Сдают втихую

Предложение рынка аренды в Иркутске оценивается в 10-11 тыс. объектов, подсчитало некоммерческое партнёрство «Лига профессионалов рынка недвижимости». По словам его представителя Артёма Папсуева, организация проанализировала информацию, размещённую на 28 сайтах, в пяти газетах и 280 агентствах недвижимости города. «Определить точный объём сложно: многие квартиры сдаются через «своих» и не выставляются публично, – отметил Папсуев на круглом столе «Социальный и коммерческий наём жилья». – Рынок арендного жилья в Иркутске является теневым». По другой неофициальной оценке, в Иркутске сдаётся не менее 15 тыс. квартир. «У каждого, наверное, есть родственник, который живёт в арендованном таким образом жилье, либо человек так живёт. О теневом рынке знают все», – согласен глава ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» (ФСиКН) Михаил Грин. 

Предпочтение  арендаторы традиционно отдают «однушкам»: на них приходится 40% предложения. Ещё 35% – на «двушки», 15% – на «трёшки». По 5% делят отдельные комнаты и многокомнатные квартиры (четыре комнаты и больше). Площадь «однушек» варьируется от 28 до 35 кв. метров, «двушек» – от 44 до 56 «квадратов». В основном это квартиры в домах, построенных в 1960–1990 годы. Сдаются и объекты, возведённые в период с 2009 по 2012 год. «Около 25–30% квартир в новостройках владельцы отдают в аренду. Известно, что многие строители втихую тоже оставляют себе квартиры и нелегально сдают», – сказал Папсуев. 

Беззащитные участники

Средняя ставка для «однушки» в Иркутске – 15 тыс. рублей. То есть в отдалённых районах города можно найти «хрущёвку» за 10 тыс. рублей в месяц. В центре такая же жилплощадь обойдётся в 25 тыс. рублей. Средняя ставка в двухкомнатной квартире – 18 тыс. рублей, трёхкомнатной – 23 тыс. рублей. Несмотря на то что арендаторы и владельцы обмениваются крупными суммами, отношения фактически никак не регламентируются. Лишь на треть квартир заключаются «добровольные» договоры, которые никому ничего не гарантируют, отметил Папсуев. Остальные объекты вовсе сдаются «под честное слово». «В итоге арендодатели могут постоянно повышать ставки, а съёмщики – не платить и портить имущество. Рынок ничему не подчиняется, он дикий, а люди ничем не защищены», – полагает Папсуев. 

«Дикий рынок», впрочем, не пугает горожан. Аренда сохраняет позиции как альтернативный способ решить квартирный вопрос, уверен президент Иркутской областной гильдии риэлторов Данил Светов. Средний возраст квартиросъёмщика – 24 года. В основном это начинающие специалисты, но среди приверженцев арендного жилья есть и такие категории, как студенты, молодые семьи и разведённые супруги. «Аренда очень востребована в Иркутске, поскольку многие жители города не могут подтвердить свою платёжеспособность в банке, чтобы взять ипотеку», – согласна глава Иркутской корпорации арендного жилья Елена Шаманская.

Панацея для квартирного вопроса

Съёмное жильё, вопреки его стабильной популярности и относительной доступности, горожане рассматривают лишь как временное решение проблемы. По данным Шаманской, около 38% иркутян предпочитают ипотеку. Ещё 26% отказываются от ипотеки, полагая, что экономика слишком нестабильна, чтобы жить взаймы, но и аренду не считают выходом. Лишь 10% выбирают жильё в наём. Остальные пока не решили, но, вероятнее всего, будут брать жильё в ипотеку (решение во многом зависит от карьерного роста), отметила Шаманская. Её коллега, глава ЗАО «ФСиКН» Михаил Грин полагает, что ипотека тоже больше не способна изменить рынок жилья к лучшему. «Ипотечные программы уже удовлетворили почти весь существующий платёжеспособный спрос. Мы можем, конечно, ещё поскрести по стенкам этой бочки, снизить процентную ставку на 1-2%, но глобального всплеска за счёт ипотеки не увидим», – уверен он. В доказательство Грин привёл цифры: с 2008 по 2011 год в России выдано 1,3 млн. ипотечных кредитов, то есть её смогли позволить себе лишь 2,4% семей. Сейчас выплаты забирают 60–70% доходов домохозяйства, отчего с 2006 года объём просрочки по ипотеке в стране вырос с 11 до 45 млрд. рублей. 

Отвергая традиционную аренду и ипотеку, ЗАО «ФСиКН» начало лоббировать в Иркутске строительство доходных домов. Сам Михаил Грин (по совместительству генеральный директор компании «Grand&METRO Consulting», занимающейся операциями с коммерческой недвижимостью, вице-президент Московской ассоциации риэлторов. – Авт.) уверяет, что «доходные дома способны обеспечить качественную трудовую миграцию, поддержать строительную отрасль и улучшить качество жизни». Глава ФСиКН ссылается на указ президента и распоряжение правительства, где прописана необходимость развивать рынок доступного арендного жилья. «В дореволюционной России 24% казны составляли поступления от рынка доходных домов, – сказал Грин на круглом столе. – Это по-прежнему способ привлечения инвестиций в строительство. Скажем, предприятие нуждается в арендном жилом фонде для сотрудников и строит такой дом. Например, «Мосгортрансу» нужно, чтобы сотрудники выходили на работу в четыре утра. Для этого организация готова арендовать для сотрудников жильё, чтобы централизованно их возить на работу». Специалист заверил собравшихся, что такой механизм характерен для развитых стран, где доля арендного жилья повышается, частного – снижается. В России тенденция обратная: с 1990 года площадь частного жилья увеличилась в 3,84 раза. При этом в стране остаётся низкий уровень обеспеченности жилплощадью: на человека приходится 18 кв. метров (цель – достигнуть 24 кв. метров). «Выглядит это маловероятным. Когда мы рапортуем о вводе нового жилья, то забываем об износе жилфонда. Если сопоставить эти цифры, то мы увидим, что прирост равен нулю. А в ряде случаев он вовсе отрицательный», – считает Грин.

Заманить в доходный дом 

В ЗАО «ФСиКН» уверяют, что в Иркутске с доходных домов можно получать 11-12% годовых. «В США доходные дома приносят 2–4% годовых, и там работает рынок, – сказал Грин. – К примеру, в Новосибирске пилотный проект реализовали местная власть вкупе с АИЖК: они построили два 65-квартирных дома, укомплектовали от ложки до телевизора и сдают. Доходность – 14-15% в год». Возведение таких домов, по разумению Грина, должно проходить «в рамках частно-государственного партнёрства, где «от государства требуются земельный ресурс и инженерные сети», а «бизнес возьмёт на себя возведение». Национальному агентству, которое уверяет, что представляет интересы государства, в этой схеме отводится роль посредника при поиске инвестиций. Такая схема, уверяют в агентстве, сработала в Перми, где были созданы доходные дома. Кто будет вкладывать деньги в строительство в Иркутске, в ФСиКН не уточнили, отметив лишь, что на подготовку инфраструктуры участка «будут зарезервированы федеральные средства». 

Доходные дома, заверил Грин, способны предложить рынку непривычные условия аренды. «Это инструмент, направленный, в отличие от ипотеки, на увеличение предложения, а не спроса. Так что их строительство не повысит цену, а наоборот, снизит её», – считает он. По словам главы агентства, в Санкт-Петербурге снять однокомнатную квартиру в кирпичном доходном доме можно за 3,8 тыс. рублей, «двушку» – за 5,8 тыс. рублей, «трёшку» – за 7 тыс. рублей. В панельном доме и того дешевле: за однокомнатную квартиру просят всего 2,8 тыс. рублей. Впрочем, признал Грин, предложение для рынка пока эксклюзивное и очередь на такое жильё сейчас превышает три тысячи человек. 

Иркутск рассматривается в качестве одной из первых площадок для строительства доходного дома, сообщил Грин. Тем не менее его проект ещё не сформирован, никаких предложений местным властям агентство не делало, переговоров не ведёт. «Пока идёт процесс знакомства и поиск интересантов», – отметили в компании. Перспективу появления доходных домов в городе участники круглого стола и представители рынка, опрошенные «Конкурентом», комментируют сдержанно, отмечая, что «пока не будут известны параметры проекта, сложно о чём-то судить», а об инициативе ФСиКН «слышали только вскользь». «В любом случае, о кардинальных изменениях рынка говорить пока рано: один-два доходных дома вряд ли повлияют на арендные ставки или стоимость «квадрата» в Иркутске», – заключил один из собеседников.