В собственном соку

«Судя по опыту инвесторов, с которыми мы общаемся, – рассказывает специалист по коммерческой недвижимости АН «Слобода» Григорий Устинов, – принципиальное отличие российского и зарубежного рынков коммерческой недвижимости – это уровень доходности: в большинстве своём вложения в зарубежную недвижимость гораздо менее привлекательны».  Если сравнивать инвестиции уже внутри страны – в Москве или регионах, в частности Иркутске, – то в столице процент дохода, конечно, значительнее, но и «входной билет» в бизнес гораздо дороже. Из-за этого инвесторы, которые по предполагаемому объёму вложений не дотягивают до высокой столичной планки, выбирают регионы. 

Местные бизнесмены, имеющие возможность для вложений в столице, тоже предпочитают иркутский рынок: здесь контроль над инвестициями гораздо выше и управлять ими проще. «Для регионального рынка местный инвестор с предполагаемой суммой вложения в 100–200 миллионов рублей наверняка имеет значительный вес в обществе, а значит, действенные рычаги контроля и хороший административный ресурс», – рассуждает Григорий Устинов. В столице же, где доходность хоть и выше, сумма в 200 млн. рублей по масштабу несопоставима с той же в Иркутске. Да и рынок гораздо сложнее, имеет множество нюансов и местную специфику. 

Объём инвестиций в региональную коммерческую недвижимость пока незначителен. Устинов говорит о паре-тройке крупных сделок в год. С ним согласен и управляющий объектами и недвижимостью ООО «Рента» Юрий Винников. Всё из-за не очень высокой доходности объектов. В среднем она составляет 10–15% годовых, что сопоставимо с другими похожими городами.

«Естественно, инвестору, владеющему деньгами, выгоднее вкладываться в объекты, приносящие более чем 10% годовых, поскольку меньшую доходность могут дать и другие инвестиционные инструменты, не требующие постоянного контроля, как недвижимость, например, депозиты в банках», – рассуждает Винников. Наиболее доходной (14% годовых)  является торговая недвижимость, добавляет директор по маркетингу ГК «Актив» Татьяна Галущенко. Торговые площади окупаются за 8-10 лет. Меньшую прибыль приносит офисная недвижимость –  от 9 до 12%. По мнению Татьяны Галущенко, доходность офисной недвижимости на уровне 12% сегодня – это очень хорошо. «К примеру, в кризис данный показатель падал до нуля», – говорит она.  Самыми низкодоходными считаются складские объекты: они обеспечивают владельцу не больше 10% в год.

Слабое плечо логистики  

«Одна из причин того, почему до нас не доходят деньги крупных инвесторов, – рассуждает Юрий Винников, – удалённость от Москвы. Таких городов, как Иркутск (с равными экономическими показателями, численностью населения, объёмами потребления), по России много, но столичные инвесторы вкладывают деньги туда, где логистическое плечо меньше». Это заметно на примере инвестиционной политики крупных торговых сетей, активно осваивающих регионы. Зачастую сети заходят в город (скупая существующие торговые площадки или строя с нуля), где и конкуренция выше, и численность населения меньше, однако он расположен ближе к Москве, чем Иркутск. Мешает и отсутствие земельных площадок под масштабные проекты. «Тем не менее рынок не стоит на месте, у нас есть потенциал, – отмечает Юрий Винников, – к нам тяготеют Ангарск, Шелехов, Улан-Удэ, для этих городов Иркутск – торговый центр, и, возможно, в этом направлении он и будет развиваться».

Местный бизнес охотнее вкладывает в строительство коммерческих объектов. «Есть смысл инвестировать в недвижимость, если предприятие расширяет сферу деятельности, как было в нашем случае, – считает коммерческий директор ООО «Регионстрой» Наталья Якубова. – И то при условии,  что средства не заёмные или доля кредитов невелика. Иначе проценты банков и налоги съедят потенциальную выгоду и возврат средств будет нескорый». Её компания вложила собственные деньги с небольшим объёмом кредитов в строительство офисного здания, часть площадей которого останется в управлении «Регионстроя», а часть будет сдана в аренду или продана. Пока собственнику трудно оценить, насколько быстро пойдут продажи, ведь этот процесс только начался, но уже сейчас без рекламы реализован целый этаж. Также заключены предварительные договоры аренды на два этажа. Прогноз хороший: у здания очень удачное месторасположение, удобные магистральные развязки, высокое качество строительства (коммуникации, современная отделка). Универсальность здания (наличие больших и малых площадей) позволит даже в кризис заполнять площади как арендаторами, так и собственниками.

Вечный спор

«Ответить однозначно, что выгоднее – строительство или вторичка, – сложно, – отмечает Юрий Винников. –  С одной стороны, по вторичке меньше рисков, но и рыночная цена на ликвидные объекты высока. На новостройки, если вкладываться на начальном этапе, цена может быть на 20–30% ниже, чем в период ввода в эксплуатацию объекта». Другой вопрос – каковы сроки ввода. Заморозить деньги на год, а то и на три, пока недвижимость будет строиться, надо ещё решиться, и есть риски, что объект вообще не будет сдан. Среди аргументов в пользу новостроек – растущий рынок. А раз рынок ежегодно растёт, то и потенциальный доход вместе с ним. 

Тем не менее строительство новых объектов с нуля – процесс очень долгий. Только согласование разрешительной документации занимает месяцы. При том, что на первичке квадратный метр стоит дешевле, выгодность инвестиций всё равно нужно просчитывать. Наглядный пример –  множество новых небольших офисных зданий, простаивающих в поисках арендатора или сдающихся за маленькие деньги.  Когда в Иркутске начался бум офисного строительства, многие инвесторы кинулись в этот сегмент и понастроили небольших малоэтажных помещений до 1,5 тыс. кв. м (в этом случае не  нужно было оформлять разрешение на строительство). В итоге эти объекты либо стоят полупустые, либо  приносят маленький доход, потому что строились там, куда арендатору идти не хочется. У местного рынка коммерческой недвижимости есть одно незыблемое правило: на цену квадрата влияет месторасположение, подчёркивают собеседники. 

Избирательный спрос  

При продаже верхней ценовой границы нет, есть предложения и по 125 млн. рублей, и по 300 млн. рублей, и по 600 млн. рублей. Нижняя планка – 7–30 млн. рублей. Но на спрос влияет не только цена. «К примеру, наша компания продаёт торговый объект, – говорит Юрий Винников. – Но несмотря на то, что это очень ликвидный вариант в центре города, покупателей нет. Сумма вложений большая, а доходность средняя по рынку». На решение о покупке влияет и то, какие средства вкладывает инвестор – свои или заёмные. Если это кредит, то покупатель ищет объект с доходностью не ниже 18% в год, чтобы окупались расходы, в том числе и по займу. «Сегодня покупатели и арендаторы могут позволить себе быть избирательными, – отмечает Татьяна Галущенко. – Поскольку только офисных площадей в новостройках экспонируется более 100 тысяч квадратных метров. Спросом пользуются и будут пользоваться коммерческие объекты, конкурентоспособные по соотношению цены и качества». 

Таких объектов на рынке будет всё больше, считает Татьяна Галущенко. Сегодня уже  не проектируют масштабные объекты, как это было в предкризисное время. Строятся большей частью небольшие здания площадью от 1500 до 3000 кв. м. Из крупных объектов площадью более трёх тысяч квадратных метров можно назвать девять зданий, пять из которых уже долгострои. Из тех же зданий, строительство которых началось в 2011-2012 годах и активно продолжается, можно выделить БЦ «Астра» (12 тыс. кв. м), БЦ на улице Энгельса (4590 кв. м) и офисное здание на 4-й Советской (5490 кв. м). Среди ярких тенденций – инвестирование в строительство торгово-развлекательных центров, отмечает Юрий Винников. А вот у складской недвижимости, скорее всего, перспектив на ближайшее время нет. Эта недвижимость для инвестиций неинтересна потому, что предложение удовлетворяет спрос, нет дефицита и даже намёка на него.  

Все опрошенные эксперты согласились с выводами западных аналитиков о том, что ликвидная недвижимость всегда будет выгоднее и безопаснее, чем вложения в акции, драгметаллы или банковские депозиты. Опыт кризисных 2009-2010 годов показал, что арендные ставки хоть и просели значительно из-за неопределённости на рынке, но в скором времени отыграли свои позиции и даже выросли вместе с активизировавшимся спросом на торговые и офисные площади.