Стройными рядами 

Сайты недвижимости по запросу «коттеджные посёлки Иркутска» выдают порядка 20 позиций, включая известные Молодёжный и Ново-Разводную. Однако эксперты отмечают: регион только вступает в так называемый переходный этап – от хаотичной застройки и желания инвесторов как можно быстрее реализовать «нарезанные» участки» к строительству с общей концепцией, подключению к сетям и оформлением участков в собственность. 

По оценке генерального директора ООО «Олимп-Недвижимость» Натальи Комиссаренко, сейчас в пригороде Иркутска в разной стадии готовности находится около 10 коттеджных посёлков. Активно освоены Байкальский, Качугский тракты, есть предложения по Александровскому, Голоустненскому тракту и Мельничной пади. Причём инвесторы настроены на дальнейшую деятельность на этой территории при помощи создания ТСЖ и оказания жителям дополнительных услуг (заключение договоров подряда со строительными компаниями, охрана порядка, предоставление услуг такси, прачечной, няни и так далее). 

Стоимость одной сотки земли в коттеджном посёлке колеблется от 20 тысяч до 480 тысяч рублей, в зависимости от направления, на котором располагается посёлок (самыми дорогими остаются Байкальский и Голоустненский тракты), удалённости от Иркутска, класса будущего посёлка (универсал, бизнес или премиум) и обязательных опций. Как правило, они включают в себя подключение к электроэнергии, водопроводу (централизованное или собственная скважина), канализации (централизованная или септик), асфальтированные дороги, освещение. Отдельные застройщики сразу предоставляют землю в собственность, а некоторые в виде дополнительных опций обозначают детскую  площадку, гостевую парковку и услуги охраны на территории посёлка. Многие в качестве преимуществ указывают сельскую прописку и льготы, которые можно получить при оплате электроэнергии, оформлении полиса ОСАГО и т.д. 

Жизнь за городом того стоит 

Покупателям предлагаются как «камерные» посёлки, рассчитанные на небольшое количество участков («Поднебесный» на 6-м километре Александровского тракта включает в себя 40 участков, «Шишкин» на 21-м километре Байкальского – 36 участков), так и более масштабные. «Кантри» на 18 километре Качугского тракта рассчитан на 114 домов, в «Хрустальном»  на 2 км тракта на Мельничную падь расположено 110 участков, и все они уже проданы. Востребованность такой недвижимости, по словам наших собеседников, обусловлена несколькими причинами. Во-первых, желанием жить обособленно, иметь жизненное пространство, которое не придётся делить с соседями. Вторая причина – это повышение уровня жизни и возможность инвестировать собственные средства в подобное приобретение. 

Иркутянка Карина несколько лет назад, когда цены на первичную и вторичную недвижимость стремительно взлетели вверх, успешно продала небольшую квартиру в Октябрьском округе. Вырученных средств хватило на участок в Ново-Разводной, где со временем появился двух-этажный деревянный дом. «Просто небо и земля, – комментирует девушка произошедшие изменения. – В городе мы с мужем и сыном буквально жили друг у друга на головах. Здесь – свежий воздух, возможность летним вечером пригласить друзей на шашлыки. Мы задумались о прибавлении в семействе. Хотя есть один нюанс: в семье одна машина на двоих взрослых. Но думаю, что какое-то время можно потерпеть эти неудобства – жизнь за городом того стоит». 

Мама троих детей и успешная бизнес-леди Надежда несколько лет назад вместе с мужем стала владелицей двухэтажного кирпичного дома в посёлке Молодёжный и 15 соток земли. «В первый год я даже активно занималась садоводством и огородничеством, но потом остыла, – рассказала наша собеседница. – Преимущества загородной жизни я уже оценила: зимой мы часто ходим всей семьёй на лыжах, летом гуляем до залива, благо до него совсем недалеко. Впрочем, на начальном этапе нам пришлось столкнуться со сложностями именно транспортного характера: старших детей нужно было отвозить в школу и на кружки, но сейчас они выросли и передвигаются на общественном транспорте». 

Молодожёны Маргарита и Виталий всерьёз задумываются о покупке участка именно в централизованном посёлке. «Мне хочется выходить из дома и видеть вокруг красивую картинку, а не ту разношерстицу, которой достаточно в стихийных посёлках, – поделился своими мечтами Виталий. – Важно и то, кто будет нашими соседями. Ради хорошего предложения я даже готов взять кредит, а строительство вести этапами. Ведь эти инвестиции, пожалуй, самые важные в жизни».    

Маленькие и большие 

Между тем централизованная застройка диктует и свои правила игры потенциальному покупателю. Если раньше можно было продать 2-3-комнатную квартиру в центре Иркутска и купить участок, скажем, в Хомутово и сразу начать строить, то сейчас для посёлков по Байкальскому и Голоустненскому трактам эта схема не подходит. Во-первых, земля там довольно дорогая и вырученных денег хватит только на участок. В одном случае регламентировано, что он должен быть не менее 20 соток. Кстати, таким образом инвестор строительства по Байкальскому тракту ограничил круг своих покупателей: только участок обойдётся им в 9 млн. рублей, а готовый коттедж площадью 350 кв. метров с участком в 22 сотки будет стоить от 25 млн. рублей. 

«Кроме того, многие застройщики прописывают в договоре пункт о том, в течение какого срока покупатель должен построить объект, – рассказала Наталья Комиссаренко. – Как правило, речь идёт о 3-5 годах. Такое решение вполне логично: никто не хочет, чтобы асфальтированные дороги портила техника, а жильцам мешал строительный шум». Построить «какой вздумается дом» на территории коттеджного посёлка тоже не получится. Часть инвесторов дарят проект готового дома, другие предлагают выбрать застройщика из списка подрядчиков, с которыми заключён договор. 

Рынок не растёт и не падает 

По словам генерального директора АН «Олимп-Недвижимость», сейчас рынок загородной недвижимости в регионе застыл: он не растёт и не падает. Однако за годы затишья (2009 – 2011-й) сформировался отложенный спрос покупателей, которые постепенно начинают реализовывать свои желания по приобретению участка. Это мнение разделяет аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. «На наш взгляд, платёжеспособный спрос постепенно возвращается на загородный рынок недвижимости, чему, в частности, способствовала и определённая коррекция цен», – подчеркнула эксперт.

Говоря об общероссийских трендах, она отметила: наибольший спрос формируется на объекты низкого и среднего ценового сегмента.  «Спрос на коттеджные посёлки универсального класса в пригороде Иркутска до сих пор не удовлетворён, а имеющихся в этом сегменте предложений недостаточно», – говорит маркетолог компании «META-GROUP» (компания строит посёлок-парк «Шишкин» на 19-м километре Байкальского тракта. –  «Конкурент») Андрей Родионов. 

Анна Мишутина полагает, что российский рынок загородной недвижимости продолжит развиваться достаточно динамично, однако в ближайшие год-два он будет расти умеренными темпами. Это связано со вторичным характером сегмента и более высокой эластичностью спроса. «Очевидно, что покупка загородного жилья для основной массы потребителей не приоритетна, – подчеркнула она. – Кроме того, дефицит ликвидных локаций, обеспеченных необходимой инфраструктурой, отличающихся нормальной транспортной доступностью, выступает одним из ключевых факторов, которые негативно влияют на темпы нового строительства, в том числе и в загородном сегменте». 

Перспективные коттеджные направления 

Наталья Комиссаренко считает, что в перспективе коттеджные посёлки могут строиться между Иркутском и Шелеховом (в районе Смоленщины), между Иркутском и Ангарском: «Полагаю, что при разумной ценовой политике в 0,8–1 млн. рублей за участок в 10 соток эти направления будут весьма востребованы, ведь многие шелеховчане и ангарчане ездят на работу в Иркутск». В то же время наша собеседница подчеркнула, что свободных земель в непосред-

ственной близости к Иркутску очень мало. «У нас много федеральных земель, много земель Прибайкальского национального парка, – отметила Наталья Комиссаренко. – Поэтому надеяться на строительство коттеджей в интересных, эксклюзивных местах я бы не стала». 

По мнению Андрея Родионова, одним из самых перспективных направлений для появления коттеджных посёлков в течение долгого времени будет Байкальский тракт. Не менее интересными кажутся ему Плишкинский и Мельниковский тракты. «Плишкинский слабо освоен, значит, есть перспективы для дальнейшего развития, – отметил эксперт. – Кроме того, это близко к городу и там есть возможность подключения к централизованным городским коммуникациям. Мельниковский подходит для хорошей летней дачи, там прекрасная природа и заливы, но дорога плохая и инфраструктуры нет, а именно – центральных коммуникаций, хороших магазинов и супермаркетов. Впрочем, последняя характеристика применима ко всем трактам, за исключением магистрали, ведущей к посёлку Листвянка».