Жёсткие требования

По информации региональной налоговой службы, в Приангарье зарегистрировано 657 ТСЖ. В Службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области отметили, что эти цифры неполные. Большое количество организаций зарегистрированы, но не действуют. И наоборот, жильцы некоторых домов официально не регистрируют свои товарищества. Как рассказала заместитель руководителя региональной службы Ирина Савинцева,  в связи с тем, что были внесены изменения в Жилищный кодекс о порядке создания и регистрации ТСЖ, до 1 марта 2013 года будут проводиться тотальные проверки этих организаций. 

«Согласно новым полномочиям, нам необходимо провести проверки всех ТСЖ, которые зарегистрированы на территории Иркутской области. В случае выявления фактов незаконного создания ТСЖ, неправомерности выбора председателя наша служба выдаёт предписание. Если в течение шести месяцев ТСЖ не выполняет предписания, мы вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации данной организации», – пояснила Ирина Савинцева.

Жилищное законодательство в отношении организаций, которые управляют домами, регулярно ужесточается. Но не все игроки успевают следить за новыми веяниями. В основном, поясняют специалисты, это относится к председателям товариществ. В Ассоциации ТСЖ Иркутской области признали, что существуют товарищества, действующие по старинке, в обход современных жилищных законов. 

Как правило, это касается ТСЖ, в управлении которых находится только один небольшой дом. Председатели таких товариществ – люди опытные, пожилые, когда-то они были превосходными «управдомами», однако «отстали от времени». Как правило, у таких консервативных ТСЖ нет сайта, на котором должны размещаться отчёты о хозяйственной деятельности. Ведение отчётности управляющими организациями в сети Интернет с недавнего времени тоже стало обязательным требованием Жилищного кодекса. «Есть ТСЖ, которые действуют только в одном небольшом старом деревянном доме. Их в Иркутской области полно. Председателей таких товариществ все жильцы знают в лицо. По любому вопросу им проще обратиться к председателю лично, чем искать информацию на сайте. Кстати, эти ТСЖ могут превосходно вести хозяйственную деятельность, умеют экономить, правильно распределять средства. Однако у контролирующих органов будут фактически формальные придирки», – отметила исполнительный директор Ассоциации ТСЖ Иркутской области Валерия Кошечкина. 

Эффективная экономика

По мнению президента Ассоциации ТСЖ Иркутской области, председателя ТСЖ «Луч» Анатолия Буняка, претензии надзорных органов не всегда объективны. По его словам, для работы ТСЖ  не созданы условия как законодателем, так и исполнительной властью. «Складывается такое впечатление, что нет системной работы, никто не знает, куда двигаться. Есть только набор требований, который мы должны выполнять. За его невыполнение нас нещадно штрафуют», – рассказал Анатолий Буняк. А на что направляются собранные таким образом средства, никто в ТСЖ не знает. На исправление ситуации внутри проштрафившегося товарищества деньги не идут. Позже выяснилось, что собранные с ТСЖ области штрафы поступают в бюджет Иркутска, по месту регистрации региональной Службы государственного жилищного и строительного надзора.

По словам Анатолия Буняка, с завидной регулярностью меняются нормы оформления актов, уставов и других необходимых документов. Однако официальный образец нигде не размещён. «Новый устав приняли в связи с изменениями Жилищного кодекса. А где образец нормального проработанного устава? Я потратил свой отпуск, чтобы в Интернете найти различные редакции, «причесать» их. Сейчас получившуюся редакцию я готов передать всем. Почему нельзя было сделать это централизованно, не штрафовать, а объяснить?» – привёл пример Анатолий Буняк.

Возможно, в скором времени эту проблему удастся решить. Валерия Кошечкина пояснила: сейчас ассоциация занимается разработкой единого сайта в помощь председателям ТСЖ. Пока же советы даются в частном порядке, по обращению жильцов. «Процедура регистрации ТСЖ очень непростая. На подготовку уходит до двух-трёх месяцев. Элементарно программы для ведения отчётности достать создающимся товариществам очень сложно. Мы в силу своих возможностей помогаем им», – рассказала Кошечкина.

Даже несмотря на все проволочки, форма управления домами на основе ТСЖ прозрачнее и эффективнее деятельности управляющих компаний, считает Анатолий Буняк. «Мы пять лет работаем с ТСЖ. До этого у нас был печальный опыт работы с управляющей компанией. Вылилось всё в бюрократию. Было положение донора, управляющая компания нас воспринимала только в качестве дополнительных квадратных метров. Пока была УК, мы не могли понять, насколько эффективно тратятся деньги, создали ТСЖ – и увидели множество плюсов. Главное – мы лучше считаем и тратим средства», – рассказал Анатолий Буняк.

Решения, которые принимаются на собраниях, более проработанные, нежели при УК, добавил он. Есть возможность разобрать вопрос с разных точек зрения. Так, сначала предложения обсуждаются с активными жильцами, затем созданный проект решения выносится на общее собрание собственников. «Вопрос получается не сырой. Такое принятие решений более эффективно, чем у тех управляющих компаний, с которыми мы имели возможности работать», – отметил преимущества ТСЖ Анатолий Буняк. 

Валерия Кошечкина рассказала, что по всей России управляющие компании используют практику заочных собраний, на которых решения принимаются не всеми собственниками квартир, а лишь кворумом. Его составляют жильцы с неактивной позицией, которые без вопросов подписывают полученные документы. «В ТСЖ жильцов меньше, все друг друга знают, собрать людей для разрешения какого-то вопроса намного проще. В этом плане товарищества более законопослушны», – добавила исполнительный директор региональной Ассоциации ТСЖ.

В ассоциации рассказали, что у 99 процентов ТСЖ видна экономия средств. Так, тарифы на услуги в товариществах устанавливаются намного ниже, чем в УК. При этом качество работ устраивает жильцов. По словам Валерии Кошечкиной, в Приангарье большое количество положительных примеров деятельности ТСЖ. «Товарищества поддерживают связь,  «оптом» заказывают различные услуги, например, счистка снега с крыш в ТСЖ обходится намного дешевле, нежели в УК. Это общеизвестный факт», – сообщила Кошечкина. Она добавила, что собственники домов в центральной части населённых пунктов на фасадах размещают рекламу, выручают на этом средства, которые полностью покрывают общедомовые коммунальные расходы собственников.

По словам Анатолия Буняка, в сфере организации и деятельности ТСЖ существует большое количество препятствий. В регионе, который проводит массовые проверки товариществ, до сих пор отсутствует подготавливающая материальная база, нет ни одной методички для председателей ТСЖ, нет вспомогательных сайтов. «Сейчас за председательство всё чаще берутся не пожилые люди, а молодые и успешные юристы, экономисты, бухгалтеры. Работают за копейки, на энтузиазме. Но если вступит в законную силу предложение убрать зарплаты у председателей и при этом введут новые технические требования по оформлению документов, уголовную ответственность председателям, будущее ТСЖ будет печальным. Тогда обещанное Жилищным кодексом право на выбор управляющей организации фактически будет ликвидировано», – добавила Валерия Кошечкина.