Дорогой «Чкалов»

26 квартир площадью от 42 до 282 кв. м выставило на продажу около месяца назад ЗАО «Трансстройбанк», являющееся собственником здания, в котором располагается иркутский отель Courtyard Marriott. Напомним, отель, строительство которого началось в конце 2008 года, был открыт в ноябре 2011-го. Стоимость объекта составила 45 млн. евро. О том, что разместится в левом девятиэтажном крыле здания, на тот момент ничего конкретного известно не было. По словам собственника отеля, рассматривалось несколько вариантов, в том числе предоставление этой площади под офисные помещения либо под апартаменты. Но, как рассказал «Конкуренту» директор одного из иркутских агентств недвижимости, идею сделать там офисный центр не удалось реализовать из-за высокой, в пределах 90-100 тыс. рублей, стоимости квадратного метра. «Также рассматривалась возможность открыть на последнем этаже здания ресторан. Этот вариант связывали с именем Василия Истомина (владелец сети ресторанов Ist Project. – «Конкурент»)», – рассказывает собеседник издания. 

В итоге предпочтение было отдано варианту апартаментов. Любопытно, что от отеля эта часть здания получила инженерные коммуникации и сервис, тогда как в продажу все квартиры вставлены под брендом элитного жилого комплекса (ЖК) «Chkalov». Стоимость жилья в нём соответствует заявленному статусу: самая дешёвая квартира площадью 42 кв. м обойдётся в 6 млн. рублей, дороже всего пентхаус площадью 282 кв. м – его цена 32 млн. рублей. При этом, как рассказала руководитель отдела продаж ЖК «Chkalov» Надежда Степченко, все помещения идут с черновой отделкой. Дополнительными статьями расходов для владельцев станут плата за пользование всей отельной инфраструктурой, а также коммунальные услуги. Прописаться через стенку с отелем нельзя, хотя приобретённая квартира и перейдёт в собственность владельца. Объясняется это тем, что все выставленные на продажу апартаменты по документам являются нежилыми помещениями с возможностью временного проживания.

Несмотря на все эти условия, а также высокую стоимость квадратного метра (от 114 до 148 тыс. рублей), интерес к подобного рода недвижимости на местном рынке присутствует. По словам Надежды Степченко, часть квартир уже куплена. В первую очередь раскупают апартаменты самых маленьких и, напротив, самых больших площадей. «Какие-то сделки сейчас находятся на стадии заключения. Например, уже есть покупатель у пентхауса с открытой террасой площадью 90 квадратных метров», – говорят в отделе продаж.

Чей номер

Кто именно приобретает апартаменты, авторы проекта держат в строжайшей тайне. Между тем мнения участников местного рынка гостиничных услуг и риелторов о том, кому может быть интересно проживание в таких помещениях, разошлись. Так, например, в гостиничном бизнесе приобретение апартаментов в собственность в принципе не практикуется. «Но их можно снять хоть на длительный, хоть на короткий срок», – объяснили «Конкуренту». Обойдётся это в круглую сумму: стоимость проживания в апартаментах отеля «Байкал Бизнес Центра» (ББЦ) в высокий сезон составит 24 тыс. рублей за сутки, в оте-ле Sayen – 24,5 тыс. рублей. Год проживания в таком номере, с учётом сезонного изменения цен, обойдётся в сумму от 7,7 до 8,6 млн. рублей. Правда, если гость собирается снять номер на длительный срок, отели обычно делают скидки.

При этом представители гостиничного бизнеса рассказывают, что по сравнению с основным номерным фондом апартаменты обычно заняты меньшее количество времени. «Считается нормальным, если их средняя загрузка составляет 20–30% времени от года», – говорит собеседник «Конкурента». Живут в них чаще всего звёзды эстрады в период гастролей, руководители крупных компаний, а также высшие чиновники. Хотя известен факт, как однажды в одном из иркутских оте-лей в течение нескольких месяцев снимало апартаменты одно из высших должностных лиц.

В компании «Гранд Байкал», управляющей отелем ББЦ, пояснили также, что апартаменты являются необходимым условием для получения гостиницей уровня «четыре звезды». «Так как в Иркутске оте-лей такого уровня единицы, то и количество апартаментов можно пересчитать по пальцам», – говорит представитель «Гранд Байкала». 

Хитрый ход

Начало продаж апартаментов в отеле Marriott иркутские риелторы восприняли с профессиональным интересом. По словам директора агентства недвижимости «Слобода» Дмитрия Щербакова, спрос на жильё такого уровня и стоимости в Иркутске действительно есть. Правда, приобрести его готова очень узкая категория людей. «Конечно же, купить подобную квартиру может крупная российская или иностранная компания для своих сотрудников, работающих здесь. Но в первую очередь это предложение адресовано очень состоятельным иркутянам. Если раньше им ещё можно было предложить купить элитную квартиру, к примеру, на бульваре Гагарина, то сегодня им попросту негде жить. Приходится переезжать в апартаменты», – иронично объясняет возникший спрос собеседник «Конкурента».

При этом специалисты местного рынка недвижимости уточняют: основная хитрость апартаментов в том, что они дают возможность проживания в помещениях, изначально для этого не предназначенных. 

– В своё время по такому пути пошли девелоперы московского рынка коммерческой недвижимости, – объясняет эксперт-аналитик Татьяна Галущенко. – Когда после кризиса там возник избыток свободных коммерческих площадей, они переформатировали их под жилые помещения, назвали апартаментами и стали продавать. Одновременно им удалось абсолютно законно обойти запрет на строительство жилья в центре города. Сегодня то же самое происходит на иркутском рынке.

Есть у апартаментов, по словам Татьяны Галущенко, свои плюсы и минусы. Основной минус – в них нельзя прописаться. «Однако сейчас активно лоббируется вопрос о возможности предоставления временной регистрации в таком жилье», – рассказывает она. Кроме того, затраты на их содержание, как правило, выше, чем обычной квартиры сопоставимой площади. Именно поэтому, по мнению Галущенко, апартаменты подходят тем, для кого это так называемое второе жильё, в котором предполагается жить время от времени. А остальное время, к примеру, сдавать в аренду.

Говоря о плюсах, Дмитрий Щербаков объясняет, что превращение офиса в апартаменты позволяет продать нежилое помещение по цене элитной жилой недвижимости. К слову, иркутские девелоперы выгоду от такой смены форматов уже осознали. По неофициальной информации, в ближайшее время в Иркутске могут появиться как минимум три подобных проекта. Так, ещё один жилой комплекс с апартаментами уже расположился на пересечении улицы Богдана Хмельницкого и Пионерского переулка. Есть планы по строительству аналогичных ЖК вблизи гостиницы «Ангара», а также недалеко от плотины ГЭС со стороны залива Якоби.