Расселить и вновь построить
Иркутские проектировщики предложили механизм взаимодействия мэрии и застройщиков в развитии застроенных территорий. Об этом сообщил начальник департамента «ИркутскГипродорНИИ» Руслан Хотулев на заседании Ассоциации сибирских и дальневосточных городов, которое было посвящено проблемам современного градостроительства в муниципальных образованиях. Подготовка документов для развития застроенных территорий в областном центре началась, поскольку свободных земельных участков, по самым оптимистичным прогнозам, хватит максимум на 3 года. В то же время на территории города примерно 6% многоквартирных жилых домов общей площадью 700 тысяч квадратных метров относятся к ветхой малоэтажной застройке, а двухэтажными деревянными постройками заняты 280 гектаров территории.
Сейчас Иркутск готов предоставить 43 площадки для сноса старого жилья и строительства современных жилых комплексов. Каждому из этих участков предстоит пройти длительную процедуру по выставлению на торги, оформлению градостроительных документов и расселению. «Экспериментальным проектом» стали 3 градостроительных участка на территории Октябрьского и Свердловского районов общей площадью около 14 гектаров.
На сегодняшний день мэрия провела 3 аукциона, на которых были проданы три участка: площадью 6,8 гектара в границах улиц Лыткина, Красноказачьей, Зверева, Депутатской; площадью 3,8 гектара в границах улиц Мухиной, Захарова, Бородина, Сеченова; площадью 2,9 гектара в границах улиц Мухиной, Захарова, Якоби, Театральной. На этих территориях предстоит расселить 74 многоквартирных дома. В 2013 году на аукционе будет разыграно право на освоение ещё как минимум трёх участков в районе залива Якоби.
Вместе с тем Генеральный план и градостроительные нормативы требуют строительства инженерной и социальной инфраструктуры там, где появляются такие крупные жилые массивы. И необходимо определиться, за чей счёт она будет построена. Возможны несколько вариантов: от бесплатного предоставления участков с обременением до стандартной конкурсной процедуры, когда выигрывает застройщик, предложивший наивысшую цену. И в этом случае муниципалитет может эти средства направить на строительство объектов социальной инфраструктуры.
Руслан Хотулев предложил сис-тему индексации земельных участков, которая могла бы повлиять на их стоимость на торгах. Будущий микрорайон оценивается по двум направлениям: во-первых, вместимость уже существующих детских садов, школ и поликлиник. Во-вторых, инвестиционная привлекательность самого участка (плотность населения, размер, наличие рекреационных зон и удалённость от остановок общественного транс-порта).
Просчитав все составляющие будущего проекта, можно вывести сводный индекс эффективности развития застроенной территории и на основании этого принимать решения, влияющие на стоимость участков. В одних случаях необходимые социальные объекты можно выносить за границы территории застройщика, в других – строить внутри будущего микрорай-она. Таким образом, можно регулировать условия продажи земельных участков так, чтобы они оставались интересными как для муниципалитета, так и для застройщиков.
