Не ради наживы, а для комфорта 

«Мы с пониманием относимся к такой обязанности, как несение расходов, если речь идёт о личном имуществе, например квартире, автомобиле или даче,  – начала свой доклад начальник жилищного отдела Службы жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Ирина Савинцева.  – Никому и в голову не придёт просить у государства, чтобы оно оплачивало установку новых пластиковых окон в квартире, давало денег на бензин или снабжало бесплатными автозапчастями. Частная квартира, дача или автомобиль, кроме удобства, могут приносить и определённую материальную выгоду». Из имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, можно извлечь дополнительные доходы для того, чтобы облегчить бремя его содержания. Закон даёт собственникам такую возможность. 

Извлечение доходов от использования в хозяйственных целях общего имущества в многоквартирном доме, будь то стена дома или часть подвала, – не главная цель. И поделить их между собой собственники квартир не могут. Жилищный кодекс обязывает все «заработанные» средства направлять на нужды дома: на его содержание, ремонт, различные улучшения. То есть используется общее имущество не ради наживы, а чтобы сделать проживание в доме комфортным. 

Как заработать на чердаке и подвале 

Для начала необходимо определиться, из какой части общего имущества многоквартирного дома можно извлечь доходы. Перечень общего имущества приводится в двух нормативных актах: ст. 36 Жилищного кодекса РФ и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением правительства РФ в 2006 году. Примечателен и тот факт, что в этих нормативных документах указывается: собственники помещений в многоквартирном доме сами вправе определить состав общего имущества для того, чтобы его содержать. Прежде всего, это чердаки, подвалы, подъезды, лифты, нежилые помещения, конструкции зданий, придомовая территория. 

Следовательно, для того, чтобы приступить к извлечению дохода от общего имущества, необходимо для начала описать его. Просто по пунктам записать, какое есть имущество в доме, его качественные характеристики; для удобства описание можно делать в форме таблицы, в которой необходимо указать, в каком техническом состоянии находится данная часть общего имущества. А также в таблице нужно указать то имущество, которое может приносить доход. 

На крыше дома твоего 

Как отметила Ирина Савинцева, многое зависит от особенностей дома и его расположения. Предположим, он находится на центральной магистрали, с которой далеко просматривается его фасад. В этом случае на фасаде может быть размещена коммерческая реклама. А на крыше – антенны мобильной связи. 

Можно выделить часть подвала и сдать её под склад. Но всем известно, что на практике подвалы Иркутска используются управляющими  компаниями под собственные нужды, такие как хранение средств для уборки территорий. Часть подвала можно использовать под небольшие мастерские – сапожные. В подвалах некоторых домов после определённого ремонта могут разместиться офисы небольших фирм. Идей по извлечению дохода из общего имущества может возникнуть множество. При этом необходимо помнить, что реализация таких идей не должна привести к возникновению каких-либо неудобств для проживающих в доме людей или к ухудшению состояния здания. К примеру, распространены случаи в областном центре, когда в подвалах или на первых этажах размещаются круглосуточные магазины, где продают алкоголь. Всё это становится источником непрерывного и раздражающего шума, такое «соседство», естественно, не по нраву собственникам квартир. 

Всё решит общее собрание 

Как отметила Ирина Савинцева, законом, в частности ст. 44 Жилищного кодекса, чётко предусмотрено, что принятие решения о передаче в пользование или в аренду общего имущества в многоквартирном доме находится в компетенции общего собрания собственников помещений этого дома. Обсуждение на собрании позволяет учесть мнение всех. Необходимо заранее оценить, целесообразно ли собственникам пойти на какие-то расходы для того, чтобы получить доход. Например, отремонтировать нежилое помещение общего пользования, прежде чем сдать его в аренду, или оплатить строительство теннисного корта, парковки, которые предназначены для коммерческого использования. Если расходы необходимы, то именно общее собрание должно утвердить размеры расходов и указать, какая их часть ложится на каждого собственника. Можно при-

гласить эксперта по инвестициям, который посчитает, через какое время затраты собственников окупятся и начнут приносить доходы, а также сможет разработать данный проект.  

В качестве наглядного примера Ирина Савинцева рассказала собственникам, как можно получить доход от сдачи в аренду фасада дома для размещения рекламы. Для начала собственники на общем собрании должны принять решение о том, что такой-то объект общего имущества может использоваться для получения доходов, на какой срок, по какой цене. Оно считается принятым, если за него проголосовало большинство собственников помещений. После нужно определить ответственного. Следующий шаг – поиск арендатора путём размещения объявления в газете или звонков в рекламные агентства. 

Далее дело за малым: заключить договор аренды, желательно с привлечением юристов, которые учтут все законодательные тонкости. Как потратить деньги, полученные от сдачи в аренду, также необходимо решать на собрании. В настоящее время, когда в стране начал реализовываться закон об энергосбережении, можно установить общедомовой прибор учёта тепла, пластиковые окна в подъездах, утеплить стены и фасады, установить домофон и так далее. Имея землю в общедолевой собственности, можно обустроить парковку и взимать плату за места. 

Пойдёмте в суд!

Однако в реальности зачастую права жителей и собственников общего имущества нарушаются. Муниципальные образования и управляющие компании сдают в аренду помещения в многоквартирном доме, а полученный доход  проходит мимо соб-ственников этих помещений. «Никто без вашего ведома не имеет права распоряжаться вашей собственностью, – отметила Ирина Савинцева. – Муниципалитеты полагают, что в домах, построенных до приватизации, подвалы или другие нежилые помещения – их собственность, но на самом деле это не так. Как только в доме появляется первый собственник, он становится таким же владельцем всех помещений и имеет право на часть получаемого дохода».

По её словам, часто муниципалитет или управляющая компания самостоятельно заключает договор на установку рекламной конструкции либо сдаёт в аренду  нежилые помещения в многоквартирном доме без ведома жителей, доходы поступают в бюджет. «В таких случаях вы вправе обратиться в суд с иском о признании  данных договоров недействительными. И суд будет на вашей стороне. Если такими вопросами не заниматься, доходы будут проходить мимо вас», – отметила эксперт.  

Начальник правового отдела Службы жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Маргарита Ихенова рассказала о той  административно-судебной практике, которая существует в Иркутске, и о том, каким образом служба пытается отстаивать интересы граждан в судах.   

«На самом деле практика у нас очень скудная, на сегодняшний день вынесено всего одно решение в Арбитражном суде Иркутской области, – отметила Маргарита Ихенова. – Однако это решение послужит началом настоящей борьбы с нарушениями правил перевода жилого помещения в нежилое». 

Она рассказала, что недавно в Службу жилищного контроля обратилась жительница многоквартирного дома с жалобой, в которой указала, что в её доме устроено нежилое помещение непонятного назначения: либо это сауна, либо просто офис. Установить точно невозможно, поскольку жителей не впускают внутрь. В доме был незаконно частично демонтирован фасад, из оконного проёма сделан дверной, пристроено крыльцо, сделан козырёк. 

Служба провела свою проверку, проанализировав факты. Было установлено,  что при переводе из жилого в нежилое помещение органы местного самоуправления, в данном случае администрация Иркутска, должны требовать от заявителя, желающего провести данные работы, согласия всех собственников жилья, чего, конечно, не было сделано. В результате служба издала постановление о вынесении штрафа в адрес мэрии за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое. Естественно, администрация Иркутска со службой не согласилась и обратилась в суд. 

В начале ноябре состоялось заседание суда, который установил, что действия администрации по переводу являются незаконными при отсутствии согласия всех собственников. Однако это только первая часть решения суда.  Вторая часть решения признала, что постановление службы  о привлечении администрации к ответственности признано незаконным, поскольку истёк срок давности. А срок привлечения к ответственности –  два месяца. За этот период служба  должна успеть выявить факт, привлечь к ответственности. Что, конечно, является почти нереальным. Но во всей этой истории есть и положительный момент: после вынесения этого решения суда  со 2 ноября 2011 года администрация скорректировала свой регламент по переводу из жилого в нежилое и внесла пункт, который предусматривает при переводе предоставить согласие всех собственников. 

Более того, сейчас этой проблемой занялись органы прокуратуры, в настоящее время она тоже рассматривает жалобы жителей и выносит протесты в адрес администрации Иркутска. До 2 ноября 2011 года все решения о переводе жилых в нежилые осуществлялись без согласия всех собственников. Однако не установлена форма предоставления согласия, кроме того, не установлена обязанность администрации проверять соответствие подписей на бумаге списку проживающих. 

«Мы призываем вас отстаивать свои законные права, составляйте иски, идите в суд, а мы вам в этом поможем, в противном случае ваши деньги будут уходить мимо вас», – отметила Маргарита Ихенова.