Снижение рисков

Новый игрок на рынке услуг ЖКХ  – ООО «УК «Энергия» («дочка» «Иркутскэнерго») – был создан в конце 2012 года и с января 2013-го  активно развивается, рассказал директор ООО «Иркутские коммунальные системы», начальник управления коммунальными системами ОАО «Иркутск-энерго» Булат Дугаров. Под управлением «Энергии» уже находятся четыре многоквартирных дома в иркутском микрорайоне Ново-Ленино. Список могут пополнить объекты в Октябрьском районе.  «Перед этой компанией ставятся задачи расширения жилфонда, в том числе за счёт домов недобросовестных УК, которые банкротятся, не выдерживают конкуренции, нецелевым образом используют деньги за горячую воду  и отопление. К сожалению,  в Иркутске таких достаточно», – отметил Дугаров.

Задача «Энергии», по словам директора «Иркутских коммунальных систем», такая же, как и у других компаний холдинга в этой сфере, – снижение риска неплатежей за поставленные ресурсы (горячая вода, тепло, свет). Во многом это уже удалось сделать в Усолье-Сибирском и Усть-

Илимске, куда энергетики зашли в  прошлом году. «Промежуточные итоги управления жилфондом мы оцениваем положительно, –  сказал Дугаров. – На первом этапе перед нами стояла задача сократить темпы роста задолженности за ресурсы. Второе –  искоренить ситуации, при которых недостаток средств на содержание и ремонт компенсировался средствами, собранными за воду и тепло. Считаю, что в большей части мы это сумели сделать».

Впрочем, соглашается собеседник, заявлять, что все цели достигнуты, преждевременно.  «Привести в порядок дома, которые десятками лет не видели ремонта, в одночасье невозможно, – отмечает Дугаров. – Это вообще невозможно сделать, если не изменить отношение людей к собственным домам, к общему имуществу, если не воспитать реального собственника. В наших условиях на это также нужно время».

«Нехватка средств ощущается постоянно»

Быстрый результат в сфере ЖКХ вообще маловероятен, уверены в «Иркутских коммунальных системах». По замечанию Дугарова, бизнес в управлении многоквартирными домами – деятельность в условиях перманентного финансового кризиса. Нехватка средств здесь ощущается постоянно. «Десятилетиями не ремонтированные дома требуют существенных затрат, не сопоставимых с уровнем доходов населения. Получается замкнутый круг, из которого не видно выхода», – описывает менеджер. По его словам, со сбором условных тарифов, не отражающих никакой экономики обслуживания зданий и больше напоминающих разновидность социального налога, повсеместно возникают проблемы. 

Всё это происходит на фоне низкой собираемости платежей на отдельных территориях. «Что случается, если кто-то не заплатил квартплату? Есть два варианта. Первый – не платить за поставленный ресурс, загоняя УК в долги перед поставщиками ресурсов. Второй – рассчитываться средствами, оплаченными добросовестными плательщиками за содержание и ремонт жилья, загоняя компанию в долги перед теми же плательщиками. И в том и в другом случае управляющая компания – потенциальный банкрот», – объяснил Дугаров. В итоге долги банкрота войдут в тариф следующего года. Так что не-плательщики – одна из причин повышения тарифов на коммунальные ресурсы. И дело не только в том, что компании работают неэффективно. Есть масса других объяснений: низкие доходы населения, недостаток рабочих мест, прочие политические и социальные факторы. «На всё это управленцы повлиять не могут, но именно они оказываются крайними в ситуации, – добавил Дугаров. – Я не стану лукавить, заявляя, что с нашим приходом уровень собираемости кардинально повысился. Слишком много причин этому препятствует».       

Горячие точки

С собираемостью платежей в Усолье-Сибирском, куда энергетики зашли больше года назад, купив долю в ООО «УК «ТВК», было неважно. До того момента она составляла менее 70% (сейчас более 80%). Разумеется, ни о каком приведении домов в порядок речи не шло. В условиях очередного передела рынка жилищных услуг всем было не до этого. «Двойные квитанции, негативное отношение уставших от всего этого бардака жителей, огромные долги управляющей компании за коммунальные ресурсы, столь же огромные долги жителей по квартплате. Надо сказать, жилищное хозяйство Усолья встретило нас не очень дружелюбно», – вспоминает Дугаров. Сейчас ситуация стабилизировалась, противостояние управляющих компаний прекратилось. Они определились с жилфондом  и действуют в рамках своих границ. И в случае ООО «УК «ТВК» жители шести десятков домов доверили ему управление общедомовым имуществом с соблюдением всех процедур, установленных законом.  «Так что откровенных боевых действий, как в прошлом году, когда со всех сторон  сыпались претензии, в Усолье уже нет», – подчеркнул собеседник. 

Тем не менее один «пережиток прошлого» ещё остался: предприятие «Эрида», несмотря на то что суд признал право на управление домами в Привокзальном районе Усолья за ООО «УК «ТВК», продолжило незаконно собирать деньги с жителей 60 домов. Суд уже обязал «Эриду» выплатить около 450 тыс. рублей, полученных подобным образом (после уточнения сумма превысит 2 млн. рублей), но это компанию не остановило. «К сожалению, доверчивые граждане идут и платят, не понимая, что эти деньги будет крайне сложно вернуть, – говорит Дугаров. – Тем не менее мы продолжаем доказывать своё присутствие, в частности работой нашей аварийно-диспетчерской службы». 

В Усть-Илимске тоже не обошлось без проблем, правда, совсем другого характера. Когда энергетики только приобрели ООО «Усть-Илимское ЖКХ-2008» (УИ ЖКХ-2008), под чьим управлением находилась и остаётся основная часть жилфонда города, всё выглядело благополучно и стабильно. Никакого противостояния и передела рынка. Но в процессе выяснились детали работы прошлых лет. Оказалось, что с 2009 года компания индексировала размер оплаты за содержание и ремонт жилья без согласования с собственниками помещений в домах. «Если помните, тогда так делали практически все управляющие организации», – отметил Дугаров. Вторая часть проблемы заключалась в том, что в тот период квартплата начислялась без учёта показаний общедомовых счётчиков, то есть меньше положенного. В то же время поставщики ресурсов требовали деньги за отпущенный ресурс. Разница так и осталась неоплаченной. «Так УИ ЖКХ-2008 оказалась в критической ситуации. С одной стороны, надо было вернуть жителям деньги за незаконную индексацию тарифов, с другой – собрать за поставленные ресурсы», – говорит собеседник. И если возврат не вызвал резонанса, то доначисления взбудоражили Усть-Илимск. «Только ленивый не обвинял нас во всех грехах, причём никто из обывателей не знал подоплёки всей этой ситуации. В итоге мы понесли дополнительные затраты, пересчитав начисления в меньшую сторону, – отметил Дугаров. –  Раздувая скандал, каждый старался разыграть свою политическую карту, при этом меньше всего думая о состоянии жилфонда». Снизить социальное напряжение УИ ЖКХ-2008 удалось, только когда «Иркутские коммунальные системы» согласились отозвать квитанции с перерасчётом свыше 20 млн. рублей. 

Оптимизм на будущее

Разрешая конфликты, коммунальщики всё же успевали налаживать работу компаний. Постепенно деятельность УК приводится к единым стандартам «Иркутскэнерго», оптимизируются бизнес-процессы. Например, затраты на содержание аварийно-диспетчерской службы  ООО «УК «ТВК» сократились втрое. «Это не значит, что теперь квартплату можно снизить, – пояснил Дугаров. – Просто раньше диспетчерская служба финансировалась на средства, которые прежние собственники компании со-брали за отопление. Теперь служба финансируется так, как и положено, из денег, поступающих на содержание жилья. Оптимизация позволила прекратить хищение части средств поставщика коммунальных ресурсов». В итоге получилась, по словам собеседника, «боевая, маневренная, хорошо укомплектованная служба».  Есть уже две сторонние УК, которые по договору пользуются её услугами. Прозрачности работе УК добавил также конкурсный отбор поставщиков и подрядчиков. «Таких примеров можно привести немало. Но главное, нам удалось остановить развал жилищных предприятий», – уверен Дугаров.

В Усть-Илимске деятельность УИ ЖКХ-2008 удалось улучшить совмест-но с ТЭЦ, которая является поставщиком таких коммунальных услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление и водоотведение. «Раньше были вопросы с регулировкой и сверхнормативными потерями. Чтобы всё настроить, ТЭЦ победила в конкурсе и зашла как подрядчик на дома левого берега. У станции появилась возможность регулировки всей сети – от ТЭЦ до квартиры, – рассказал Дугаров. – Проблема будет отчасти решена».

В целом в работу УК вложений, конечно, пока больше, чем отдачи, говорит Дугаров. «Но мы с оптимизмом смотрим в будущее. Намерены снижать задолженность за ресурсы, работать с долгами  по квартплате, выстраивать понятную всем, внятную систему управления, снижать накал социальной напряжённости. Уверен, всё, что мы делаем, будет не зря», – добавляет он.

В ручном режиме 

Настроение коммунальщиков, впрочем, во многом зависит от государственной политики в сфере ЖКХ, признаёт собеседник. По его мнению, в этом вопросе «нет никакой ясности»: отрасль управляется в ручном режиме, внятных правил нет и неизвестно, что может произойти завтра. «Выражение «Экономику определяет политика» здесь очень актуально. И, к сожалению, политика направлена в основном на заигрывание с населением и популистское перекладывание ответственности за противоречивые, непродуманные законы на управленцев-жилищников», – полагает Дугаров. Какие-то эксперименты, метания из стороны в сторону здесь просто недопустимы. Это не только тормозит развитие бизнеса, но и отбрасывает назад».

К «необдуманным экспериментам» Дугаров относит и планы по созданию фонда капремонта. «Вот что удивляет: принимается важный закон, но никто не задумывается о возможных последствиях. Зачем экспериментировать на всей стране, сразу принимая поправки в Жилищный кодекс? Давайте сегодня в порядке эксперимента возьмём десяток домов, прибавим к квартплате по пять–десять рублей с квадратного метра в месяц и посмотрим реакцию жителей, оценим финансовую нагрузку на бюджеты разных уровней, связанную с необходимостью дополнительной социальной защиты населения, а  затем и будем принимать решения», – полагает собеседник. И самое страшное в этой ситуации, считает он, в том, что пока нет многих правил игры на рынке ЖКХ, жилищный фонд продолжает ветшать. «Уверен, что каждое решение в сфере управления жильём должно быть максимально взвешенным, просчитанным и обдуманным», – заключил Дугаров.