Фундаментальный труд 

Литвинова, 2 – угловая пятиэтажка в самом центре Иркутска, известная по расположенным там кафе «Снежинка» и фотомагазину «Сказка». Это один из тех домов, что украшает главные улицы города: широкие окна, часть которых выходит на улицу Карла Маркса, несимметричная угловая конструкция. Внутри – огромные потолки, просторные комнаты и массивные двустворчатые двери.  Здание было построено для силовиков в 1938 году – почти за 20 лет до того, как в России появились первые сейсмические нормы. Позже эксперты пришли к выводу, что при первом же земле-

трясении в восемь баллов здание рискует рухнуть целиком. Живущие на Литвинова, 2, прекрасно знали об этом, но природные катаклизмы такого масштаба обходили Иркутск стороной, а особых вмешательств извне не наблюдалось. Пока утром 14 мая 2008 года у дома не появились большой экскаватор и толпа гастарбайтеров. 

«Когда мы выбежали на улицу, нас попытались успокоить. Заверили, что собираются укреплять фундамент. Правда, для этого нужно его сломать снаружи, – вспоминает житель квартиры №9, кандидат экономических наук, профессор БГУЭП Евгений Трофимов. – Как человеку, имеющему первое инженерное образование, мне было понятно, что ломать фундамент у такого дома – вещь очень страшная». Впрочем, у прибывших строителей не оказалось разрешения на ведение работ, и под натиском жильцов им пришлось уехать.  Так началась история борьбы владельцев квартир на Литвинова, 2, за сохранность дома и общедолевую соб-ственность.

Инициатива вырыть  подвал, разрушив часть фундамента, принадлежала тогда предпринимательнице Ирине Шакуровой, которая владеет с 2004 года квартирой на Литвинова, 2. Она разместила в ней магазин одежды (с  2005 года там работал магазин для беременных «Sweet mama», теперь – бельевой магазин «Women’s secret») и теперь хотела расширить его подвалом, дабы обустроить там подсобку.  ТСЖ «Литвинова-2» такая идея категорически не понравилась: выемка грунта грозила увеличить давление на бутовый фундамент здания (сделан из крупных неровных кусков камня – известняка, песчаника, доломита) и разрушить основание дома.  Чтобы доказать это, жильцы обратились за заключением к кандидату технических наук Виталию Гаскину, который сделал официальный вывод об угрозе обрушения здания в случае вмешательства в его несущие конструкции. Однако предупреждения жильцов, как и предписание Стройнадзора с требованием прекратить работы, на решение собственницы кардинально не повлияли; более того, у неё появилась единомышленница.

Ушли в подполье 

«Соседке Шакуровой Людмиле Мухачёвой квартира на первом этаже принадлежит с середины 90-х годов. Там она разместила нотариальную контору, – рассказывает профессор Трофимов. – Первую попытку расширить помещение собственница предприняла в 2004 году, но под давлением различных муниципальных и государственных органов была вынуждена засыпать подвал». На этом, впрочем, она не остановилась. Вместе с Ириной Шакуровой она перерегистрировала право собственности. «В результате у обеих появилась приписка «подполье», – Евгений Трофимов показывает на строку в новом свидетельстве о праве собственности. –  А подполье в нашем доме – это 70 сантиметров, по которым проходят трубы.  Если изнутри вынуть грунт, то он начнёт усиленно давить на стену  снаружи». Более того, регистратор сделки фактически передала собственницам общедолевое имущество жильцов дома без их ведома. Тем не менее, заручившись новым свидетельством, владелицы заказали техническую документацию у ООО «Предприятие «Иркут-Инвест», чтобы сделать под квартирами цокольные этажи. 

Весь спор с жильцами по этим проектам крутился вокруг двух понятий – реконструкция и перепланировка. На первое владелице  потребовалось бы получать  разрешение на строительные работы и оформлять часть земли под домом в собственность. Второе таких усилий не требовало. Решив пойти более простым путём,  проекты обозначили как перепланировку.  «Судите сами:  демонтаж монолитного железобетонного перекрытия первого этажа, выемка грунта на глубину три метра и обустройство отдельного входа. Это ли не реконструкция?» – возмущается Евгений Трофимов.  Позже с мнением жильцов согласились Стройнадзор и областная прокуратура, а в комитете по градостроительной политике Иркутска сообщили, что никакого разрешения на реконструкцию администрация не выдавала. По всему выходило, что получение документов на строительные работы никто не отменял. 

Единственным, кто посчитал проект перепланировкой и согласовал её, было Агентство государственной экспертизы в строительстве Иркутской области. 

Трещина в отношениях 

Несмотря на предписания Стройнадзора и протест жильцов, Людмила Мухачёва всё же вскрыла перекрытия, оставив только несущие стены, и  оборудовала в своей квартире подвал. Всех, кто пытался эти работы как-то снять, гнали взашей. Говорят, доходило до того, что в ход пускали лопаты и камни: председателю ТСЖ чуть было чужую камеру не сломали. Столь настойчивые попытки расширить площадь квартир легко объяснимы, считают соседи.  Стоимость квартиры площадью 80 квадратов на первом этаже этого дома – 7–10 млн. рублей.  «Если выкопать вниз, то площадь возрастёт вдвое. Получается, цена квартиры увеличится почти до 14–20 млн. рублей», – подсчитал Трофимов. С точки зрения аренды, строительство цоколя тоже выгодно: магазин  «Sweet mama» снимал помещение по ставке около 2 тыс. рублей за квадрат в месяц. Выходит, за аренду помещения можно было бы получить уже не 160 тыс., а 320 тыс. рублей.  

Результат «перепланировки» квартиры вскоре стало невозможно скрывать: по торцу здания вдоль всех этажей прошли внушительные трещины. В доказательство профессор Трофимов показывает фотографии стен и заверяет, что обрушение дома – не пустой страх его жителей. «Желание собственников квартир на первом этаже увеличить коммерческую свою площадь уже уничтожило ряд жилых зданий в Ярославле, Москве, Новосибирске, Санкт-Петербурге, – говорит профессор. – Это страшные вещи, когда копают ниже подошвы фундамента». Вместе со стенами дома у жильцов Литвинова, 2, вскоре лопнуло и терпение – они обратились в суд. 

В суде ТСЖ «Литвинова-2» долгое время от-кровенно не везло. Проигрывая процесс за процессом, они даже стали подозревать судей и адвокатов в коррумпированности, а сами уезжать, «чтобы не сидеть на пороховой бочке». Параллельно жильцы всех 42 квартир дома на Литвинова, 2, без конца, по их выражению, «бомбардировали» обращениями всевозможные инстанции. Когда стало ясно, что в суде ТСЖ не выиграть, жители обратились к губернатору Иркутской области и в Стройнадзор. Последний взял на себя судебные процессы с предпринимательницами. Сейчас суды по обоим квартирам продолжаются. По словам Трофимова, в случае с квартирой Мухачёвой оспаривается её право собственности на подполье. В случае с Шакуровой спор идёт вокруг права проведения реконструкции.  Окончательно разозлившись на предпринимательницу, жильцы решили истребовать с неё в судебном порядке также плату за размещение рекламы на фасаде здания: в течение нескольких лет без договора с ТСЖ на доме висела реклама магазина «Sweet mama». Дело ещё находится в суде, но, по словам Трофимова, антимонопольщики уже подтвердили позицию жильцов. 

Соседи не против

Но главную победу, пусть и косвенно, жильцы Литвинова, 2, одержали не над предпринимательницами, а над мэрией Иркутска.  Их спор с Ириной Шакуровой дал повод региональному Стройнадзору в июле 2011 года обвинить администрацию города в незаконном переводе квартир в нежилые помещения и привлечь чиновников к ответственности. Выяснилось, что мэрия согласовала перевод жилья под магазин и переустройство помещения (отдельный вход, крыльцо) вопреки своим же постановлениям. По закону она должна была получить для этого согласие всех остальных собственников квартир в доме, но не сделала этого, за что была оштрафована на 40 тыс. рублей.  Аналогичный случай тогда же «всплыл» на бульваре Гагарина, 54, где две квартиры тоже были переведены под коммерческое использование без спроса соседей. 

Нарушения закона мэрией впоследствии признал и арбитражный суд Иркутской области. Это был первый прецедент, когда городской администрации указали на нарушение порядка перевода квартир под магазины, офисы и другие коммерческие организации. До того момента все переводы в Иркутске осуществлялись без спроса остальных владельцев, которые в результате зачастую страдали от неожиданного соседства: парковка всё время занята, двери хлопают, посетители шумят. Несмотря на то что суд признал неправоту мэрии, ей удалось отменить постановление об административной ответственности: срок  привлечения в данном случае ограничивается двумя месяцами. «За это время фактически нереально провести всю процедуру, – признаёт начальник отдела правовой и кадровой работы Стройнадзора по Иркутской области Маргарита Ли.  – Зато после этого судебного решения, вынесенного 2 ноября 2011 года, мэрия стала требовать согласия всех собственников на перевод жилья в нежилое помещение». Грубо говоря, запросто сделать офис или магазинчик в  квартире на первом этаже уже не получится: без согласия жильцов мэрия попросту перестала проводить эту процедуру. «Появление коммерческих помещений не только в квартирах, но и в подвалах не должно быть сюрпризом для жильцов», – добавляет руководитель Стройнадзора Иркутской области Денис Воронов. По его словам, городская администрация зачастую ошибочно полагает, что подвалы в домах принадлежат ей. Однако это не так. Как только в муниципальном доме появилась хоть одна приватизированная квартира, подвал становится общедолевой собственностью. 

Разумеется, произошедшие изменения усложнили предпринимателям жизнь. С другой стороны, отмечает Маргарита Ли, есть в законе и слабые места: форма получения согласия жильцов не установлена, да и администрация не обязана проверять их подписи. В Стройнадзоре рассказывают, что уже был случай, когда человеку отказали перевести квартиру без согласия  других владельцев. «В порядке бреда» он решил собрать подписи: отправил по соседям свою маму с шампанским и конфетами. К своему удивлению, так он без проблем собрал подписи и перевёл квартиру в нежилое помещение.