Решение о том, что собственники должны начать сбор средств на капремонт многоквартирных домов, на федеральном уровне было принято в конце прошлого года. 25 декабря утверждены изменения в Федеральный закон №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а Жилищный кодекс РФ пополнился целой главой о финансировании капремонта. 

«Изменения объёмные, сложные, – предупреждает Ирина Гладышева, начальник управления модернизации и стратегического развития министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области. – В традициях последних лет все полномочия возложены на регионы, то есть все правовые акты, регулирующие проведение капремонта, должна принять область». Основной документ – региональный закон – уже разработан и проходит согласование в органах исполнительной власти. Планируется до конца мая или в первых числах июня внести его в Законодательное Собрание.

Регион будет ежегодно устанавливать минимальный размер взноса. В течение 25 лет плата собственников должна накопиться в сумму, достаточную для проведения капремонта в доме. Взнос рассчитывается в рублях на квадратный метр площади жилого помещения, он будет дифференцироваться в зависимости от состава общедомового имущества, климатической зоны и так далее. О размере платы говорить пока рано, отмечает Ирина Гладышева, хотя есть некая средняя рекомендуемая федерацией величина: «Сложно говорить, откуда она взялась, но комитет [Госдумы] по ЖКХ озвучивает среднюю цену в 5 рублей за квад-ратный метр». Вероятнее всего, полагает эксперт, эта цифра учитывает критерий доступности жилищно-коммунальных услуг. 

Новая строчка появится в каждой платёжной квитанции с мая 2014 года. Важный вопрос – кто и как будет собирать эти деньги. Жилищный кодекс предлагает собственникам на выбор два варианта. Первый способ – открыть специальный счёт в банке. Распоряжаться этими деньгами, то есть быть владельцем счёта, смогут только ТСЖ, жилищно-строительный кооператив или региональный оператор – специализированная организация, которая будет создана правительством области в форме фонда. Если дом обслуживает управляющая компания, владельцем спецсчёта может быть только региональный оператор. Эта организация будет вести весь комплекс работ и услуг по капремонту, начиная со сбора средств и составления смет до приёмки работ. 

Вторая возможность – сразу начать аккумулировать средства на счетах регионального оператора. «При этом деньги не растворятся в общем котле, – пообещала Гладышева, – идёт учёт не только по каждому дому, но и по каждому собственнику». У обоих способов есть свои плюсы и минусы. Региональный оператор будет расходовать средства в пределах муниципального образования, то есть использовать деньги, полученные со всех домов, на ремонт тех, которые в первую очередь в нём нуждаются. По первому варианту деньги дома будут тратиться исключительно на его ремонт, однако собственникам придётся ждать, пока накопится нужная сумма. ТСЖ в таком случае будет нести и всю ответственность за выбор подрядчика и качество ремонта. 

Эксперты выступают за второй вариант. «Не хочу рекламировать организацию, которая ещё даже не создана, но вся деятельность фонда будет подотчётна правительству, депутатам и общественным организациям», – говорит Ирина Гладышева. Региональный оператор должен стать мощной структурой с профессиональными кадрами, которая будет нести ответственность за качество управления средствами и, собственно, ремонта. «Деньги будут аккумулироваться порядка 25 лет, непонятно, что за это время произойдёт с ТСЖ, кто будет его председателем и сколько раз жители между собой переругаются в процессе распределения этих денег», – добавляет генеральный директор СРО «Содружество ЖКХ» Михаил Дамешек. Его практика работы с ТСЖ показывает, что товариществ с длинным жизненным циклом немного, рано или поздно наступает момент, когда дом «уходит» в управляющую компанию. Даже областная Служба государственного жилищного и строительного надзора не в праве будет пересматривать правомерность решений собраний ТСЖ, напомнил её руководитель Денис Воронов: «Мы можем оценить только законность создания ТСЖ, остальное – внутренняя ответственность собственников».

Впрочем, времени на раздумья у собственников почти не будет. За тех, кто не успеет определиться в течение двух месяцев с начала 2014 года, выбор сделает муниципалитет. Это означает, что деньги автоматически отправятся на счёт регионального оператора. 

До конца этого года областному правительству и муниципалитетам предстоит провести огромную работу. Новый закон подразумевает также принятие областной адресной программы проведения капремонта, в которую включаются все дома на территории региона, которых на сегодняшний день более 80 тысяч. Однако, уточнила представитель министерства, из этого числа будут исключены так называемые дома блокированной застройки – двух-четырёхквартирные дома, которые теперь будут считаться индивидуальным жильём. Муниципалитетам же надо провести полную ревизию жилищного фонда, выделить действительно многоквартирные дома и провести их полную техническую инвентаризацию. В законе будут прописаны критерии, по которым дома будут расставлены по годам. Программа разрабатывается на 25 лет, подлежит актуализации каждый год (поскольку вводятся новые здания и ветшают старые), скорее всего, она начнёт работать с 2015 года. 

По мнению Дениса Воронова, пока не до конца ясно, как новый механизм уложится в реалии экономики. По оценкам областного министерства жилищной политики в настоящие время на капремонт существующего жилфонда Иркутской области нужно 130–150 млрд. рублей. «При сборе в 5 рублей на квадрат без учёта инфляции 130 млрд. придётся собирать 64 года, – подсчитал Воронов. – Заведомо денег не хватит на всех. Если прибавить инфляцию, к 2025 году сумма вырастет до 260 млрд. рублей. Мы опять возвращаемся к тому, что ответственность за жильё несёт собственник». Именно потому, что денег будет недостаточно, Жилищный кодекс предусматривает государственную и муниципальную поддержку, подчеркнула Ирина Гладышева: «И области, и каждому муниципальному бюджету нужно будет немного раскошелиться, иначе придётся делать взнос выше, что в настоящий момент недопустимо, мы это понимаем».

Кроме того, продолжит работать Фонд содействия реформированию ЖКХ. В настоящее время его деятельность продлена до 1 января 2016 года, есть поручение президента продлить этот срок до 30 сентября 2017 года. Несмотря на то, что реализация программы ФСР ЖКХ по софинансированию капремонта показала, что сумма, необходимая на капремонт, в разы превышает размер федеральной финансовой помощи, объём поддержки фонда будет сокращаться. За время действия программы, с 2008 года, Иркутская область получила от ФСР ЖКХ более 6 млрд. рублей, в том числе 3,5 млрд. рублей – на капитальный ремонт многоквартирных домов, остальное – на переселение из ветхого и аварийного жилья, напомнила Гладышева. Лимит Приангарья по капремонту на этот и следующий годы – по 133 млн. рублей, в 2015 году он составит 76 млн. рублей. 

Программа на этот год фактически согласована, в ней участвуют 12 муниципальных образований и 126 многоквартирных домов, общий объём финансирования – 417 млн. рублей. 

Изменились и условия получения федеральных денег, они стали ещё жёстче. До этого года в программе фонда участвовали только 23 муниципальных образования Иркутской области (в них живёт 70% населения области) из 473. Условия получения финансовой поддержки в фонде были изначально ориентированы на крупные города, для мелких поселений некоторые требования оказались вовсе невыполнимыми. С этого года увеличиваются доли софинансирования: собственникам предстоит платить уже не 5, а 15% от стоимости ремонта, региону – 53% против 25,5% в прошлом году. Многие собственники по этой причине уже отказываются участвовать в программе, отметил Денис Воронов.