Не строить, а достраивать

Идея надстраивать многоэтажки, которые уже имеют всю коммунальную инфраструктуру, пришла в Приангарье более пяти лет назад из центральных регионов России. Дорогостоящее, с множеством правовых проволочек строительство новых домов породило мысль «не строить, а достраивать». С 2000-х годов в Иркутске полуофициально, а порой и без лицензий и соответствующих разрешений строительные фирмы превращали пятиэтажные дома в шести-, семиэтажные здания с мансардой. Такие переделы появлялись в разных районах Иркутска: в центре, в Ново-Ленино. Однако уже после одного-двух лет такой неординарной деятельности на строительном рынке многие фирмы закрылись, обанкротились, свернули свои проекты. 

Сейчас официально надстройкой жилых этажей занимается только одна компания – ООО «Мастер – ОК». На сайте этой фирмы мало информации о непосредственной деятельности. Сообщается лишь, что компания предоставляет «весь спектр строительных, ремонтных и отделочных работ. Монтаж кровли, фасадов, монтаж сантехники, электрики, косметический и евроремонт». Фактически же ещё одним направлением деятельности фирмы стала надстройка дополнительных этажей. Как заявил технический директор предприятия  Сергей Гончарук, «официально занимаемся так называемой надстройкой постоянно только мы». Он добавил, что некоторые крупные строительные фирмы предлагали такой вид услуги, но лишь нерегулярно. В Иркутске движение пока только формируется. Собственники жилья предпочитают по старинке, несмотря на запреты пожарных, самостоятельно из подручных материалов оборудовать мансарды, которые потом официально никак не оформляют.  Существуют такие этажи до первой проверки пожарных.

Более развитая сеть «достройщиков» есть в Челябинске, Екатеринбурге и Новосибирске. Здесь на официальных правах надстраивают жилые дома, промышленные объекты, крупные торговые центры. В Екатеринбурге первый опыт провели муниципальные власти. Там меньше чем два года назад «хрущёвка» обзавелась своим пентхаусом на крыше. В Иркутске власти пока не идут навстречу этажным переделкам. 

Удобный выход

Строительные фирмы Иркутска пока не работают в тесной связке с мэрией. Впрочем, каждый свой шаг «надстройщики» обязаны согласовывать со Стройнадзором, администрацией города. Перед началом работ строители не только проводят собрание жильцов, где все 100% собственников должны выразить своё согласие, но и организовывают ряд экспертиз, разрабатывают проект. Все документы должны быть предоставлены муниципальным властям. 

По сути, вместо чердака на крыше дома появляется ещё один лёгкий этаж. Все материалы, которые используются при строительстве, облегчённые – дерево, алюминиевые профили. Как правило, строители возводят полноценный этаж, иногда – полтора этажа. Новые квартиры полностью завязываются на уже существующих коммуникациях, которые подведены к дому. «Порой нам приходится проводить реконструкцию сетей. Так было при строительстве на Байкальской, в районе остановки «Волжская». Никто не отрицает, что все сети города старые, но везде на коммуникациях есть запас прочности. Раньше строили сети, которые могут выдержать дополнительную нагрузку до 30%», – отметил Сергей Гончарук. 

Строитель признал, что надстройка этажа выгодна как самой фирме, так и жильцам дома. «Мы не альтруисты, мы за бесплатно ничего не делаем. Но и собственники сейчас тоже не промах. Мы экономим на прокладке инфраструктуры. Но вкладываемся при оформлении всех разрешений. К тому же порой бывает, что один собственник упирается, не даёт согласие. Тогда приходится убеждать его в индивидуальном порядке – опять растраты», – добавил он. Кроме того,  жильцы дома за возможность строительства на их общедомовом имуществе получают некую сумму денег, которая исчисляется миллионами и зависит от сложности проекта. Вырученные средства собственники используют по своему разумению: на личные нужды, делают капитальный ремонт дома или гасят задолженность перед коммунальщиками и энергетиками. Есть вариант не получать деньги наличными, а договориться о капитальном ремонте здания за счёт фирмы. Но на это строители соглашаются редко, объясняя нежеланием «распыляться». 

Кроме того, жильцы дома имеют первоочередную возможность купить квартиру в мансардном этаже. Квадратный метр в таких квартирах стоит значительно меньше, но и жилая площадь отличается своими размерами. Порой возводятся «хоромы размером  в три-четыре стандартные квартиры». Строители уверяют, что экономить новым жильцам удаётся на коммунальных платежах. Мансардные этажи хоть и лёгкие, но очень тёплые. Ведь при их возведении используются инновационные материалы. 

В редакцию «Сибирского энергетика» обратилась жительница микрорайона Синюшина гора, которая попросила узнать, какие ограничения имеет подобное строительство. Женщина рассказала, что дома располагаются в районе площади имени Маршала Конева. Все они старые панельные «хрущёвки», которым уже по три десятка лет. «У нас старшие по домам, по подъездам очень заинтересовались предложением. Есть реальная возможность сделать капитальный ремонт наших старых домов. Но мы люди серьёзные, нам нужны проекты, документация, разрешение. Так просто нас не возьмёшь, сейчас прощупываем почву, советуемся со специалистами», – призналась «Сибирскому энергетику» представительница ТОС «Синюшина гора», на которую вышла компания.

Капиталистическая жадность

В фирме подтвердили свой интерес к домам на Синюшке. Однако уточнять детали проекта пока отказались, сославшись на его недостаточную проработку. «Мы не можем посмотреть на дом и сразу сказать, что возьмёмся строить на нём. Порой после экспертиз становится ясно, что лучше с домом не связываться, мы даём задний ход», – пояснил Сергей Гончарук.

В ОАО «Иркутскгражданпроект» «Сибирскому энергетику» разъяснили, что при «надстройке» необходимо учитывать целый ряд факторов. К тому же в Иркутске есть зоны, где вообще противопоказано строить, тем более проводить реконструкцию уже заселённого дома. «Всё зависит от конструкции, схемы здания, запаса прочности. Имеет значение грунт. Каждый дом необходимо рассматривать отдельно. Наиболее адаптированным считается Ленинский район: здесь прочный грунт. Район политеха, улицы Гоголя, микрорайон Солнечный – здесь, напротив, такие работы нежелательны: из-за глины сейсмические усилия возрастают», – рассказала  главный конструктор института Маргарита Лебедева. 

Сергей Гончарук добавил, что у фирмы имеется список застройщиков, с которыми они изначально стараются даже не связываться: качество зданий всё равно не позволит. «Был очень амбициозный проект в микрорайоне Солнечный. На проспекте Жукова есть кирпичное общежитие коридорного типа. Ему чуть больше 15 лет, практически новостройка. Но первые же экспертизы показали, что фундамент требует очень весомого вложения, усиление там нужно только миллионов на десять. К тому же имелся ещё целый ряд технических ошибок. Мы не стали брать на себя такую ответственность и отказались продолжать работу над проектом», –  отметил Сергей Гончарук.

Он добавил, что фирма часто сталкивается с некачественными новостройками. Объясняет он это «капиталистической жадностью», которая становится причиной серьёзных технических нарушений. 

«Всё очень просто. У каждого дома есть свой запас прочности. Именно с расчётом на эту прочность мы и возводим ещё один неполноценный мансардный этаж. Чердака у дома просто не будет», – пояснил Сергей Гончарук. По его словам, дома в советские времена действительно строились на века. Средний запас прочности новостроек тех лет составлял 35–40 лет. И ещё один облегчённый вариант этажа сокращает жизнь дома не более чем на год. 

С жильцами, как правило, договориться получается, состояние большинства домов Иркутска пока позволяет строительство мансардных этажей. Единственное, что тормозит активное распространение такого строительства, как в соседних регионах, – это длительное оформление документов. «Нужны экспертизы, дорогостоящий проект, который ещё нужно суметь согласовать с мэрией. Кроме того, необходим акт приёма-передачи. Это не полный список всех проволочек. Новосибирские коллеги рассказывают, что там всё это намного проще проходит. У нас пока не так», – отметил Сергей Гончарук.