилетий назад, но не соответствуют строительным нормам даже того времени. 

– Неужели ответственность переложат на тех, кто приватизировал эти развалины? – поинтересовался он у министра.

– Мы надеемся заставить с помощью нового законодательства органы местного самоуправления провести оценку износа фонда, инвентаризацию, чтобы, уже пользуясь этой информацией, понять, как поступать с такими домами, – сообщил Селедцов.

Сергей Бренюк капремонт в Приангарье раскритиковал. По его мнению, работа была скорее стихийной, чем системной: «При несистемном подходе эффективность ниже: внутридомовые приборы учёта ставятся на ржавые, гнилые трубы. Может быть, есть смысл сейчас вести работу не с отдельными объектами, а с целыми кварталами, жилыми массивами? Доработали всё здесь – идём дальше. Или, например, провести сначала работы по всем инженерным сетям, затем по другому виду капремонта».

Селедцов с предложением поспорил: так придётся обделять некоторые муниципалитеты, переносить работы в них на более отдалённый период, что устроит далеко не всех. «Вопросов много, сделать надо много, и всё, по большому счёту, на деньги населения», – подвёл общий итог беседы министр.