Что, где и за сколько

На запрос «квартиры по цене от 10 до 50 млн. рублей» поисковик практически любого иркутского сайта по продаже недвижимости сразу выдаёт несколько сотен объявлений. Здесь и предложения о продаже 5-комнатного пентхауса площадью 326 кв. м за 16,9 млн. рублей, двухуровневой квартиры с камином и джакузи (18,5 млн. рублей) или 3-комнатных апартаментов на бульваре Гагарина (15,5 млн. рублей). Диапазон цен колеблется в пределах от 10 до 40 млн. рублей. Одно из самых дорогих предложений на рынке – 7-комнатный таунхаус по улице Ржанова площадью 360 кв. м, цена которого 42 млн. рублей. Для сравнения: за те же деньги сейчас можно приобрести новую просторную квартиру с видом на здание английского парламента или виллу в Италии. Впрочем, риэлторы рассказывают, что и 42 млн. рублей для Иркутска далеко не предел.

– Прошлой зимой в Иркутске в продаже находился коттедж площадью около 900 квадратных метров и стоимостью 100 миллионов рублей. Правда, я не помню, купил его кто-то в итоге или нет, – рассказывает начальник отдела продаж агентства не-движимости «Тотемо» Михаил Муравьёв. 

Интересно, что многие объявления о продаже дорогих квартир в столице Приангарья сопровождаются заголовками «Лучшая квартира Иркутска» или «Последнее эксклюзивное предложение».

В действительности за последние несколько лет количество недвижимости премиум-класса в городе возросло настолько, что все разговоры об эксклюзивности большинства  квартир не более чем рекламный ход. С другой стороны, сейчас в областном центре есть несколько площадок, где чаще всего встречается элитное жильё. «Традиционно это район бульвара Гагарина, а также проспекта Жукова в Солнечном», – перечисляет директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков. Есть, по его словам, и несколько потенциально перспективных площадок в других рай-онах города: это бульвар Постышева или район улиц Седова и Парковой. При этом обязательными условиями для того, чтобы недвижимость попала в класс «люкс», являются близость к воде, хорошие соседи, приятный вид из окон, тишина и свежий воздух, а также  относительная изолированность внутренней территории.

Однако, как показывает практика, срабатывают эти правила далеко не всегда. В результате сейчас можно встретить квартиры по цене свыше 10 млн. рублей практически во всех рай-онах города, включая Ленинский, Куйбышевский и даже микрорайон Ершовский. Впрочем, там высокая стоимость жилья напрямую зависит от его площади, тогда как цена квадратного метра в нём соответствует средним рыночным значениям. К примеру, в Иркутске II квартира стоимостью 17,5 млн. рублей продаётся по такой цене исключительно из-за большой площади (435 кв. м). Так как квадратный метр в ней стоит чуть больше 40 тыс. рублей. 

Тонкости дела

Риэлторы утверждают, что в отношении недвижимости премиум-класса такая характеристика, как цена квадратного метра, практически не работает. «Дело в том, что большинство дорогих квартир люди изначально покупают для себя, делают там качественный ремонт, ставят хорошую мебель и так далее. Когда же дело доходит до продажи, то часто цена формируется под влиянием субъективных факторов. Человек рассуждает по принципу: я в неё, любимую, столько вложил, что дешевле той или иной суммы не продам», – объясняет причины агент по продажам компании «Владение Deluxe» Елена Комиссарова. Впрочем, нередко такой подход к ценообразованию вполне оправдан, так как стоимость одной только кухни в квартире может доходить до 3 млн. рублей.

Выводить среднюю цену элитного жилья в Иркутске специалисты не берутся. С одной стороны, потому, что его стоимость может сильно колебаться – от 60 до 160 тыс. за квадратный метр. «Плюс надо понимать, что такое жильё – это как платье от Валентино: оно стоит дорого не потому, что такова его рыночная цена. Расценки на элитную недвижимость складываются, как и на любые другие дорогие вещи, под влиянием статуса и прочих подобных факторов. По этой же причине на него из года в год существует стабильный спрос», – объясняет Дмитрий Щербаков.  К слову, профессиональные риэлторы при оценке недвижимости все эти факторы учитывают. В связи с этим на рынке часто появляются переоценённые объекты, как, например, 7-комнатный таунхаус за 28 млн. рублей (площадью 391 кв. м). Цена одного квадратного метра в нём составляет 71 тыс. рублей. В продаже он находится уже больше года. По мнению агента, который занимается продажей объекта, его реальная цена на 6-7 млн. рублей ниже. 

– Но дело в том, что в своё время он был куплен с инвестиционными целями, – рассказывает собеседник «Конкурента», – и сейчас он уже не отвечает требованиям, предъявляемым к элитной недвижимости, к примеру, там недостаточно высокие потолки, не самое удачное планировочное решение.

Помимо планировки и высоты потолков, цена любого объекта зависит от других составляющих, например, из каких материалов построен дом, каково внутреннее наполнение квартиры. Большая часть представленных на рынке объектов сегодня продаётся вместе со всей обстановкой. «При переезде в такую квартиру семье достаточно взять личные вещи, любимую собачку, и можно жить», – говорит Елена Комиссарова. Хотя, по словам других специалистов, это же обстоятельство может сыграть и на понижение цены объекта. «Наличие в квартире джакузи, сауны или тренажёрного зала далеко не всегда плюс, – объясняет нюансы Дмитрий Щербаков. – Иногда будущим хозяевам они не нужны. А их демонтаж всегда связан с дополнительными расходами, что сразу делает тот или иной объект менее привлекательным».

Отдам в хорошие руки

В оценках того, сколько недвижимости премиум-класса приобретается с целью последующей продажи, специалисты расходятся. Кто-то утверждает, что её доля в общем объёме предложений приближается к 50%, кто-то – что большинство элитных квартир люди покупают для себя. Причины продажи подобной недвижимо-сти также бывают разные. 

Владельцы квартиры на бульваре Гагарина площадью 150 кв. м решили продать её в связи с переездом. «Впрочем, и до этого в ней жили не больше трёх недель в году», – рассказывает агент. В итоге объект был выставлен на продажу по цене 25 млн. рублей, или 166 тыс. рублей за квадратный метр. Вообще, как объясняет Михаил Муравьёв, переезд – наиболее частая причина продажи квартиры. «Либо людям просто понадобились деньги», – уточняет собеседник «Конкурента».   

– В большинстве случаев люди переезжают жить за город в пределах Иркутского района, – рассказывает он. – Чуть реже – в другие регионы или за границу. Покупают элитное жильё здесь также в основном жители области. Хотя нередко рассматривают варианты приобретения дорогой не-

движимости в Иркутске жители соседних городов – Красноярска, Новосибирска, Читы. Из Москвы и Петербурга иркутскими  квартирами премиум-класса интересуются в исключительных случаях. Как правило, это бывают крупные корпорации: они приобретают здесь не очень большую по площади, но хорошую служебную квартиру для сотрудников, которые ездят сюда в командировки.  

О том, кто именно владеет такой недвижимостью, риэлторы предпочитают не говорить. «Но это не наёмные работники», – уточняют они. В основном директора крупных предприятий, владельцы бизнеса. Причём, как правило, это люди с семьёй и в возрасте 40 лет и старше. Хотя бывают и исключения: по словам Михаила Муравьёва, иногда такое элитное жильё родители покупают своим взрослым детям.

Любопытно, что в публичную продажу квартиры премиум-класса также попадают не сразу. «Сначала владельцы предлагают её людям своего круга, кто потенциально может быть владельцем такой дорогой недвижимости», – объясняет Дмитрий Щербаков. И только потом ею начинают заниматься риэлторы. Минимальный срок экспозиции подобного объекта – три месяца. Хотя иногда такие квартиры ждут своего покупателя по не-

скольку лет. Количество регистрируемых за год сделок купли-продажи также исчисляется единицами. К примеру, по данным Росреестра, с начала 2012 года на территории Иркутска и Иркутского района было зарегистрировано около 10 сделок о купле-продаже квартир большой площади и стоимостью от 5 млн. рублей и выше. 

Оптом и в розницу

Впрочем, уже в ближайший год количество таких сделок может возрасти. Как объясняют строители, до сих пор в большинстве жилых комплексов появление квартир премиум-класса шло спонтанно. «Просто люди приходили к застройщику и сразу покупали две квартиры на этаже, чтобы потом сделать перепланировку и превратить их в одну», – рассказывает директор ФСК «Новый город» Галина Кузняная.

– Мы, к примеру, вообще стараемся не проектировать объекты, в которых много квартир больших площадей, – приводит пример она. – Однако сейчас в одном из наших новых жилых комплексов по техническим причинам вынуждены были предусмотреть больше помещений площадью 150–200 квадратных метров. Иначе они бы просто не соответствовали требованиям пожарной безопасности и нормам инсоляции. И сейчас почти все эти квартиры раскуплены.

При этом Галина Кузняная утверждает, что переориентироваться на премиум-сегмент рынка недвижимо-

сти они отнюдь не собираются. Более того, по её мнению, тот факт, что квартиры больших площадей раскупаются наравне с одно- и двухкомнатными, говорит о том, что на иркутском рынке недвижимости вообще скоро нечего будет покупать.

Между тем это далеко не единственный пример, когда дорогая недвижимость пользуется у иркутян высоким спросом. Один из последних проектов компании «Сибавиастрой», предусматривающий создание группы малоэтажных домов в центре города, оказался почти полностью распродан ещё на этапе строительства. При том, что цена одного квадратного метра в нём начинается от 80 тыс. рублей, а стоимость двухуровневой 5-комнатной квартиры с террасой составляет около 16 млн. рублей.