Министерство имущественных отношений Иркутской области уже достаточно давно занимается определением свободных от застройки территорий, которые можно предложить компаниям-застройщикам. С 2007 года, когда ведомство ещё существовало в статусе департамента, только в областном центре под многоэтажную застройку отдали пять участков в Ленинском и Свердловском районах. «В настоящее время мы работаем с четырьмя участками, которые выставляем [на конкурс], но пока на них не заявились участники: нет инженерной инфраструктуры», – сообщила заместитель министра имущественных отношений Иркутской области Марина Быргазова, выступая на круглом столе в Сибэкспоцентре.

Подобные сложности существуют и с уже застроенной территорией, которую также выставляют на торги под строительство новых многоэтажек взамен старых домов. Сети, которые находятся на них, изношены, так что застройщики будут вынуждены перекладывать их, что в конечном счёте приведёт к удорожанию жилья. Это касается, например, участка в границах улиц Лыткина, Красноказачьей, Зверева и Депутатской, ушедшего с аукциона в сентябре 2012 года.  Существующую на нём инфраструктуру, однозначно, придётся модернизировать, чтобы справиться с возросшей нагрузкой, но это в любом случае окажется дешевле, чем строительство новой на свободных от застройки землях. Кстати, по информации начальника отдела обработки заявок министерства имущественных отношений Алёны Кузиковой, в Иркутске в эту категорию попали относительно небольшие (от 2800 квадратных метров до гектара) участки в микрорайоне Топкинский и по улицам Баумана, Красный путь,  Майской, Пискунова и Ширямова. 

«Мы видим потенциал в этих территориях»

Между тем в Иркутском районе, площадь которого существенно превышает площадь областного центра (1,13 млн. га против 27,7 тыс. га), гораздо больше свободных от застройки территорий. Достаточно сказать, что в 2009–2010 годах в оборот через Фонд развития жилищного строительства было введено 270 га в районе. А площадь участков под Бурдаковкой, Патронами, Новолисихой и Пивоварихой, аукцион на освоение которых в декабре 2011 года выиграло ЗАО «СибирьЭнергоТрейд», превышает 300 га. Сложность в застройке последних как раз и состоит в том, что на них нет централизованной инфраструктуры: по этой причине, кстати, участников торгов было немного, а по участку в Бурдаковке единственным стала «дочка» ОАО «Иркутскэнерго», тогда как строительные компании от участия в них отказались. 

Удельные затраты на строительство сетей под Бурдаковкой, Патронами, Новолисихой и Пивоварихой специалисты оценивают в 14 тыс. рублей на квадратный метр жилья. Для того чтобы их снизить, в «СибирьЭнергоТрейде» планируют построить больше домов, чем было предусмотрено условиями торгов. Например, общая площадь жилья в Пивоварихе должна превысить 260 тыс. «квадратов», тогда как изначально предполагалось 75 тысяч, а в Новолисихе – 108 тыс. кв. м вместо 80 тысяч. Впрочем, директор «СибирьЭнергоТрейда» Юлия Долгополова назвала ещё одну причину превышения плановых показателей: «Мы видим потенциал в этих территориях». 

Напомним, в Пивоварихе и Новолисихе компания намерена строить жильё только эконом-класса (малоэтажные многоквартирные здания, таунхаусы, относительно недорогие коттеджи и дуплексы – дома на две семьи), тогда как под Бурдаковкой и Патронами будут располагаться в том числе и коттеджи бизнес-класса. Ни на одном из участков не будет централизованных сетей: водоснабжение будет обеспечиваться за счёт скважин, рассматривается возможность индивидуального отопления домов и строительства локальных канализационных очистных сооружений. Исключением может стать разве территория вблизи Патрон: там проходит коллектор РЖД, однако вопрос о подключении к нему пока не решён. «У нас нет централизованной инфраструктуры, что накладывает ограничения на освоение участков, – резюмировала Долгополова. – Многие из них находятся во второй зоне санитарной охраны водозабора, поэтому очень сложно согласовать размещение локальных очистных сооружений, а их строительство требует больших вложений при низкой плотности застройки. Но непонятно, зачем вообще нужны локальные сооружения, когда можно пойти по пути реконструкции действующего коллектора и обеспечения Байкальского тракта едиными инженерными коммуникациями, что позволит не только снизить цены на жильё, но и решить экологические проблемы».

Обыденные пробки и как с ними бороться

С этим согласен мэр Иркутского района Игорь Наумов, который справедливо отметил, что при отсутствии инфраструктуры крайне тяжело осваивать «достаточно маленькие по площади участки». «Только по Бурдаковке цена водоотведения будет более 120 миллионов рублей – это серьёзные средства», – привёл он пример. Выход мэр видит в привлечении денег из федерального и областного бюджетов на строительство централизованных сетей. Такой механизм существует, но, как сообщила начальник отдела стратегического планирования и аналитического министерства строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Елена Тарасова, он пока позволяет возмещать лишь затраты на уплату процентных ставок по кредитам, полученным на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. Компенсируются, однако, не все проценты по кредиту, а только ставка рефинансирования Банка России – 8,25%, причём 91% субсидии составляют деньги из федерального бюджета, а 9% – из областного. Для того чтобы уйти от этого механизма и привлечь существенно большие средства, министерство строительства и дорожного хозяйства подало заявку на выделение денег по ещё не принятой федеральной целевой программе по развитию Дальнего Востока и Байкальского региона, предназначенных для строительства коммунальной инфраструктуры в Иркутске. 

В Иркутском районе речь о подобных мерах пока не идёт. И это при том, что в нём предусматривается масштабное освоение свободных территорий: не так давно состоялся аукцион на освоение 165 га земли в посёлке Ключевой, объявлены торги на 384 га под деревней Малая Еланка. «Я считаю, стоит остановиться: сейчас под комплексное развитие предоставлено или находится в стадии предоставления 1200 гектаров, и если мы предоставим ещё четыре тысячи, строительство прекратится и начнутся спекуляции», – отметил Наумов. 

Есть и ещё одна существенная проблема: при строительстве 2 млн. квадратных метров жилья, значащихся в планах застройщиков по освоению свободных участков, дороги Иркутского района попросту захлебнутся от наплыва автотранспорта новых жителей территории. «Пробка на въезде в Иркутск со всех сторон – это уже обыденное явление, – констатировал Наумов. – Надо что-то делать: либо расширять дорогу, либо организовывать альтернативное движение. Организация общественного транспорта не решит эту проблему, потому что он будет стоять в тех же пробках [что и личные машины]». Выходом, по мнению мэра Иркутского района, может стать только расширение подъездов к областному центру.