Мансарды и цоколи

«Практика трёхэтажек» распространена в Иркутске: строители давно поняли, что под видом индивидуальных домов можно возводить многоквартирные блок-секции или офисные здания. «При этом «лишние» этажи находятся полностью или частично под землёй. В редких случаях это, наоборот, мансарды. За этажи такие надстройки не считают», – рассказывает заместитель руководителя Стройнадзора Иркутской области Маргарита Ли. По её словам, такая схема использована практически во всех малоэтажных посёлках города и Иркутского района. Дополнительными уровнями грешат и административные здания, которые не требуют проверок, только если имеют не более двух этажей. У застройщиков на этот счёт появились даже свои хитрости. Некоторые засыпают цоколь землёй, другие натягивают потолки или закидывают пол досками, чтобы замаскировать его под технический этаж.

Стремление строителей снизить официальное количество этажей объясняется просто: проект трёхэтажек не должен проходить обязательную госэспертизу и за строительством таких домов практически никто не следит. «Проведение экспертизы – довольно дорогостоящее мероприятие, как и сама разработка проектной документации. Естественно, застройщику выгоднее сказать, что у него три этажа, в данном случае он не обязан проходить экспертизу, – поясняет Маргарита Ли. – Этот путь действительно легче: пакет документов меньше, строительный надзор не проводится. Строю, как хочу. А перед сдачей здания просто приходят представители мэрии, осматривают объект, проверяют, соответствует ли он тому, что прописано в разрешении на строительство. И согласовывают ввод в эксплуатацию». 

Стройнадзор, утверждает Ли, пытался убедить администрации муниципалитетов, что «практику трёхэтажек» нужно прекращать. Свою позицию областная структура обосновала строго по закону. «В Градостроительном кодексе сказано, что без экспертиз обходятся только административные здания с количеством этажей не более двух и жилые – не более трёх. СНиПы говорят, что этажами считаются все уровни, подземные и надземные. Единственное, что этажом не является, – техническое пространство высотой не более 1,8 метра. Оно предназначено под коммуникации», – говорит специалист. Однако администрации, застройщики и проектировщики со службой не согласились и продолжили настаивать на том, что здания нужно считать по «этажности», то есть только по надземным этажам, хотя, согласно СНиПам, это совсем другое понятие. «Тогда мы пошли в суд», – рассказывает Ли. 

Внешность обманчива

Первое дело касалось объекта, находящегося на улице Профсоюзной, 36, в Свердловском районе Иркутска. Там под видом индивидуального жилого дома строилась гостиница: два надземных этажа и один подземный. «В процессе заручились поддержкой Минэкономразвития РФ, которое подтвердило, что мы правильно считаем этажи. В итоге суд вынес решение о сносе объекта, поскольку он был возведён без экспертизы и надзора», – рассказывает Ли. Следующий прецедент был создан уже в арбитраже. Стройнадзор судился с мэрией, которая без экспертизы выдала ООО «Сибстрой» разрешение на строительство трёхэтажного административного здания в микрорайоне Первомайский. Первая инстанция иск удовлетворила, сейчас идёт апелляция. 

После небольших объектов Стройнадзор взялся за крупный жилой комплекс. «Когда речь идёт о жилищных комплексах, нужно проводить экспертизу и осуществлять надзор, даже если это одноэтажные здания. Потому что это нагрузка на сети, дороги, создание социальной инфраструктуры», – пояснила Маргарита Ли. 28 июня служба проверила новостройки ООО «Норд-Вест» в посёлке Берёзовый Иркутской района и установила, что из 27 построенных блок-секций 17 являются четырёхэтажками, одна – пятиэтажкой (подземные гаражи служба считает за полноценные этажи). А значит, проект комплекса должен был пройти обязательную государственную экспертизу, в ходе возведения зданий должен был вестись строительный надзор. Однако под «маскировкой» индивидуальных домов блок-секции Берёзового ничего подобного не проходили. «Администрация Марковского МО в нарушение законодательства выдала разрешение на ввод домов, – отмечено в иске. – Строительство такого объекта может причинить значительный вред людям, окружающей среде, имуществу». 

Истец потребовал отменить разрешения на ввод в эксплуатацию 27 домов Берёзового (документы были выданы в июле – ноябре 2011 года). Аналогичные требования заявила Служба архитектуры Иркутской области. По словам Маргариты Ли, процедура возможна даже несмотря на то, что многие жильцы Берёзового уже оформили квартиры в собственность. «Отмена разрешений на ввод зданий сделает свидетельства о праве собственности недействительными», – отметила она. Такую принципиальность специалист объяснила тем, что в службу поступает большое количество жалоб на малоэтажное жильё: у кого-то крыша протекает, у кого-то трещины в стенах, а в одном из комплексов вовсе в подземном гараже забил родник, который может размыть фундамент. «Если бы вопрос качества не стоял и люди получали бы жильё, соответствующее требованиям, необходимость инициировать судебные разбирательства, наверное, не была такой острой», – сказала эксперт.

«Были приятно удивлены»

То, что у собственников квартир в Берёзовом есть претензии к качеству жилья, подтвердила его жительница, участница инициативной группы Екатерина Баянова. «Норд-Вест» не выполнил ливневую канализацию, поэтому теперь дожди сильно подмывают фундаменты. Мы написали обращение к Гусеву (генеральный директор ООО «Норд-Вест». – «Конкурент»), но ещё не отправили», – рассказала она. Несмотря на недоделки при строительстве, жители, конечно, против того, чтобы их лишали права собственности. «Квартиры из первой очереди у многих уже оформлены. Люди в основном уже сделали ремонты, – говорит Баянова. – Мне дали ключи в октябре прошлого года, месяц спустя я вселилась в квартиру. Были приятно удивлены, когда вместе с ключами нам выдали все необходимые документы для регистрации в Росреестре». Жительница Берёзового признаёт, что, наверное, если бы были проведены экспертиза и строительный надзор, то недоделок было бы меньше. «Но даже если застройщик нарушил закон, может, надзорным службам стоило раньше спохватиться?» – добавила она. 

Как решится ситуация с Берёзовым, в Стройнадзоре не берутся предположить. Дело скандальное и, наверное, будет долго рассматриваться в суде, считает истец. «Возможен вариант, при котором застройщик исправляет проектную документацию и идёт законным путём: проходит экспертизу, подтверждает, что дома построены в соответствии с ней. Если есть нарушения, их надо исправить. И потом вводит дома в эксплуатацию. Но этот процесс, к сожалению, может затянуться надолго», – говорит Маргарита Ли, уточняя, что проблему нужно снять на данном этапе, дабы остальные 300 домов, запланированные в проекте Берёзового, были построены как следует и без таких сложностей.