«Территория вокруг нашего дома огорожена, у каждого собственника есть электронный ключ к воротам, есть подземная парковка, – рассказывает Лариса Арбузова. – Раньше в специальной будке сидели женщины, которые открывали ворота на территорию жилого комплекса и на подземный паркинг. Сейчас на их месте сидит охрана и точно так же открывает ворота машинам. В чём заключаются их обязанности по охране придомовой территории, непонятно. Мне объяснили, что охрана была предусмотрена по проекту здания. Но когда летом я покупала квартиру и задала вопрос об оплате, мне ответили, что никто ничего не платит. С 1 февраля решение общего собрания собственников вступило в силу, скоро подойдёт срок квартплаты. Должна ли я внести в кассу эти дополнительные 450 рублей за охрану территории?» 

Ангарчанку также интересует, должны ли на общем собрании учитываться голоса собственников нежилых помещений в доме, так как первый этаж жилого комплекса полностью занят коммерческими структурами: здесь расположены магазины, кафе, парикмахерская и так далее. 

Прокомментировать ситуацию мы попросили экспертов в сфере ЖКХ. Глава СРО «Содружество ЖКХ» Михаил Дамешек подтвердил, что по закону учёт голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома ведётся по площади помещений независимо от того, жилая она или нежилая. «Если собрание было легитимно (это можно определить, только изучив документы) и жилец не выполняет его решение, теоретически за неподчинение общему собранию на него могут подать в суд», – отметил эксперт, уточнив, что пока в его практике такие судебные разбирательства не встречались. Важно также, как оформлен участок земли, на котором располагается парковка, – относится ли он к общедомовому имуществу, поскольку решение общего собрания распространяется только на общее имущество многоквартирного дома. 

Важно также знать, на каком основании установлено ограждение придомовой территории, поставлен ли участок на кадастровый учёт, добавили в Службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области. Вопросы ограждения придомовой территории или организации там парковки решаются на общем собрании и согласовываются с городской администрацией, органами УВД и МЧС. Кроме того, нужно обратить внимание на кворум собрания. В данном случае за решение об организации платной охраны должны быть более двух третей всех голосов собственников, тогда оставшаяся часть должна подчиниться решению общего собрания, пояснили в службе. 

Согласно пункту 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа жителей, участвующих в собрании. Однако есть исключения: решение вопросов, предусмотренных пунктами 1–3.1 части 2 статьи 44, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. К таким вопросам, в частности, относится решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ).