Парковка с размахом

Правила, которые способны навсегда изменить экономику строительных проектов, скромно лежат на сайте городской администрации и называются «Местные нормативы градостроительного проектирования г. Иркутска». Они были разработаны ещё в 2008 году, но долгое время не рассматривались и не действовали, вспоминают собеседники «Конкурента».  15 июля 2011 года документ утвердил мэр Виктор Кондрашов. К тому времени стало ясно, что нормативы уже устарели и противоречат ряду других  требований. Год спустя вышло именно то, чем теперь недовольны, но должны пользоваться проектировщики и застройщики. 

В длинном документе, разработанном ЗАО «НИиПИ экологии города» (Москва), ООО «Институт комплексного развития территорий» (Москва) и ОАО «СантехНИИпроект» (Москва), специалисты строительной отрасли сразу отметили колоссальное повышение площадей, необходимых под благоустройство, в том числе под парковки. Такого мало кто ожидал, тем более что раньше парковки хоть и были «необходимым элементом благоустройства», однако требования были «рекомендуемыми», а значит, не обязательными к исполнению. В результате, как правило, проектировщики брали минимальное количество машино-мест (оно зависело от числа жильцов или работников). 

Нормативы «ударили» в первую очередь по жилью. Для гостевой парковки раньше требовалось 0,8 кв. м на жителя, теперь – 3 кв. м. Разница ощутима. Площадь для постоянного хранения (гаражи, надземные и подземные автостоянки) вообще не регламентировалась жёстко и считалась исходя из предполагаемого количества жильцов. Теперь должно быть строго 6 кв. м на жителя, рассказала  эксперт ЗАО «ПРИНЦЭПС» Лариса Лысых. Для объектов соцкультбыта (административные здания, лечебные, детские учреждения) тоже произошло повышение. И если раньше застройщики исходили из количества работников (на 100 работающих 5–7 машино-мест), то теперь всё зависит от площади (на 1000 кв. м 16–20 машино-мест).

«Проектировщики в ужасе»

Одними из первых со спецификой этих требований столкнулись компании, которые начинают строить новые  комплексы. «Проектировщики в ужасе, – говорит Лариса Лысых. – Выделяется участок, выдаётся градостроительный план.  Проблема заказчика в том, что о новых нормах он зачастую не знает. И хочет построить как можно больше. Это понятно: у нас дорогая земля. Конечно, заказчик хочет выжать из участка  максимум». Как отмечает эксперт, если нормы по детским площадкам и другим объектам благо-

устройства «ещё как-то выдерживаются», то с автостоянками «просто катастрофа». Участок обычно не вмещает нужное количество площадок. Без соответствия нормативам экспертиза не может выдать положительное заключение по проекту. «Так все вместе мы оказались в узком кругу и теперь пытаемся выйти из ситуации», – замечает Лысых.

Многие проекты из-за местных нормативов уже пришлось переделать. «Начинается игра площадей. Что-то меняется в архитектурно-планировочных решениях», – рассказывает Лариса Лысых. Генеральный директор ЗАО «ПРИНЦЭПС» Сергей Никитин добавляет, что уже были прецеденты, когда застройщикам приходилось убирать по одной блок-секции, чтобы соблюсти нормы по парковкам. Но есть объекты, для которых пока эта дилемма никак не разрешилась. «Проектировать даже благоустройство можно только строго в границах отведённого участка, – говорит Лысых. – Если территории не хватает, некоторые  снова обращаются в комитет по градполитике, пишут заявления на дополнительный отвод под благоустройство.  А допотвод – это процедура далеко не одного дня». «В итоге останавливается весь процесс. На сколько это может затянуться, неизвестно», – прибавляет Никитин.

Ситуация осложняется и тем, что в Иркутске фактически не работают градостроительные документы. «Откорректированный генплан не утверждён, есть только проекты планировок Октябрьского и Свердловского районов.  Остальные округа живут сами по себе, генплан – сам по себе. В итоге сумятица: этого нет, того нет. Власти эти проблемы как-то слабо решают, при этом зачастую сами себе противоречат», – полагает один из собеседников «Конкурента».  

«Деньги в землю закопать» 

Пережив первый шок, застройщики заговорили о том, как им не нравятся эти нормативы. Мол, земля и так дорогая, а тут ещё приходится ужиматься по максимуму. «Например, «Новый город» строит на улице Депутатской в рамках проекта развития застроенных территорий. На 120 тысяч квадратных метров жилья теперь  требуется более тысячи парковочных мест. Конечно, это увеличивает финансовую нагрузку», – говорит заместитель генерального директора ОАО «ФСК «Новый город» Галина Кузняная. 

В результате, по её мнению, нормативы превратят деревянный центр с массой ветхого и аварийного жилья в совершенно не застраиваемый. Потому что под дом до девяти этажей компании должны оставить 0,25 гектара, а под дом большей этажности – 0,44 гектара. «Получается, в этом районе будет строиться либо элитное жильё, либо никакое», – уверена она. По словам Кузняной, за 17 лет существования компания не получила от администрации ни одного куска земли: площадки только выкупали у частников или расселяли дома. Сейчас, например, «Новый город» готовится к расселению  по проекту освоения застроенных территорий, которое обойдётся ему примерно в 800 млн. рублей. Принятые нормативы, полагает Кузняная, просто сделают землю ещё дороже. 

У «Нового города», впрочем, нет уверенности, что затраты на парковки вскоре вернутся. «Вот у нас жилой комплекс на 1-й Советской. Люди приходят  с нормальной деньгой, но даже по старым нормам построенную подземную автостоянку не можем продать. Кто же новые объёмы будет покупать? Получается, строитель должен норму выполнить, деньги вбухать, в землю закопать, а потом отдавать в аренду и окупать 20 лет», – возмущается генеральный директор ФСК «Новый город» Александр Ткачёв. Кузняная добавляет: если парковок будет больше, это не значит, что они будут дешевле. «Строителей часто обвиняют риелторы в завышенной стоимости парковок, но они не в курсе, сколько стоит земля. Скажем, на 1-й Советской при расселении жителей сотка обходилась в 3–5 миллионов рублей. Из этой сотки получится 3–3,5 парковочных места. Отсюда и цена», – объясняет она. 

С тем, что  новые нормы уменьшают плотность застройки, согласен и заместитель генерального директора ООО ФСК «Родные берега» Александр Чанчиков. Один из проектов его компании уже пришлось урезать с 25 тыс. кв. м до 20 тысяч. «Этот участок мы приобрели у частника плюс расселяли людей. Земля дорогая и продолжает дорожать. Ещё год назад сотка под строительство в городе стоила около миллиона рублей, сейчас – 1,2–1,3 миллиона», – рассказывает наш собеседник. 

Большая разница 

Покупатели жилья последствия новых нормативов осознают ещё не скоро – только когда в эксплуатацию начнут вводиться первые комплексы, спроектированные по местным правилам. Застройщики не скрывают, что «конечно, цена квадрата будет расти» и «да, разница будет заложена в эту цену».  До какой именно планки поднимется квадрат, собеседники «Конкурента» отвечают неоднозначно. Галина Кузняная даёт ориентировочный прогноз в 15–20%. 

Сергей Никитин не исключает, что вместо 50 тыс. рублей за квадрат в Иркутске мы скоро сможем увидеть и около 100 тыс. рублей. «Если застройщик примет все нормативы, то он минимум урежет себя примерно на 30% в площадях. Придётся либо стоимость квадрата увеличить, либо поставщикам не доплатить. Разумеется, если он захочет реализовать проект, то выберет второй вариант», – добавляет другой источник. Кузняная такой сценарий тоже допускает: по отдельным комплексам, к примеру «Театральному кварталу» (проект «Сибавиастроя»), уже есть тенденция к переходу цены за отметку 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Чанчиков подозревает, что «цена вряд ли перешагнёт за границу покупательского спроса», хотя какова эта граница сейчас, сказать сложно. Он допускает, что в связи с этим строители всё же будут снижать свою рентабельность, но незначительно. «В убыток работать точно никто не будет», – уверен он. Сейчас рентабельность по строительным проектам составляет не менее 20%. 

Рассуждая о росте цены, строители приводят в пример один из крупных строительных проектов на земле Фонда РЖС. 12 гектаров на пересечении улиц Лермонтова и Улан-Баторской в Иркутске проданы под жилую застройку. Площадку в конце прошлого года приобрело за 252 млн. рублей ООО «Универстрой» (привлекло в проект «Новый город»). Три из 12 гектаров нужно будет передать  в город под школу и детсад. Остальное идёт под 100 тыс. кв. м жилья и почти 2000 гаражей. При этом 70% жилья должно принадлежать к эконом-классу. «Но это не значит, что жильё будет дешёвым. У Фонда РЖС есть своя классификация, и главный критерий – площадь квартир, а не их цена. Так что нормативы просто сделают это жильё дороже. Сложно сказать на сколько, ведь сдаваться комплекс будет не в этом году», – рассказала Кузняная.

«Наверное, требует какого-то разбирательства» 

По словам собеседников «Конкурента», из стен администрации сейчас выходит информация, что да, наверное, надо пересматривать нормы, но пока никаких официальных подтверждений этому нет. «Причём всем понятно, что эти требования не поддаются логике в условиях Иркутска, и совершенно не ясно, почему их сделали именно такими», – считает Кузняная. Архитекторы тоже критикуют принятые нормативы. Главный архитектор  Иркутской области Екатерина Протасова говорит, что «проблема существует и  обсуждается в архитектурном сообществе». 

«Есть предположение, пока оно не обосновано юридически, что область применения новых нормативов градостроительного проектирования не совсем корректно сформулирована. Наверное, ситуация требует какого-то разбирательства», – осторожно замечает Протасова. Председатель Иркутской  региональной  организации Союза архитекторов России  Игорь Козак рассказал, что в адрес мэра Иркутска было направлено обращение с просьбой пересмотреть нормативы градостроительного проектирования. Одно из замечаний, по словам Козака, заключается в том, что при расчёте требований к парковочным местам почему-то учитывался уровень автомобилизации почти на десять лет вперёд – до 2020 года. Ответа от администрации Союз архитекторов пока не получил.

Между тем оспорить в судебном порядке принятые нормы вряд ли можно, добавляют в ЗАО «ПРИНЦЭПС». «Предмета спора нет. В нормах на самом деле всё для людей, ведь в городе действительно негде парковаться и с каждым годом ситуация обостряется. Однако эти требования крайне проблематично выполнить в условиях Иркутска», – говорит Никитин. 

Подземные и наземные много-уровневые парковки – выход из ситуации. «Знаете, чтобы действительно выполнять местные нормативы, нужны территориальное развитие города и комплексная застройка», – уверен Никитин. В пример собеседник приводит проект, который компания недавно проверяла для нефтяников из другого региона, где вместе с 15 блок-секциями застройщик предусматривает  спортплощадки, зелёные зоны, детсады, потому что город взял на себя  подведение дорожной сети. В Иркутске, считает Никитин, аналогичный ресурс тоже есть.