Не в такт

Несмотря на ободряющие данные с рынка недвижимости, статистика Управления Росреестра по Иркутской области свидетельствует, что в 2011 году количество сделок с недвижимостью сократилось. Если за 11 месяцев 2010 года в области было совершено 251,6 тыс. сделок, то за аналогичный период 2011-го их было 225,6 тыс., что на 10% меньше. И хотя этот показатель выше данных за кризисный 2009 год, когда в регионе было зарегистрировано  160,2 тыс. сделок, однако он не дотягивает до показателей 2008 года (245,6 тыс. сделок). То же самое произошло и с регистрацией ипотеки. Если в 2010 году рост регистрации ипотечных сделок составил 90%, что стало логичным результатом после провального 2009 года, то в прошлом  году цифры по ипотеке также пошли вниз. По данным Росреестра, в 2011 году в области было заключено 23,7 тыс. ипотечных сделок с жилыми объектами, что почти на 20% меньше, чем в 2010 году, когда жители области зарегистрировали 29,3 тыс. ипотечных сделок. 

Не показала положительной динамики и регистрация договоров долевого участия в строительстве с использованием заёмных средств. Если в 2010 году их было заключено 3,9 тыс. штук, то в прошлом году этот показатель снизился более чем в два раза – до 1,7 тыс. договоров ипотеки.

Собеседников «М2» эти цифры озадачили. «По своей компании могу сказать, что в течение всего прошлого года количество сделок с ипотекой росло», – говорит директор мультилистинговой компании «Эм-Эл-Си» Александра Финкельштейн. Однако уточняет, что речь идёт исключительно о новостройках. Ещё больше вопросов у неё возникло в связи с тем, что банковская статистика свидетельствует о прямо противоположных тенденциях в части выдачи ипотеки. Так, по данным пресс-службы Байкальского банка Сбербанка РФ, в 2011 году банком на территории Иркутской области было выдано 20 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 22,1 млрд. рублей. Прирост показателей по сравнению с 2010 годом значительный: количество выдаваемой ипотеки выросло по итогам прошлого года на 38%, объём кредитования – на 60%.

Похожая динамика у другого крупного игрока на рынке ипотечного кредитования – банка ВТБ24. В трёх городах его присутствия (Иркутск, Ангарск, Братск) было выдано 853 ипотечных кредита на общую сумму 1,015 млрд. рублей. Рост по сравнению с 2010 годом составил 47%  по количеству выданных кредитов и 45% – по объёму. Заместитель генерального директора строительной компании «Родные берега» Александр Чанчиков считает, что причин возникшего противоречия в показателях по ипотечным сделкам может быть две. «Либо возникли какие-то ошибки в системе учёта, либо у банков высокий процент сделок по реструктуризации кредитов, которые происходят без изменения предмета залога и, значит, не регистрируются повторно», – предположил он.

О том, что данные Росреесра расходятся со статистикой по России, заявил «М2» и аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов. Поэтому,  по его мнению, говорить об этом как о какой-то тенденции в целом преждевременно. 

Сколько дали – столько взяли

Впрочем, как выяснилось, даже банковские показатели далеко не всегда демонстрировали в 2011 году рост. По данным Сбербанка, есть тенденция уменьшения объёмов кредитования на первичное жильё. То, что больше кредитов стало оформляться на квартиры на вторичном рынке, заметили и в банке ВТБ24. «На строящееся жильё в Иркутске пришлось 28% от общего количества выдач», – сообщила пресс-секретарь ВТБ24 по СФО Лариса Кузнецова. Причины этого, по мнению банкиров, в том, что сократилось предложение новых квартир на рынке.

По данным компании «Эм-Эл-Си», дефицит предложений по новым квартирам сейчас достиг своего пика, тогда как ощущаться он начал примерно с середины 2011 года. При этом надеяться на то, что в 2012 году ситуация начнёт меняться в лучшую сторону, оснований пока нет. «Большинство крупных строек, такие как «Зелёный берег», «Берёзовый», «Луговое», на сегодня распроданы, а то, что строится в черте города, всё-таки относится скорее к точечной застройке и удовлетворить существующий спрос на жильё не может», – говорит Александра Финкельштейн. При этом прямым следствием дефицита новых строек является увеличение сделок с квартирами на вторичном рынке, которые на фоне растущего спроса также начинают дорожать.

Подтверждает эту тенденцию в том числе и рост среднего размера ипотечного кредита. В ВТБ24 за прошлый год он увеличился с 1,2 до 1,3 млн. рублей. В сопоставимых размерах выросла и средняя сумма ипотеки в Сбербанке: примерно с 950 тыс. рублей в 2010 году до 1,1 млн. рублей в 2011-м. При этом на протяжении всего прошлого года цены на недвижимость в Иркутске шли вверх. Сейчас стоимость 1-комнатной квартиры в новостройке составляет от 1,2 до 2,2 млн. рублей, 2-комнатной – от 1,8 до 6,5 млн. рублей, 3-комнатной – от 2,5 до 8 млн. рублей и выше. Впрочем, цена любого объекта напрямую зависит от площади квартиры, места её расположения, типа дома и застройщика. «Самым главным фактором, влияющим на стоимость жилья на первичном рынке, остаётся срок сдачи дома. Чем он ближе – тем дороже квартира», – говорит Александра Финкельштейн.

По оценкам риэлторов, сейчас с помощью ипотечных кредитов на  первичном рынке приобретается примерно 50% квартир. Чаще всего большая часть стоимости объекта покрывается заёмными средствами при приобретении 1-комнатной квартиры, так как, по словам Александры Финкельштейн, как правило, это первое жильё для покупателей. 3-комнатные квартиры, напротив, часто приобретаются лишь с частичным привлечением заёмных средств. «Потому что в большинстве случаев люди покупают большую квартиру с целью улучшения жилищных условий, предварительно продав жильё меньшей площади. Поэтому у них есть определённая сумма собственных средств, а в кредит берётся недостающая часть», – объясняет она.

Выросли по итогам 2011 года, по данным риэлторов, продажи 2-комнатных квартир, которые до этого в течение нескольких лет простаивали на рынке. Специалисты считают, что увеличение их реализации можно рассматривать как эффект от движения по рынку средств жилищных сертификатов, которые в течение всего 2010 года значительно подстёгивали продажи. Логика, по мнению собеседников «М2», в данном случае довольно простая: люди, продававшие 1-комнатные квартиры, пользовавшиеся повышенным спросом у владельцев сертификатов, начали улучшать свои жилищные условия.

Прогнозировать, как будет меняться ситуация в этом году, эксперты пока не спешат. Впрочем, банкиры уверены, что рост числа ипотечных сделок продолжится. Важную роль в этом будет играть динамика ставок по ипотеке. «Она, в свою очередь, зависит от многих экономических составляющих: стоимости финансовых средств на рынке, уровня и темпов инфляции, слабой системы долгосрочного фондирования ипотеки в нашей стране. Все эти факторы пока ограничивают возможности банков активно продолжать снижать ставки по ипотеке», – говорит Лариса Кузнецова. При этом аналитик инвестиционной компании  «Финам» Анна Мишутина считает, что динамика ставок в этом году будет носить «умеренно повышательный характер» и будет оказывать давление на спрос на кредиты. «Основной потенциал рынка мы связываем с возможным расширением платёжеспособного спроса в среднесрочной перспективе», – говорит она.